北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院依法判令被告腾退位于北京市通州区一号房屋；3、本案诉讼费由被告负担。

事实及理由：赵某刚系北京市通州区S村村民。1998年5月1日赵某刚与周某欧签订了房屋买卖协议，协议约定：周某欧购买位于北京市通州区一号房屋（以下简称涉案房屋）。该房屋原始登记人系赵某刚。此房屋售价4万元，1999年周某欧又以5万元将房屋转卖给了被告林某露。原告认为根据农村宅基地买卖政策规定，周某欧、林某露与赵某刚不同村，并非同一集体经济组织成员，双方签订的售房协议所售房屋在宅基地上，与土地不可分离，而宅基地使用权是本经济组织成员所享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故原告认为所签订的协议无效，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法裁判。

被告辩称

周某欧、秦某聪均未答辩。

林某露辩称，不同意原告诉讼请求，第一项诉讼请求不同意，是否合法及无效由法院决定；第二项诉讼请求，坚决不同意，原因如下，首先，林某露早已将自己居住的房屋出售，购买了此房屋，并将家人搬进该院落一直居住至今，别无其他居住的地方；其次，林某露对涉案院落进行了较大程度的翻建，投入了近百万元进行了装饰，也不是原来从原告处购买的破旧房屋；再次，鉴于可能面临副中心拆迁和改造的问题，以及目前北京地区关于农村宅基地评估没有法律依据等问题，导致林某露无法向原告确定主张关于合同无效造成的损失扩大问题，但是，林某露就法院如果判决合同无效导致的损失保留起诉的权利，因此不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回。

法院查明

赵某刚系北京市通州区S村村民，系该村农业家庭户。涉案房屋的集体土地建设用地使用证上载明的土地使用者为赵某刚，土地类别为宅基地。1998年5月1日，赵某刚（甲方）与周某欧（乙方）签订《卖房协议》，该协议主要内容如下：1、甲方赵某刚将位于通州区一号房屋卖给了周某欧，房屋价格为人民币4万元，卖房款已付，特此证明；2、以上协议双方签字之日起生效。赵某刚和周某欧均在《卖房协议》落款处签字并按手印。1998年12月9日，周某欧（甲方）与秦某聪（乙方）签订《房屋转让合同书》，该合同主要内容如下：1、甲方将通州区S村房屋院落的所有权利、义务以及周某欧在原《卖房协议》中对该房屋的权利义务全部一次性转让给乙方，2、乙方将全部转让费伍万肆仟元整在本合同签订之日一次性付清。《房屋转让合同书》还约定了其他内容，周某欧和秦某聪在该合同书的落款处签字并按手印。经本院核实，周某欧、秦某聪、林某露均非北京市通州区S村本村村民，与赵某刚并非同一集体经济组织成员。

另查，秦某聪与林某露二人于1995年4月28日办理结婚登记手续，2007年11月7日，二人办理离婚登记手续。秦某聪与林某露于2007年11月7日签订了《离婚协议书》，该《离婚协议书》主要内容如下：位于通州区的平房归林某露所有（包括生活用品）。后，秦某聪（甲方）与林某露（乙方）又于2009年4月11日签署了《房屋转让协议书》，其主要内容如下：1、甲乙双方于1998年12月一起购买北京市通州区平房院落并共同使用至2007年11月7日；2、甲方按照离婚协议书中双方商定的原则，愿将该房屋所有权、居住权、使用权和支配权全部一次性交给乙方，该《房屋转让协议》还约定了其他内容。现涉案房屋由林某露实际占有、使用。

在庭审中，本院给双方做调解工作，双方针对房屋赔偿问题无法达成一致意见，林某露提出的赔偿数额与赵某刚同意给付的赔偿数额差距较大。

裁判结果

一、确认赵某刚与周某欧于1998年5月1日签订的《卖房协议》无效；

二、驳回赵某刚的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。

因涉案院落登记的土地使用权人为赵某刚，赵某刚系北京市通州区S村村民，购买涉案院落的周某欧、秦某聪、林某露并非涉案房屋院落所在村的村民，与赵某刚不是同一集体经济组织成员，不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格。赵某刚与周某欧签订的《卖房协议》因违反我国关于农村宅基地使用的相关政策法规，应属无效。故对于赵某刚要求确认其与周某欧签订的《卖房协议》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

关于赵某刚请求林某露将涉案房屋腾退并返还的诉讼请求，林某露表示腾退、返还房屋要以赵某刚支付相应补偿款为前提，双方关于补偿款的金额未达成一致意见。根据查明事实，赵某刚自愿将涉案房屋卖给周某欧，周某欧又将涉案房屋转卖了秦某聪、林某露夫妻二人，且秦某聪与林某露向周某欧支付了5万元。后秦某聪与林某露离婚，秦某聪与林某露签订《离婚协议》及《房屋转让协议书》由林某露成为涉案房屋的使用权人。现赵某刚请求确认其与周某欧签订的《卖房协议》无效，系赵某刚先行违背诚实信用原则。

赵某刚要求涉案房屋的实际控制人林某露腾退并返还涉案房屋必须同时解决补偿买房人的问题，腾退义务与补偿义务同时履行更有利于纠纷的解决，否则有失公平，亦不符合等价有偿原则。因目前通州区关于集体土地区位补偿价标准无统一适用标准，无法确定涉案房产的宅基地区位补偿价，进而无法确定赵某刚应向林某露支付的合理合法的补偿款数额，而双方对补偿款数额亦无法通过协商达成一致，存在一定差距。故对于赵某刚要求林某露腾退并返还房屋的诉求，法院不予支持。另，根据林某露的陈述其自以前夫秦某聪名义购买涉案房屋后，一直在涉案房屋内居住至今，已超过十余年，并对涉案院落进行了较大投入和改造，其在北京亦无其他住所，在双方未解决涉案房屋赔偿问题之前，林某露继续行使对涉案房屋的占有权能，能更有效保护其合法权益，避免造成无法弥补的损失。

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