北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某良、林某娟向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方于2009年4月20日签订房屋买卖合同无效；2．判令被告将北京市怀柔区一号房屋及附属车棚腾退后返还二原告；3．本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2009年4月20日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将自己所有的北京市怀柔区一号房屋房屋及附属车棚以232700元的价格出售给被告，之后双方依约履行了合同。2018年因北京市怀柔区W村（以下简称W村）进行棚改，经过相关机构政策解读，二原告才了解到其出售给被告的房屋系集体产权，双方的买卖合同无效，且纳入棚改项目后，原告另行补交了涉案房屋购房款，因补交时房屋已出售，原告联系被告，被告拒绝补交，其恶意拒绝补交购房款也违反公平原则，故原告为维护自身合法权益诉至法院。

被告辩称

被告孙某君辩称：一、涉案房屋我马上居住满12年，购房时原告承诺我可以无条件协助我办理房产证，房屋买卖合同里对此有明确约定，现在房屋没办房产证是原告和开发商的责任，原告以涉案房屋没办房产证为由要求我返还房屋违背契约精神；二、我购买涉案房屋后离婚了，现在该房屋是我的唯一住房；三、涉案房屋的土地性质为国有土地，原告要求确认房屋买卖合同无效没有法律依据。四、虽然涉案房屋没有办理产权证，但鉴于现在国家对涉小产权房问题没有相关规定，根据现有法律，法院不宜对合同效力作出认定，本案应待相关判决原则明确后再予以处理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

周某良、林某娟系夫妻。2005年，W村进行旧村改造，对周某良拥有的坐落于该村的宅基地及地上房屋进行了拆迁。W村村民委员会（以下简称W村委会）与周某良签订了购房安置协议书，北京市怀柔区一号（以下简称一号房屋）房屋系周某良通过安置补偿取得，周某良共支付购房款143318元。2009年4月20日，周某良（甲方）与孙某君（乙方）签订了房屋买卖合同，双方约定甲方将一号房屋房屋及附属车棚出售给乙方，房屋面积为108．54平方米，房屋价款232700元整（车棚2700元包含在房屋价款内）。

合同签订后，周某良与孙某君依约交付了房屋和购房款。2018年，北京市怀柔区人民政府颁布《怀柔区W村宅基地搬迁补偿方案（B方案）》，对W村原旧村改造项目搬迁的宅基地进行重新补偿，对原已获得的安置房面积按照上述方案重新计算房款，周某良、林某娟补交了购房款差额。现周某良、林某娟持诉称理由诉至本院，要求确认涉案房屋买卖合同无效，并要求孙某君腾退房屋等。

另查一，2008年12月12日，北京市怀柔区人民政府为W村委会颁发国有土地使用证，该证载明土地位置为怀柔区×镇幸福大街南侧，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为划拨。

法院查明

一、原告周某良与被告孙某君于2009年4月20日签订的房屋买卖合同无效；

二、被告孙某君于本判决生效后90日内将北京市怀柔区一号房屋房屋及车棚的北数第三间返还原告周某良、林某娟。

房产律师靳双权点评

周某良出售与孙某君的一号房屋房屋及附属车棚，所在土地的性质为划拨土地，地上房屋建设系用于W村村民拆迁安置，且一号房屋所在的楼房未取得建筑物的建设工程规划许可证，故周某良与孙某君签订的涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。周某良、林某娟要求孙某君返还一号房屋房屋及附属车棚的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

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