北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某文、李某秋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郑某针对王某文、李某秋、王某的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由郑某承担。

事实和理由：1.本案不属于房屋买卖合同纠纷，而应属于析产物权纠纷，本案当事人内部之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在买卖房屋的意思表示，一审法院认定事实和适用法律关系错误。2.北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）系由王某文和李某秋夫妇、郑某和王某以及郑某的父母共同出资购买，并因房屋限购政策而最终共同决定初始将涉案房屋登记在王某名下，随后最终登记在李某秋名下，李某秋不仅是涉案房屋的出名人，而且也履行了出资义务，其理应与王某文对涉案房屋以其出资额为限享有部分产权和份额，一审判决认为郑某和王某是涉案房屋的真实购房人与案件事实相悖。

3.涉案房屋依法经由李某秋和转让人办理了二手房网签和买卖合同备案手续，相关物权登记合同的法律效力优于郑某提供的相关房屋买卖合同和相关证据，李某秋基于其出名行为和出资行为应对涉案房屋享有相关份额。4.一审法院罔顾涉案《离婚协议》属于域外证据且郑某并未办理公证和认证手续的事实，直接认定该协议的证明内容和法律效力明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，并会导致当事人之间产生新纠纷，王某文、李某秋对一审法院的该项认定强烈抗议并请求二审法院予以纠正。

被告辩称

郑某辩称，同意一审判决，不同意王某文、李某秋的上诉请求。涉案房屋是在双方父母帮助下购买的，是郑某、王某为了女儿上学而购买的学区房。当时因为限购的问题，房子约定的过户期限快到了，没有腾出购房指标，没有办法过户到王某名下，为了避免承担违约责任，才借李某秋名义购房，将房屋过户到李某秋名下。关于私文书证问题，郑某提交的证据符合法律规定。

王某述称，根据中国法律规定，郑某和王某还是夫妻关系。涉案房屋由三对夫妻出资，不应当归到郑某与王某名下，王某支持王某文、李某秋维权。

法院查明

郑某向一审法院起诉请求：判令王某文、李某秋协助郑某将位于北京市朝阳区一号房屋过户至郑某以及王某名下，由二人共同共有。

一审法院认定事实：王某文、李某秋系夫妻关系，王某系王某文、李某秋之女，郑某与王某于2000年11月23日登记结婚，婚后育有一女郑某露。王某文、李某秋系王某之父母。2019年离婚。

涉案房屋于2012年12月14日登记至李某秋名下，为其单独所有。

2012年10月26日，王某作为买受人，与案外人孙某涛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买位于北京市朝阳区一号房屋（即涉案房屋），成交价为366万元。同日，王某与孙某涛以及北京A公司（居间人）签订《居间服务合同》《服务说明书》。

2012年10月房款已全部结清。

2012年12月14日，孙某涛作为甲方（出卖人），王某作为乙方（买受人），北京A公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方就买卖坐落于朝阳区房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现乙方拟变更新产权人，甲乙双方经友好协商约定如下：一、应乙方要求，甲方同意将房屋的权属过户至乙方指定人员名下。乙方指定人员为：李某秋；。二、乙方承诺：若乙方于新产权人之间出现纠纷，由乙方承担，与他方无关。

一审庭审中，郑某提交2017年2月9日王某书写《离婚协议》一份，上载明：……现王某文、李某秋居住的涉案房屋购房款366万元，购买该房屋出资人为郑某母亲郑母出资138万元整，王某母亲李某秋出资150万元整，剩余购房款以及其他费用均由当时郑某以及第三人共同出资。因北京市购买房屋二套房限购政策限制情况下，该房屋产权登记在王某母亲李某秋名下，现在此次离婚协议中经郑某、王某及双方父母共同友好协商自愿的情况下达成协议，在此次郑某、王某离婚财产分割协议中该房屋归男方所有，以后上述相关人员承认该房屋分割明确永不反悔……

该离婚协议后附《附件》两份，附件一为王某出具的《道歉信》，载明因王某在婚姻期间婚内出轨，向无过错方即郑某道歉；附件二为王某出具的《关于放弃该房屋产权和利益声明》，载明购房涉案房屋时用男方父母郑母（男方母亲）出资人民币138万元，女方父母李某秋（女方母亲）出资150万元，剩余部分由男女双方共同出资，由于北京市住房限购政策当时由上述几方出资人友好协商产权登记在女方母亲李某秋名下。现因本人在与男方婚姻中婚内出轨导致婚姻破裂，现本人王某在此声明在没有任何威胁并自愿的前提下放弃该房屋产权利益，在此次离婚财产分割协议中自愿（将）该房屋过户补偿男方，永不反悔。

一审庭审中，郑某提交涉案房屋自2013年-2015年期间的物业费缴费凭证，用以证明其和王某是涉案房屋实际所有权人。

经询，现涉案房屋由王某文、李某秋实际居住。涉案房屋购房合同以及购买凭证、契税完税证明等材料原件均在郑某处留存，涉案房屋产权证在王某文、李某秋处留存。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，根据郑某提交的涉案房屋购买合同、王某与李某秋就涉案房屋产权人变更签订的《补充协议》以及出卖人出具的购房款相关收条、王某手写《离婚协议》及《关于放弃该房屋产权和利益声明》、郑某所持涉案房屋购房合同以及购买凭证、缴费凭条等在案证据综合显示，郑某与王某系涉案房屋实际共同购买人，涉案房屋系其二人婚后共同购买，但由于当时限购政策故将房屋登记在王某之母，即本案李某秋名下。

就王某文、李某秋辩称系其与郑某、王某夫妇、郑某父母夫妇合资购买涉案房屋，一审法院认为根据房屋买卖合同以及后续补充协议的签订情况来看，并无证据显示王某文、李某秋、郑某以及王某、郑某父母三方具有共同合资购买涉案房屋的合意，故对于王某文、李某秋就此的抗辩一审法院不予采信。郑某父母、王某文、李某秋可就实际出资另行向郑某、王某主张权利。现根据郑某提交的证据能够形成完整的证据链证明其与王某系涉案房屋的真实购房人，李某秋系出名人，就涉案房屋，郑某、王某与李某秋之前形成借名买房关系。现郑某与王某依照中国法律规定尚未离婚，故一审法院认定涉案房屋系二人共同所有。郑某之诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。

二审中，郑某向本院提交了购房资格结果查询单，用以证明郑某、王某名下无房，具有购房资格。王某文、李某秋、王某对该证据真实性、合法性和证明目的均认可。

本院二审期间依法补充查明以下事实：关于涉案房屋的出资情况，王某文、李某秋、王某、郑某均认可：王某文和李某秋出资150万元，郑某父母出资138万元，剩余房款、中介费等是郑某和王某支付的。

关于将涉案房屋登记在李某秋名下的原因，郑某称购房时郑某和王某名下已有两套房，故借用李某秋的名义购房；王某文、李某秋称因为购房时郑某和王某名下都有房，而李某秋名下无房，故用李某秋的名义购房，但涉案房屋属于郑某夫妻、郑某父母、王某父母三对夫妻共同买房投资。

另，根据郑某提交的购房资格核验结果，申请核验人郑某、家庭成员王某、郑某露，申请购买朝阳区存量住宅，核验结果为初步核验通过。

裁判结果

一审判决：李某秋、王某文于判决书生效后十五日内协助郑某将位于北京市朝阳区一号房屋办理转移登记至郑某、王某名下，由该二人共同共有。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

本案中，郑某的诉讼请求为要求王某文、李某秋协助郑某将涉案房屋过户至郑某以及王某名下，由二人共同共有，根据当事人诉争法律关系的性质，本案案由应为所有权确认纠纷。

本案中，郑某主张涉案房屋系借用李某秋之名所购买，该房屋实际归郑某与王某所有；王某文、李某秋则主张其二人实际出资且涉案房屋登记在李某秋名下，故王某文、李某秋应对涉案房屋享有部分产权和份额。对此，具体分析如下：

根据郑某提交的王某与出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》、出卖人出具的购房款相关收条等证据，结合郑某持有上述房屋买卖合同、购房凭证、契税完税证明等证据原件的事实以及各方当事人陈述，并考虑到各方当事人的关系（郑某与王某系夫妻关系，王某系王某文和李某秋之女），可以证明涉案房屋系郑某与王某婚后共同购买，因当时的限购政策登记在李某秋名下，故郑某主张涉案房屋归其与王某共同所有，具有事实和法律依据。

根据在案证据及当事人陈述，虽然王某文、李某秋为郑某、王某购置涉案房屋进行了出资，且涉案房屋登记在李某秋名下，但王某文、李某秋未能提供充分证据证明其与郑某、王某以及郑某父母具有共同买房投资的合意，故王某文、李某秋主张其对涉案房屋享有部分产权和份额，依据不足，法院不予支持。王某文、李某秋可就其实际出资另行向郑某、王某主张权利。

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