(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某楠向本院提出诉讼请求：1.三被告配合我办理北京市海淀区一号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为我；2.本案的诉讼费由李某兰承担。

事实和理由：齐某湘与李某杰系夫妻关系，二人有四子女，分别为李某楠、李某兰、李某慧、李某霞。1998 年，因李某杰病重，除了我，三个子女都在外地，为了便于照顾李某杰，在我同意的情况下，经李某杰向其所在单位申请，我将自己承租的位于石景山区一号二居室换成了海淀区一号房屋。1998 年，李某杰单位房改，李某杰建议我以其名义购买诉争房屋，这样就可以计算李某杰的工龄，待房产证办理下来后，将房产过户到我名下，齐某湘也同意。故我以父亲的名义购买了诉争房屋，办理了相关手续。2003 年李某杰去世，齐某湘、李某慧、李某霞都认可诉争房屋是我借李某杰的名义购买的，诉争房屋属于我所有。

我认为诉争房屋是由我原承租的石景山的房屋置换而来，经过父母同意，借李某杰名义购买，与李某杰之间已经形成借名买房的合同关系，现在李某杰去世，李某兰不配合办理过户手续，故诉至法院。

被告辩称

李某兰辩称，不同意李某楠的诉讼请求，请求法院驳回。诉争房屋是李某杰与齐某湘夫妻共同财产，双方共同出资购买，不存在借名买房的事实，李某楠未与李某杰达成任何书面或者口头借名买房协议，也没有实际出资购买诉争房屋，故请求法院驳回李某楠全部请求。

李某慧辩称，我同意李某楠的诉讼请求。

李某霞辩称，我同意李某楠的诉讼请求。

法院查明

齐某湘与李某杰系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为李某楠、李某兰、李某慧、李某霞。李某杰于 2003 年 4 月 3 日去世。齐某湘于 2019 年 1 月 29 日去世。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋所有权证于 2001 年 8 月 27 日下发，产权人为李某杰。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、李某楠主张其借父亲李某杰名义购买一号房屋，提供如下证据：

1.位于北京市石景山区一号房屋公有住宅租赁合同及协议书复印件，证明为了照顾父亲李某杰，与诉争房屋的原产权单位签订协议书，将石景山房屋置换成诉争房屋。原产权单位郑某出庭作证。李某兰对租赁合同复印件不予认可，对于协议书真实性无异议，但认为协议书中明确写明甲乙双方各有住房长期分配使用权，即使房屋在出售前，租赁关系发生置换，置换完毕后房屋的分配权属于单位，是分配给李某杰的，之后发生的买卖关系是另外一个法律关系。

诉讼中，经本院向单位调查，该单位出具《职工住房情况调查表》，李某杰作为填表人，认可一号房屋系调换；至今产权人未改。双方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认，并能佐证李某楠提供的租赁合同及协议书的真实性。

2.房屋买卖合同复印件及票据，证明李某楠借父亲李某杰的名义与单位签订了《房屋买卖合同》，购买了诉争房屋。李某兰认可真实性，但认为原件在李某兰处由其保管，不符合借名买房的审查标准，不能证明李某楠的诉讼主张。

3.房屋所有权证原件，证明李某楠持有诉争房屋所有权证；李某兰认可真实性，证明涉案房产的产权人系李某杰。

4.燃气收据，证明李某楠一直居住在诉争房屋内，是诉争房屋的实际权利人。李某兰认可真实性，但主要票据形成在李某杰去世后，李某楠实际居住房屋交纳相关费用是正常现象。

5.李某楠书写的《关于北京市海淀区一号房屋的产权和居住情况说明》（以下简称《情况说明》）：“...1998 年初，父亲李某杰病重，膝下四个子女三个在外地居住和工作，只有我在京，且住处相距较远。为便于子女照顾，父亲李某杰向所在单位提出换房申请，经双方单位协商同意住房调换。方便了对他们的照顾。1998 年 11 月，父亲李某杰所在单位进行房改。父亲李某杰根据单位有关情况提出他的想法：由我出资，以他的名义购买，这样由于他的工龄长，优惠就多，且属本单位职工，购房手续简便。待房屋所有权证下发后，再将该房屋产权过户到我名下。对此，母亲齐某湘和我均表示同意。于是，依上所述，由我出资，由父亲李某杰与其工作单位签定了房屋买卖合同，形成了该房屋产权人为李某杰，而实际居住、使用为我本人的现状。自 1998 年换房始至今，此房一直由我居住，并缴纳相关的各种费用。现父亲李某杰已经去世，我拟按照他生前的安排将此房的产权过户到我名下，特对此房产权和实际居住情况详细说明，请家人协助办理相关手续。”

该说明中落款有齐某湘于 2017 年 3 月 1 日书写：“情况属实，同意办理过户”，并签字摁印；李某霞于 2017 年 3 月 15 日签字摁印；李某慧于 2017 年 3 月 27 日签字。

诉讼中，李某兰曾申请对《情况说明》中是否为齐某湘签字申请鉴定。后李某兰申请撤回该项鉴定；李某兰表示从未听齐某湘说过，且与遗嘱内容相矛盾。因李某兰未提供相应证据否认该证据的真实性，且李某慧、李某霞亦认可该证据，故本院确认《情况说明》的真实性及证明效力。

二、李某兰提供如下证据：

1.《房屋买卖合同》原件及购房款收据原件，《公有住宅租赁合同》原件、《职工住房证明》，证明李某杰系一号房屋的所有权人；证明李某楠证人郑某所述证言与事实不符。李某楠对证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。

2.李某霞、李某慧签署放弃继承声明书，并进行公证，表明一号房屋是其父亲李某杰的遗产；李某楠支付该公证费，证明李某楠对此事实一直明知。李某楠对公证书真实性不持异议，并非其交纳公证费，对证据的质证意见是，因为房屋最终要过户给李某楠，如果按照继承程序就需要二人公证，对李某兰的证明目的持有异议。

3.齐某湘 2011 年遗嘱，其中第二条“坐落于北京市海淀区房屋，由二儿子李某楠继承。”证明诉争房产是齐某湘财产。李某楠意见是老人履行约定的表示，是将房屋过户的表示。

4.李某兰提供 2011 年 4 月 2 日齐某湘所立公证遗嘱，内容中第二条：“坐落于北京市海淀区房产是我和我老伴李某杰的夫妻共同财产。在我去世后，上述房产中属于我的份额（含本人应继承李某杰的遗产份额）由我的次子李某楠一人继承，且只作为我儿子李某楠的个人财产，不作为他和他配偶的夫妻共同财产。”2017 年 3 月 1 日，齐某湘公证声明撤回 2011 年 4 月 2 日公证遗嘱。李某楠质证意见是，公证书已经撤销。

5.公证书卷宗，证明齐某湘一直认可北京三处房产是齐某湘与李某杰的夫妻共同财产，不存在李某楠所述的一号房屋是借名买房情况。李某楠的质证意见是，齐某湘应公证处要求陈述为个人财产，否则无法办理公证。

6.证人证言，证明齐某湘一直认可诉争房屋是其与李某杰的夫妻共同财产，并多次将此事告知其同事、邻居。李某楠认为证人陈述与案件无关。

7.一号房屋购房合同及发票，证明李某楠证人郑某所述证言与事实不符。李某楠持有异议，认为与本案无关。

对于李某兰提供的《房屋买卖合同》原件及购房款收据，《公有住宅租赁合同》、《职工住房证明》及公证书本院均确认为真实。

裁判结果

本判决生效后七日内，李某兰、李某慧、李某霞配合李某楠将位于北京市海淀区一号房屋过户至李某楠名下。

房产律师点评

判断是否为借名买房，应当根据李某楠与父母李某杰、齐某湘间是否签订有借名购房的协议，以及房屋的出资来源、使用情况、购房票据及产权证书的持有、对于借名购房有无合理解释等多方面情节综合考虑。本案中，根据李某楠提供的单位证明，可以证实一号屋是李某楠用单位分其住房与父亲李某杰单位房屋置换而来；目的为方便照顾父母。故一号房屋来源于李某楠。现一号房屋的产权证由李某楠保管，房屋亦一直由李某楠居住，并交纳相关费用，证实李某杰夫妇认可房屋由李某楠享有相关权利的事实。

关于购房费用，双方各执一词。诉讼中，李某楠提供了有齐某湘签字的《情况说明》，证明齐某湘认可房屋系李某楠购买以及同意房屋归李某楠所有的事实。李某兰虽持有异议，但撤回了《情况说明》的鉴定，法院确认《情况说明》的证明力。该《情况说明》亦是在齐某湘所做公证书之后，且齐某湘关于遗产处分的意思表示并不能构成对一号房屋权属认定的阻碍。虽然李某楠与父母之间就借名买房未签订书面或达成口头协议，但根据证据材料能够证明一号房屋确为李某楠出资，房屋购买后由李某楠实际掌握并享有房屋权益，能够佐证该房屋系李某楠借用李某杰名义购买的事实。

李某慧、李某霞亦对李某楠所述事实及诉讼请求不持异议。故法院对于李某楠要求三被告配合办理一号房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。至于李某楠购房取得的李某杰夫妇工龄优惠，并不能当然认定为赠与，因李某兰在本案中并未提出一并处理该工龄优惠款，故可另案解决。

办案心得

一：借名买房需谨慎，书面协议很关键

在本案件中，李某楠与父母之间未签订书面的借名买房协议，导致在主张房屋权属时面临诸多争议和困难。这提醒人们，在进行借名买房这种行为时，务必签订详尽的书面协议，明确双方的权利义务，包括房屋的出资、产权归属、过户时间等重要事项。否则，一旦发生纠纷，难以提供有力的证据来支持自己的主张。

例如，假设李某楠在借名买房之初就与父母签订了书面协议，明确约定了房屋的实际归属和后续过户事宜，那么在李某杰去世后，李某兰可能就难以对房屋权属提出异议。

二：证据保存要重视，细节决定成败

李某楠能够在诉讼中提供一系列的证据，如房屋租赁合同及协议书、燃气收据、《情况说明》等，这些证据在一定程度上支持了他的主张。然而，部分证据的效力仍存在争议，这也凸显了证据保存和证据效力的重要性。

比如，对于房屋买卖合同的复印件和票据，由于原件在李某兰处，其证明力就相对较弱。因此，在涉及重大财产交易时，要妥善保存原始的、完整的、有效的证据，以免在纠纷中处于不利地位。

三：法律认定综合考量，多方面因素影响结果

法院在判断是否为借名买房时，会综合考虑多种因素，如房屋的来源、出资情况、使用状况、产权证书的持有等。这表明在房产交易和权属争议中，不能仅仅依据单一的因素来判断，而需要从多个角度进行分析和论证。

就像在本案件中，虽然没有书面的借名买房协议，但综合其他证据，法院最终支持了李某楠的诉求。这提醒人们在处理房产问题时，要全面考虑各种可能影响权属认定的因素，并提前做好相应的准备。

四：继承与借名买房的法律关系需明确

李某兰提供的齐某湘的遗嘱等证据，试图证明房屋为夫妻共同财产和遗产。但法院最终依据综合证据认定为借名买房。这说明在涉及房产的法律纠纷中，要明确区分继承和借名买房这两种不同的法律关系，不能简单地依据遗嘱或继承的相关规定来处理房产的归属。

例如，如果将借名买房误认为是继承关系，可能会导致错误的判决结果，损害真正权利人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！