北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某昊上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院作出的A号判决书；2．改判位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）归第三人孙某聪所有或将案件发回重审；3．一审案件受理费由Z公司承担。

事实与理由：一审法院认定事实不清，程序错误，适用法律错误。一、孙某聪与本案审理结果有利害关系，一审法院未通知其到庭参加诉讼。在一审庭审中孙某昊已经陈述了涉案房屋由孙某聪出资购买的事实，并提供了付款凭证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼。或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”孙某聪与本案审理结果有直接利害关系，一审法院并未向孙某昊释明第三人可以参加诉讼，也未依职权通知第三人到庭，便出具了判决书属于严重的程序错误。

二、涉案房屋为孙某聪出资购买，仅登记在孙某昊名下。虽然涉案房屋为孙某昊与王某婚后购买并登记在二人名下，但孙某昊并未出资，出资人孙某聪为孙某昊的父亲，其支付了全额价款并声明此房产归孙某昊的儿子孙某聪所有。孙某昊在一审中提交了房屋出资的相关证据。涉案房屋现由孙某聪居住（其母王某作为监护人共同居住），王某也承认涉案房屋系孙某聪出资购买给其孙子孙某聪；

双方针对房屋权属问题达成了一致意见，并签有协议。涉案房屋由孙某聪全资购买，购买后有明确产权协议，孙某昊与王某不享有涉案房屋的产权。一审庭审时孙某昊已表明有相关协议，但一审法院并未要求孙某昊出示，在一审判决中却写明“庭审中，二被告表示涉案房产系孙某昊父亲全款出资购买，且房屋系用于二被告之子孙某聪，因购房时孙某聪未满十八周岁无法落户而登记在而二被告名下，但就此无法提交证据证明，故本院对此无法采信。”不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的证据力，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。一审法院未查明基本事实。

被告辩称

Z公司辩称，同意一审判决，不同意孙某昊的上诉请求。一、一审判决载明购房款在合同签署当天由孙某昊的父亲支付，只能证明当天孙某聪刷了这笔钱，不能证明孙某聪是购房人。在Z公司一审提供的执行裁定书中可看出，是王某父母及孙某昊父母委托孙某聪至开发商处支付的。涉案房屋是孙某昊、王某共同共有。即使是孙某昊的父亲赠与，当事人结婚后，父母对双方购房出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。因此，涉案房屋应视为孙某昊的父亲对孙某昊夫妻的赠与，而不是对孙某昊儿子的赠与。

王某辩称，同意孙某昊的上诉意见。

法院查明

Z公司向一审法院起诉请求：确认对孙某昊、王某名下位于北京市朝阳区一号房屋，孙某昊、王某各自占有50％份额。

一审法院认定事实：2016年Z公司以借款合同纠纷为由将北京孙某昊诉至法院该判决于2018年5月26日生效。

判决生效后，经Z公司申请，法院依法查封孙某昊、王某名下涉案房屋。后王某就房屋查封提起执行异议，法院依法驳回异议请求。后王某就此提起执行异议之诉，法院驳回王某诉讼请求。2020年5月25日，孙某昊申请再审，法院驳回其再审申请。

孙某昊、王某原系夫妻关系，双方于2010年1月28日登记结婚，并于2019年6月经法院判决离婚。2015年6月5日，孙某昊、王某作为买受人与Y公司签署《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，约定由孙某昊、王某购买涉案房屋，合同价款为307554元，付款方式为一次性付款；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税；买受人应于2015年6月5日前支付出卖人。合同签署当天，孙某昊父亲孙某聪向Y公司支付326510元。涉案房产登记在孙某昊、王某名下，登记时间为2015年8月12日，共有情况为共同共有。

经询，涉案房屋现由王某与孙某聪共同居住使用。

一审庭审中，孙某昊、王某表示涉案房屋系孙某昊父亲全款出资购买，且房屋系用于赠与孙某昊、王某之子孙某聪，因购房时孙某聪未年满十八周岁无法落户而登记在孙某昊、王某名下，但就此无法提交证据证明。故一审法院对此无法采信。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。现孙某昊未履行之前民事判决确定的债务，涉案房屋已经被查封，Z公司作为申请执行人有权提出代位析产诉讼，系本案适格主体。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。涉案房屋系孙某昊、王某于婚姻关系存续期间共同签订房屋买卖合同购买，并登记在二人名下，据此可以认定为孙某昊、王某夫妻共同财产。庭审中，孙某昊、王某主张涉案房屋系孙某昊父亲出资购买并赠与孙某聪，房屋所有权人为孙某聪。对此，现有证据不足以证明赠与事宜，故一审法院无法采信。现Z公司主张确认孙某昊、王某就涉案房屋各自占有50％份额，于法有据，一审法院予以支持。

本院二审期间，孙某昊提交了以下证据：《房屋产权协议书》，用以证明之前孙某聪、孙某昊、王某有约定，涉案房屋是孙某聪对孙某聪的赠与，孙某昊和王某没有产权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。Z公司的质证意见为：不认可真实性和证明目的，一审法院多次询问孙某昊、王某，孙某昊、王某说没有相关协议，其二审提交的该协议系二人事后补充的协议。王某的质证意见为：认可该证据的真实性和证明目的。

本院二审补充查明以下事实：一审庭审中，孙某昊、王某向一审法院明确表示孙某聪和孙某昊、王某就房屋赠与事宜是口头约定的，但没有纸质证明材料。

裁判结果

一审法院判决：位于北京市朝阳区一号房屋由孙某昊、王某按份共有，每人享有50％的份额。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款、第三款的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。本案中，孙某昊未履行生效民事判决确定的债务，其与王某名下涉案房屋已经被查封，申请执行人Z公司提出代位析产诉讼符合法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。涉案房屋系孙某昊、王某于婚姻关系存续期间共同签订房屋买卖合同购买，并登记在二人名下，法院据此认定涉案房屋为孙某昊、王某夫妻共同财产并无不当。

关于孙某昊主张的涉案房屋系孙某昊父亲孙某聪出资购买，归孙某聪所有，孙某聪将涉案房屋赠与给了孙某聪的上诉理由。仅凭出资行为不能直接确认房屋所有权，本案并无证据证明当事人之间存在借名登记的约定，故法院难以认定孙某聪享有涉案房屋的所有权，孙某聪亦不能将涉案房屋赠与孙某聪，故孙某昊的该项上诉理由缺乏依据，法院不予采信。关于孙某昊主张的法院应当追加孙某聪参加诉讼、审理程序错误的上诉理由。因孙某昊审理期间并未提出申请追加孙某聪作为第三人参加诉讼的请求，且根据本案案情亦无需追加第三人，故不存在程序错误问题。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！