北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张某文起诉的全部诉讼请求。

事实和理由：本案是发回重审的案件，一审法院未依据二审发回重审裁定中写明的审理方向进行审理，是错误的。北京市大兴区一号房屋（以下简称案涉房屋）原系张某文的房屋。张某文虽与邹某霞签订了房屋买卖合同，但双方并非真实的房屋买卖，邹某霞的陈述都是虚假陈述。一审判决以案涉房屋现仍设立邹某霞作为抵押权人，认定双方签订的买卖合同有效，是错误的。邹某霞支付的150万元购房款也被其私自取走，邹某霞现已提出离婚，如果离婚，张某文的生活将不能正常维持。

被告辩称

邹某霞辩称，同意一审判决。双方所签《存量房屋买卖合同》的性质不论是买卖还是赠与，都已经履行完毕，不存在合同无效且相互返还的问题。签订合同时，双方协商以150万元的友情价签订买卖合同，邹某霞支付了房款，张某文也办理了房屋权属转移登记手续。如果张某文认为双方签订的合同有虚假意思表示应当提供证据。

法院查明

张某文向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年7月20日签订的房屋买卖合同无效；2.判令邹某霞返还张某文案涉房屋，并配合张某文将案涉房屋过户至张某文名下；3.判令邹某霞赔偿侵权赔偿及精神损失费合计30万元；4.案件受理费由邹某霞负担。

一审法院认定事实：2017年8月1日，张某文（出卖人）与邹某霞（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区一号，建筑面积共133.08平方米。该房屋性质为商品房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为150万元整，另，张某文与邹某霞签订《首付款证明书》一份，载明：买方邹某霞因购买卖方张某文出售的位于大兴区一号的房屋，所交付的首付款30万元，经双方同意由张某文收取款项。

2017年8月2日，邹某霞就案涉房屋取得不动产权证书。

2017年8月25日，邹某霞（甲方，借款人）与银行（乙方，贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方，担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》。

2018年8月6日，张某文以被邹某霞诈骗为由至北京市公安局派出所报警。询问笔录记载：张某文本意是卖给邹某霞后以卖房款共同生活，但房屋过户后邹某霞取走房款，张某文感觉受到欺骗。

2018年8月7日，公安机关就张某文报案邹某霞诈骗后，对邹某霞的讯问笔录中记载：“邹某霞主张房屋买卖是婚前进行的，婚后对方将财产交给自己保管。

邹某霞自述因张某文威胁自己，双方感情出现问题，自2018年9月起不敢在案涉房屋内居住，现张某文居住在案涉房屋内。

另查，张某文与郑某丽于2017年5月27日至北京市大兴区民政局协议离婚。双方在《离婚协议》中约定，北京市大兴区康盛园1单元201单元房归张某文所有，夫妻双方离婚前没有任何债务。2017年6月29日，张某文就案涉房屋取得不动产权证书。2017年7月27日，邹某霞转账张某文首付款30万元。2018年3月28日，张某文与邹某霞登记结婚。2018年9月3日，邹某霞以离婚纠纷为由将张某文诉至法院，要求判决与张某文离婚。2018年11月9日，法院作出判决驳回邹某霞的诉讼请求。

2018年10月8日，张某文曾以房屋买卖合同纠纷为由将邹某霞诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，张某文于2018年12月6日撤回起诉。

案件审理过程中，就主张双方买卖合同关系无效一事，张某文称：我与邹某霞签订婚前协议在先，案涉房屋买卖合同在后。协议的内容主要是关于150万元用于我看病养老、两个女儿的基本抚养费以及我和邹某霞出国定居及旅游，基于对邹某霞的信任，协议只有一份并且由邹某霞持有。我认为，就案涉房屋而言，我与邹某霞之间属于附条件赠与行为，双方之间的买卖行为并不是真实意思表示，只是为了过户省钱。现邹某霞违反约定，拿走我的身份证和存折先后将150万元转走，如果邹某霞转走钱款之后，继续和我共同生活，我也可以接受，但邹某霞转走钱款之后还起诉我离婚，之后将个人物品搬离，我无法接受。

2018年4月收到邹某霞给付的10万元，但该笔款项系装修款及安慰款。依据二审裁定书，法院就虚假的意思表示隐藏之民事法律行为进行审查，并依照相关法律规定，对该行为效力予以认定，张某文认为邹某霞违反了民事诉讼法第143条第二、三款，并依据一审、二审的庭审证据，证实了邹某霞对该条款的行为效力，所谓买卖合同不是真实的意思表示，并属违法行为，违反地方强制性规定行为，违反公序良俗，属于应撤销的买卖合同及无效合同。邹某霞违反该条款的行为，依法对该效力事实再作出重复认定，事实如下：一、邹某霞盗取张某文150万，不属于真实的房屋买卖意思表示。邹某霞的行为效力，和一审的全部证据事实，证明邹某霞承认本案所谓房屋买卖合同，实属不是双方真实意思表示，实属违法行为，又属于违反强制性的法律规定，且违背了公序良俗。是以合法形式掩盖非法占有目的的行为。对本案隐藏的行为，张某文认定该合同无效，，张某文认为原一审判决是正确的。

邹某霞称：我与张某文之间的合同合法有效，且已履行完毕，一开始双方协商要走赠与，我本身并不存在任何违法违规的情形，合同本身也不存在任何可撤销或者无效的情形。关于150万元的使用问题，双方是口头约定的，没有任何书面协议。存折、密码及身份证都是张某文主动给我的，我认为这是一种授权可以用于婚后家用。2018年4月2日，我将10万元交与张某文作为家用。张某文曾将我诉至贵院要求解除双方之间的房屋买卖合同变相说明张某文认可双方之间的合同是有效，张某文认为双方之间属于赠与的话，那么本案的法律关系也不对。

经法院与不动产登记部门核实，案涉房屋现仍设立邹某霞作为抵押权人，贷款金额为120万元的抵押登记手续。

一审法院认为，《有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，从双方的陈述及相关证据查明事实情况综合判断，张某文与邹某霞就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并不存在违反上述合同无效法律规定的情形。张某文的诉讼请求，缺乏充分证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，故法院不予支持。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

裁判结果

一审判决：驳回张某文的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

结合二审庭审情况及张某文上诉请求，本案的争议焦点为：张某文与邹某霞签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张某文认可其与邹某霞签订的《存量房屋买卖合同》系本人签订的，只是签订协议时，邹某霞采取了欺诈手段，使得张某文在违背真实意思表示的情形下签订了该协议。邹某霞否认张某文的陈述，称双方系自愿签订的协议，且其已支付了全部购房款。依据举证规则，张某文应当对其主张提供相关证据加以佐证。

根据已查明的事实，现有证据虽然显示邹某霞有在支付了购房款后，又将已支付的150万元从张某文个人名下转入他人名下的行为，但不足以认定张某文与邹某霞签订的《存量房屋买卖合同》存在法律规定的合同无效情形。故判决未支持张某文要求确认其与邹某霞签订的房屋买卖合同无效，并将房屋过户回张某文名下，同时赔偿张某文的损失的诉讼请求，并无不当。

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