北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李某、孙某承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.北京市朝阳一号房屋（以下简称涉案房屋）为赵某霞和孙某刚所有，不属于孙某和李某的夫妻共同财产。涉案房屋属于经济适用房，系赵某霞夫妻全额出资借儿子孙某名义购买的房屋。2003年7月，赵某霞支付购房定金30000元，2006年1月13日，孙某获得购买经济适用房资格。2006年12月22日，孙某与Z公司签订《北京市商品房预售合同》购买涉案房屋，赵某霞支付可全部出资。2.2004年11月7日，赵某霞与其配偶孙某刚、儿子孙某签订《购房协议》，该协议是三方在购房前达成的一致意见，均是真实意思表达，由此可见涉案房屋的所有权人应是赵某霞夫妻。3.赵某霞与孙某之间的借名买卖关系已被之前民事判决书所确认，赵某霞的诉讼请求之所以被驳回是因为在法律、法规规定的限制上市交易期满之前不得上市交易，赵某霞夫妻在限制上市交易期满前主张涉案房屋的所有权，法院不予支持。

由此可见，该判决驳回的原因是涉案房屋未达到上市交易的五年期间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实可以直接作为证据使用而无需举证证明了。4.《借款协议书》不是当事人的真实意思表达，一审法院完全没有查清此事实。2006年2月26日，赵某霞与孙某签订的《借款协议书》并不是其真实意思表达，并且非法处分了孙某刚的财产。目的是为了让孙某顺利结婚，让李某心里踏实。孙某刚作为房屋所有权人完全不知情，也没有在《借款协议书》上签字。但在2015年分割涉案房屋时其市场价已达到2893900元，将赵某霞的房产在不断升值的情况下分割给李某非常不公平，涉案房屋从申请经济适用房资格至今都是以改善居住条件和养老为目的的，并非为了炒房。

因不具有购买经济适用房的资格，才决定借用孙某的名义全额出资购房，待百年后再由儿子继承，这完全符合情理，一审法院没有深入了解实际的家庭关系作出了错误的判断。.北京市朝阳区人民法院所有权确认纠纷民事判决书，因涉案房屋属于经济适用房的性质，在限制上市交易期满之前不能主张对涉案房屋的所有权，法院驳回的原因是当时涉案房屋未满五年不能上市交易，但认定了借名买房的关系。综上所述，赵某霞与孙某是借名买房关系，涉案房屋由赵某霞全额出资，并且与孙某提前签订了《购房协议》，自入住以来，所有的费用和开销均由赵某霞全额支付，李某和孙某均未支付一分钱。并且，借名买房关系已被法院认定，涉案房屋的所有权理应属于赵某霞，与李某无关，李某无理无据分割赵某霞的财产。

被告辩称

李某辩称，不同意赵某霞的上诉请求。

孙某辩称，赵某霞夫妻借孙某的名义购房，赵某霞支付的购房费用，同意赵某霞的上诉请求。

法院查明

赵某霞向一审法院起诉请求：一、请求法院不得执行赵某霞购买并实际居住的位于北京市朝阳区一号房屋；二、本案诉讼费由李某承担。

一审法院认定事实：赵某霞与孙某刚系夫妻关系，孙某系二人之子，孙某刚现已去世。孙某与李某于2006年3月24日登记结婚，2011年离婚。位于北京市朝阳区一号房屋现登记在孙某名下。

2014年赵某霞、孙某刚起诉孙某，要求确认涉案房屋归赵某霞、孙某刚所有。该判决在查明事实部分载明：……2004年11月7日，孙某刚、赵某霞与孙某签订《购房协议》：“经济房申请表以孙某名义申请，将来要购房的购房款由父母全款交付，所购经济房虽写孙某的名字，但此经济房屋产权应属于父母所有，购房后孙某可随父母搬进入住共同生活”。该判决在一审法院认为部分载明：……《购房协议》内容来看可以反映双方之间存在借名买卖涉案房屋的意思表示，双方亦在庭审中认可存在借名买卖房屋事实及购房款和税费由赵某霞、孙某刚支付，应认定赵某霞、孙某刚、孙某之间借名买卖的关系……但因涉案房屋系经济适用住房……在法律、法规规定的限制上市交易期满之前不得上市进行交易。该判决驳回赵某霞、孙某刚的诉讼请求。

之后赵某霞起诉孙某、李某，要求孙某为赵某霞办理涉案房屋产权转移登记手续。该判决在查明事实部分载明：……在李某与孙某离婚诉讼中，我院认定涉案房屋为二人的夫妻共同财产……在该案审理过程中，孙某要求李某承担夫妻共同债务并提交律师见证书一份，证明其于2006年2月26日在与赵某霞的借款协议书上签字，赵某霞也出庭作证称，孙某于2006年预借其29万元，用于购买涉诉房屋，此款项后续分多笔给付孙某。因李某对该笔款项的性质及金额与孙某争议较大，且涉及案外人利益，该份判决书未对上述共同债务作出处理。

该判决在一审法院认为部分载明：……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。生效的（民事判决书已经确认涉案房屋系孙某与李某的夫妻共同财产，且在该案审理过程中，赵某霞以证人身份到庭证明孙某因购买涉案房屋而向其借款，并向法院提交了经律师见证的借款协议。因赵某霞在本案中提交的证据不足以推翻上述生效民事判决书的事实认定，故一审法院基于上述证据规则以及民事诉讼中诚实信用、禁止反言的原则，继续认定涉诉房屋系孙某与李某的夫妻共同财产。该判决驳回赵某霞的诉讼请求。该判决经二审程序之后，北京市第三中级人民法院作出二审维持判决。

后李某起诉孙某，要求分割涉案房屋。该判决在一审法院认为部分载明：……涉案房屋应认定为李某与孙某夫妻共同财产。该判决主文载明：涉案房屋归孙某所有，孙某向李某支付折价款100万元。之后李某依据该判决向一审法院申请执行，一审法院执行中查封涉诉房屋。赵某霞以案外人身份提出执行异议申请，一审法院，裁定驳回赵某霞执行异议请求。

赵某霞一审当庭提交购房协议和房本复印件，证明涉案房屋产权属于赵某霞夫妇，以及涉案房屋合法来源。李某表示对于前述证据真实性认可，对于证明目的不予认可。孙某认可前述证据的真实性及证明目的。

赵某霞一审当庭提交见证书和借款协议，以证明见证书无效，借款协议不是赵某霞、孙某刚真实意思表示，并与购房协议相矛盾。李某对于前述证据真实性及证明目的不予认可。孙某认可前述证据的真实性及证明目的。

一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，其核心在于审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，该民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对相关诉讼主体实体权利的位阶、优先性等进行衡量。具体至本案，赵某霞主张其与孙某之间成立借名买房关系，但尚不能排除法院对涉诉房屋的执行。具体分析如下：其一，之前判决书根据《借款协议书》认定涉案房屋系李某、孙某的夫妻共同财产。李某作为申请执行人，其身份并非一般的金钱债权人，而是作为涉诉房屋的共有产权人请求获得财产折价款。

其二，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。赵某霞与孙某之间的借名买房约定，只在双方内部产生债权债务关系，而不直接发生物权变动法律效果，不能直接认定赵某霞是不动产物权所有权人，并据此排除执行。其三，借名买房通常为规避国家法律与政策，本身存在一定履行风险和不确定性，对此产生的风险应由行为人自行承担。综上，赵某霞的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

二审中，当事人均未向本院提交新证据。

裁判结果

一审判决：驳回赵某霞的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，赵某霞主张其与孙某系借名买房关系且已被法院认定，涉案房屋为其和孙某刚所有，其有权据此排除强制执行。对此，具体分析如下：

首先，赵某霞曾于2015年以房屋买卖合同纠纷为由起诉孙某，该案中追加李某作为第三人参加诉讼，赵某霞以其与孙某之间存在借名买房关系、其支付了涉案房屋的全部购房款及房屋使用中的费用为由，请求孙某为其办理涉案房屋的产权转移登记手续。2015年12月11日，北京市朝阳区人民法院民事判决书，认定涉案房屋系孙某与李某的夫妻共同财产，对于赵某霞所主张的借孙某之名购买涉案房屋的陈述不予采信，并判决驳回了赵某霞的诉讼请求。后赵某霞不服上述判决，提起上诉，法院维持原判。本案中，赵某霞提起案外人执行异议之诉，请求不得执行涉案房屋，理由亦为其与孙某系借名买房关系、涉案房屋不属于孙某与李某的夫妻共同财产，现赵某霞没有相反证据足以推翻前述生效判决所确认的事实，故法院对赵某霞的该项主张不予采信。

其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在孙某名下，即使赵某霞、孙某刚与孙某签订了《购房协议》约定借名买房，该约定也不能直接产生物权变动的法律后果，亦不能直接认定赵某霞系涉案房屋的所有权人，并据此排除执行。而且，借名买房通常为规避国家法律与政策，本身存在一定履行风险和不确定性，对此产生的风险应由行为人自行承担。

再次，根据之前民事判决书所查明的事实，在李某与孙某离婚诉讼中，孙某提交在与赵某霞的借款协议书上签字，赵某霞也出庭作证称孙某于2006年预借其29万元用于购买涉案房屋。现赵某霞在本案中主张《借款协议》并非当事人真实意思表示，但并未提交充分的证据予以推翻其在前案中陈述的内容，故对赵某霞的该项主张难以采信。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！