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原告诉称

张某文、张某武、张某、齐某婕、张某娟、秦某昂、秦某聪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周某权的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由周某权承担。

事实及理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，与分家析产纠纷、所有确认纠纷属不同案由、法律关系，一审却在本案中强行插手家庭内部事务，越过、取代涉案房屋的共同共有家庭成员，直接进行分家析产、对涉案房屋所有权归属确认为白某丽所有，其有权处分，一审上述处理方式及结果是错误的，法律思维错误，且超出本案审理范围及周某权的诉求，将不同法律关系一并处理，且在法律赋予权利之外行事，涉嫌滥用司法权利，损害其他被安置家庭成员的基本居住权。农村房屋拆迁均是以家庭为单位，拆迁人仅与家庭户主签订拆迁安置补偿协议，家庭成员共同所得拆迁安置房都在户主一人名下，一审法院房屋在谁名下谁就可任意处分所有权、家庭成员共同所得的拆迁安置房都归户主一人所有的思维是错误的。

一审法院已查明涉案房屋是按人均45平方米对九位家庭成员安置所得，白某丽作为户主，代表上述九位家庭成员签订《房屋腾退安置协议》，但房屋应为家庭成员共有。房屋的归属及分配为家庭成员内部的事，在共同共有人未诉至法之前，不属于法院审理范围，法院无权进行分割、确权。一审法院曾询问九位共同共有人是否就房屋分配达成一致意见，张某文、张某武、张某、齐某婕、张某娟、秦某昂、秦某聪明确答复未分配、也无法达成一致意见，且联系不到共有人冯某，也无法协商分配。一审法院错误认定九位共同共有人对涉案房屋的分配达成一致意见。二、一审对涉案房屋建设手续是否齐全，是否为违章建筑，能否办理产权证等案件基本事实没有调查核实，在不确定涉案房屋能否办理产权证的情况下，即认定合同有效继续履行，是错误的。涉案房屋没有建设行政规划许可，涉案房屋买卖合同当然无效。涉案房屋所在高层建筑已建设七年，整栋楼都无法办理产权证，因当时申报审批为低层建筑，实际建设的是高层，高层没有建设行政规划许可故不能办理产权登记，涉案合同无效。一审法院判决继续履行合同，就是认可违章建筑、认可违法行为。

三、涉案房屋系拆迁安置房，为九位被安置家庭成员共同共有，在2013年9月24日签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋还没有建设故没有分割，仍为共同共有，白某丽未经全体共同共有人同意，无处分权，周某权对此应明知。四、白某丽向周某权转让涉案房屋的行为，已构成法定无权处分，依法属于效力待定的状态，必须经全体共同权利人的追认才能生效。涉案房屋的其他五位共同共有人至今未对白某丽的无权处分行为进行追认，且不同意转让涉案房屋，更不同意交付及办理房屋的过户手续，故周某权主张交付房屋、办理过户的诉求没有法律依据，应予驳回。五、一审法院认为白某丽去世后，由其第一顺序继承人张某文、张某兰、张某秋、张某、张某武继承涉案房屋，涉案合同的权利义务由继承人承受是错误的，没有法律依据。继承是以白某丽的个人财产为前提，但涉案房屋是九位被安置家庭成员的共同共有财产，在未分割之前，无法确定哪些是白某丽的个人财产，何谈遗产继承及涉案合同权利义务的承受。

六、涉案房屋交付是以收房为前提的，但张某文、张某武、张某并没有接收涉案房屋，且已向一审法院通过书面形式进行核实，一审法院判决该三人向周某权交付房屋，没有事实依据，也无法履行。张某文、张某武、张某在一审中已明确答复，涉案房屋未收房，仍在腾退人拆迁安置办公室手中。七、涉案房屋九位共同共有人至今未对涉案房屋进行分割、未收房，也无法达成一致的分配意见，2018年5月周某权提起本案诉讼前涉案房屋一直没有建设完成，涉案房屋于2018年5月建成，九位被安置人准备收房后进行分配时，适逢周某权提起本案诉讼，致使收房事宜被搁置，又因涉案房屋其他五位共有人不知道房屋买卖，故无法对涉案房屋的分配达成一致意见。

被告辩称

周某权答辩称，第一，涉案房屋不属于白某丽遗产，涉案房屋的所有权证书在一审时周某权已提交，涉案房屋产权证登记的为白某丽本人，其在生前与周某权签订的房屋买卖合同中明确楼号、房间号。张某武等人一直称是涉案房屋的共有权人，是混淆了最基本的法律常识，涉案房屋是白某丽本人的唯一作为所有权人的合法财产，其他人只是作为房屋的共同居住人。根据北京市高院审理房屋买卖合同纠纷司法解释第11条相关规定，白某丽在生前处分自己的合法财产，且白某丽、张某武、张某、张某文在房屋买卖合同上也签字了，白某丽本人对涉案房屋是有完全处置权，所以不是其遗产，不应列为其遗产范围。第二，涉案房屋建成后，在小区多处公共场所张贴了拆迁安置人收房通知，一审时周某权也提交了，但是因为张某武等人主观原因不去收房，所以导致至今涉案房屋没有收房，拆迁安置房是政府一级的政策，不可能存在违建的情况。综上，一审法院判决认定的事实清楚、证据确凿，周某权认可一审法院判决，请求二审法院驳回张某文、张某武、张某、齐某婕、张某娟、秦某昂、秦某聪的上诉请求。

张某兰、张某秋、冯某经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。

法院查明

周某权向一审法院起诉请求：一、请求法院判令张某文、张某武、张某依合同约定履行交房义务；二、请求判令张某文、张某武、张某依合同约定，待诉争房屋（即北京市朝阳区一号房屋）可办理产权证之时协助原告办理房屋过户。

一审法院认定事实：2013年9月24日，张某代白某丽（作为出售方，甲方）与周某权（作为买受方，乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方拥有位于北京市朝阳区一号房屋的房产（以下简称诉争房产），建筑面积为75.68平方米，乙方自愿购买上述房产，房屋售价为142万元。

甲方应在接到收房通知后七个工作日内办理收房手续并缴纳收房时所需缴纳的费用（即购房回购款），甲乙双方对收房时实际面积的偏差予以认可并保证相互不追讨因面积而产生的差价，保证不因此主张买卖合同无效。（第七条）违约责任。（一）甲方在收到上述共计137万元房款当天无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更条件七个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续，

同日，张某代白某丽签署承诺书，载明：本人腾退安置的房屋坐落于北京市朝阳区一号房屋，此套房屋已转让给周某权，现同意将该套房屋所有权办理至周某权名下。

同日，张某文、张某、张某武签订《同意书》，载明：家庭成员张某、张某文、张某武同意白某丽出售北京市朝阳区一号房屋一套两居室，面积75.68平米。

周某权分别于2013年9月24日、10月13日支付购房款77万元及35万元。

一审经询，张某文、张某武、张某自述尚未接收诉争房屋。

一审庭审中，周某权提交如下证据：1、落款日期为2018年4月2日并加盖有安置办公室印章的通知一份，主要内容为：一、回迁入住办理时间为：2018年4月2日-2018年4月30日；

一审法院另查一、2013年4月28日，张某代白某丽（作为被腾退人，乙方）与拆迁安置办公室（作为腾退人，甲方）签订《安置协议书》，实际腾退人口为九人，分别为：产权人白某丽、之夫张某文、之子张某武、之子张某、之儿媳齐某婕、之孙子张某娟、之曾孙女秦某聪、之儿媳冯某、之孙媳秦某昂。甲方以下列房屋按人均45平方米（含）与乙方产权对换并结算差价：期房安置：甲方按人均45平方米（含）对乙方安置现房后另安置期房七套，其中一居室一套，两居室六套。

一审法院另查二、张某文与白某丽为夫妻关系，双方生育子女四人，分别为张某兰、张某秋、张某、张某武。

秦某昂与张某娟为夫妻关系，秦某聪为双方之女。

张某与冯某原为夫妻关系，后于2013年9月10日离婚。

白某丽于2017年2月17日死亡。

一审法院认为，周某权与白某丽就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因白某丽已去世，张某文、张某兰、张某秋、张某、张某武作为其法定第一顺序继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，上述合同权利义务由白某丽的继承人承受。

本案争议焦点在于白某丽有无权利处分诉争房屋。一审法院认为，依据《安置协议书》，白某丽系被拆迁房屋的实际腾退人，并因此享有45平方米的安置房屋面积。再结合上述协议书附件所示，安置房屋多达七套，完全满足各家庭的居住要求。现诉争房屋的取得使用了白某丽的安置房屋面积，且同为被安置人的张某文、张某武、张某亦同意白某丽对外出售诉争房屋，而四人所享有安置房屋面积已远超诉争房屋面积，可以证明各方对诉争房屋的归属已达成一致意见，即白某丽有权处分诉争房屋。

基于以上论述，对于周某权的诉讼请求，一审法院认定如下：周某权要求张某文、张某武、张某履行交房义务，鉴于周某权按约定履行了付款义务，张某文、张某武、张某亦应按照约定将房屋交付周某权，故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。但涉案房屋尚未取得不动产权登记证，能否办理、何时办理均不确定，关于周某权要求办理过户手续的诉讼请求，一审法院暂无法支持，周某权可待具备办理产权证的条件时，就此另行主张。

裁判结果

一审判决

判决：一、张某文、张某武、张某于判决生效后七日内将北京市朝阳区一号房屋交付给周某权。二、驳回周某权的其他诉讼请求。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

周某权与白某丽就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因白某丽已去世，张某文、张某兰、张某秋、张某、张某武作为其法定第一顺序继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，上述合同权利义务由白某丽的继承人承受。

根据已经查明的事实，白某丽系腾退安置协议载明的被腾退房屋产权人，且此次安置采取产权对换并结算差价的形式，在白某丽向周某权出售涉案房屋时，张某文、张某、张某武明确表示同意，且该四人所享有安置房屋面积已超过涉案房屋面积，对涉案房屋的处分并未影响其他被安置人的安置权益，故结合本案现有证据，法院认定白某丽有权处置涉案房屋并无不当。

关于张某文、张某武、张某、齐某婕、张某娟、秦某昂、张某主张涉案房屋为违章建筑，故涉案房屋买卖合同应为无效一节，其并未就其主张提供相应证据，法院对此不予采信。

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