北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回A公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由A公司承担。

事实和理由：1.A公司各项请求均已超过法定诉讼时效。2.案涉《房屋产权人变更协议书》已非双方真实意思表示，对双方已不再具有法律约束力。首先双方达成一致意见后，均把协议书撕毁，双方并无原件在手。其次A公司法定代表人为兑现承诺，在2009年9月间为办理了房屋产权证后并于2009年11月将案涉房屋腾空交还给赵某文。再次A公司法定代表人在办理借款抵押担保手续时，没有要求赵某文办理所有权转移登记手续，而是要求赵某文用案涉房屋为其提供抵押担保。由此可见，双方已就案涉房屋归属赵某文达成一致意见，《房屋产权人变更协议书》无需履行，A公司的主张无事实依据。

被告辩称

A公司辩称，同意一审判决。A公司与赵某文之间是物权请求权不适用诉讼无效。

张某娟述称，不发表意见。

冯某聪述称，同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求。

法院查明

A公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵某文、张某娟协助A公司及冯某聪将北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）所有权转移登记至冯某聪名下；2.判令赵某文支付违约金87447.9元；3、诉讼费由赵某文承担。

一审法院认定事实：1996年3月8日，赵某文与张某娟登记结婚。赵某文原系A公司员工，于2002年至2004年期间在A公司工作。

2002年12月11日，赵某文与北京S公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某文购买一号房屋，房屋价款291493元，其中首付款61493元，贷款方式支付230000元。购房后，一号房屋由赵某文、张某娟居住。

2004年6月10日，赵某文、张某娟（出让人、甲方）与A公司（受让人、乙方）签订《房屋产权人变更协议书》，约定：甲乙双方于2002年11月29日共同出资以甲方名义通过银行按揭付款方式购买了商品房，并签订正式《商品房买卖合同》。因甲方工作原因，需将房屋产权变更为乙方或乙方所指定的受让人。一、甲方出资50000元，乙方出资11493元，合计61493元，以首付款形式支付开发商，通过银行按揭付款方式以甲方名义签订正式《商品房买卖合同》，取得房屋所有权；该房屋于2003年9月10日交付甲方后，乙方并出资18000元对房屋进行了装修，并配备了价值7000元的家用电器；出资4700元支付甲方2004年度的物业费及采暖费；自2003年2月20日之后的房屋银行月供一直由乙方支付。

二、乙方将甲方购房出资50000元归还甲方后，甲方必须协助乙方办理房屋转按揭手续及以后产权过户手续。如甲方不予协助，致使房屋转按揭手续及以后产权过户手续不能办理，甲方应按房款总价的30%赔偿乙方的损失。三、在甲方腾空房屋并将房屋水、电、煤气、物业管理费全部结清，将钥匙交付乙方之日，由乙方支付甲方购房出资款50000元。……六、本协议生效后，除不可抗力外，甲、乙双方不得撤销本协议或不履行本协议。如因单方原因致使本协议终止或违反本协议各方所应遵守之义务，违约方将支付给守约方房款总额的20%作为违约金。

同日，赵某文（乙方）与A公司（甲方）签订《结算协议书》，约定：乙方赵某文自2002年8月至2004年5月期间在A公司工作，任厂长。因乙方赵某文工作原因，自2004年5月起离开A公司。亦于同日，赵某文书写收条，内容为：1.首付款50000元；2.工资57000元（含押金）；其他费用，合计118650元。后，赵某文、张某娟搬离一号房屋。

2009年9月3日，一号房屋所有权登记在赵某文名下。

2010年，赵某文与张某娟经法院调解离婚，离婚时未对一号房屋进行处理。

2010年3月至2011年6月，赵某文回到A公司工作，并居住一号房屋至今。

2010年9月16日，A公司法定代表人林某奇提前结清赵某文名下一号房屋剩余全部贷款170663.9元。2010年11月，林某奇个人向银行申请贷款1200000元，赵某文作为抵押人以一号房屋为该笔贷款提供抵押担保。此笔贷款结清后，银行注销该抵押登记。

一审庭审中，赵某文为证明其主张提交如下证据：

1.社保记录打印件，内容为A公司自2010年3月至2011年5月为赵某文交纳社保，拟证明A公司按约将一号房屋办至赵某文名下，赵某文回公司工作；

2.确认单复印件，内容为赵某文于2002年12月11日购买一号房屋等，产权人处手写为赵某文，落款处有北京S公司盖章，拟证明填写确认单时，确认房屋产权人为赵某文；

4.北京达丰物业管理有限公司出具的居住证明，拟证明赵某文自2010年4月4日在一号房屋居住；

5.聘任劳动协议、任命书从另一角度证明赵某文回到A公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于赵某文已达成一致意见；

6.收条、买卖合同、装修合同，拟证明赵某文回到A公司工作是基于双方就不再履行《房屋产权人变更协议书》且将房屋归属于赵某文已达成一致意见；

7.费用缴清证明、物业费发票、水费缴纳凭证、电费发票、供暖费发票，赵某文交纳了电费，拟证明2009年至今，一号房屋的物业费、水费、电费、供暖费等均由赵某文支付。

A公司对上述证据的质证意见为：

1.社保记录是打印件，对证明目的不认可，不能证明将一号房屋办在赵某文名下是赵某文回到A公司工作的条件；

2.确认单是复印件，真实性及证明目的均不认可；

3.真实性认可，但证明目的不认可，当时以赵某文的名义购房，只能先办在赵某文名下，到2009年才办理房产证；

4.真实性认可，证明目的不认可，赵某文回公司工作后，A公司只是让赵某文先住着；

5.真实性认可，关联性不认可，与本案无关；

6.真实性认可，关联性及证明目的不认可，2010年赵某文回来后，可能感觉房子的装修旧了，对房屋装修是有的；

7.真实性认可，关联性不认可，A公司让赵某文免费居住，这些费用当然应由赵某文支出。

另查，冯某聪在京购房资格初步核验通过。

一审法院认为：A公司与赵某文、张某娟签订的《房屋产权人变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方在协议书中约定，A公司将赵某文、张某娟购房出资50000元归还赵某文、张某娟后，赵某文、张某娟必须协助A公司办理房屋产权过户手续。赵某文、张某娟于签订协议书当日收到A公司退还的首付款，其后搬离一号房屋。现一号房屋具备办理所有权转移登记条件，故法院对A公司要求赵某文、张某娟协助办理一号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。

赵某文提交的证据不足以证明一号房屋产权归其所有，法院对其抗辩主张不予采信。关于A公司要求赵某文支付违约金87447.9元，一方面，双方在协议书中约定的违约金比例过高，赵某文要求法院予以调整，超出部分，法院不予支持。

裁判结果

一审判决：

一、赵某文、张某娟于判决生效之日起七日内协助北京A公司及冯某聪将北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记至冯某聪名下；二、赵某文于判决生效之日起七日内支付北京A公司违约金14574.65元；三、驳回北京A公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

赵某文上诉主张不同意配合办理案涉房屋产权转移登记手续系基于以下两点：1.不认可《房屋产权人变更协议书》效力；2.双方已就上述协议不再履行即产权归属达成一致意见。关于一，赵某文主张订立协议书时显失公平，对方存在胁迫的手段，但其未在法定期限内行使撤销权。赵某文亦未提供充分证据证明《房屋产权变更协议书》存在法定无效的情形。在该协议书签订的同日，A公司按照协议约定履行了退还首付款的义务，赵某文出具了收条且未提出异议。赵某文以其对《房屋产权人变更协议书》效力存在异议为由不履行相应义务，缺乏依据。

关于二，赵某文并未提供证据证明双方达成一致意见不再履行《房屋产权人变更协议书》。如若按其主张双方仅以撕毁协议书表明不再继续履行而无其他书面材料，显然有悖常理。赵某文亦未证明案涉房屋产权归其所有。综上，《房屋产权人变更协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应依约履行自己的义务。按照约定，A公司归还赵某文、张某娟50000元购房款后，赵某文、张某娟须协助A公司办理房屋产权过户手续。A公司主张赵某文、张某娟协助将案涉房屋过户至A公司指定的受让人冯某聪名下，应予支持。关于违约金，法院结合赵某文酌减的请求及本案实际情况，酌定违约金的数额并无不当。

关于赵某文主张A公司的起诉已超诉讼时效，因A公司要求办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。

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