(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某文、钱某向本院起诉请求：

1. 判令原告林某文、钱某一次性向第三人 Z 银行清偿《个人住房借款合同》项下本金及利息后，第三人 Z 银行协助办理位于北京市朝阳区一号房屋解除抵押登记手续；

2. 判令被告林某鹏、吴某协助原告林某文、钱某办理位于北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至原告林某文名下；

3. 请求判令本案诉讼费用由被告林某鹏、吴某承担。

事实和理由：林某文、钱某系夫妻，林某鹏系二人之子。林某文、钱某欲购房，担心贷款成本高，商定借用林某鹏名义购房，待条件成就时由林某鹏配合办理过户手续。2007 年 4 月 26 日，钱某支付 2 万元定金。2007 年 4 月 27 日，钱某借用林某鹏名字签订《北京市商品房预售合同》，购买诉争房屋，合同约定总价款为 1352866 元，合同签订当日支付 682866 元，余款 67 万贷款。

林某文、钱某支付了购房款、代收印花税。此后，林某文、钱某以林某鹏名义在银行办理贷款。2007 年 6 月，林某文、钱某办理收房，交纳房屋差价款、产权代办费。后续贷款还款也由林某文、钱某偿还。房屋由林某文、钱某居住至今。林某文、钱某多次要求林某鹏办理过户手续，遭到拒绝。

被告辩称

被告林某鹏、吴某辩称：原告林某文、钱某与被告林某鹏、吴某之间不存在借名买房合同关系，系赠与，原告林某文、钱某所述不符合事实，请法院驳回其诉请。

事实和理由：2007 年林某文、钱某预为林某鹏购买婚房，协商由林某文、钱某支付首付款和相关费用，由林某鹏还贷，且林某文、钱某帮助还贷。之后林某鹏签订商品房预售合同。钱某性格强势，与林某鹏和吴某关系紧张。林某文、钱某看到林某鹏和吴某在一起，故提起虚假诉讼。各方之间关系为赠与。2007 年林某鹏恰婚龄有购房需要，林某文、钱某有多套住房且全款购买。诉争房屋系贷款，与林某文、钱某购房习惯不同，且林某文、钱某有全款购房能力，林某文、钱某担心贷款成本高的表述与常理不符。

林某文、钱某与林某鹏、吴某矛盾激烈后私自更改还款账户可印证赠与目的。涉诉房屋取得多年林某文、钱某从未行使过权利。林某鹏 2007 年至 2008 年偿还过房贷且林某文、钱某未拒绝。不居住不代表丧失房屋所有权。根据规定，林某文、钱某主张无法律依据和协议约定。

第三人 Z 银行述称

根据法律规定，借款人林某鹏就诉争房屋在贷款本息全部清偿前，其与 Z 银行所签定借款合同、抵押合同等法律文件依然具有法律效力；担保权未获清偿前，Z 银行不同意解除抵押放弃担保权利。若法院认定借名买房合同关系成立，Z 银行要求借款人或代偿人一次性清偿全部贷款本息，结清金额以实际还清之日为准。

法院查明

林某文与钱某系夫妻关系，林某鹏系二人之子，吴某与林某鹏系夫妻关系。

2007 年 4 月 27 日，林某鹏与北京 X 公司（以下简称 X 公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定：林某鹏购买诉争房屋；房屋总价款 1352866 元；采用贷款方式付款，首期支付购房款 50%，其余向 Z 银行或公积金管理机构借款支付。林某鹏作为借款人与 Z 银行作为贷款人、X 公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》，约定：借款人借款用于购置诉争房屋，借款 67 万。每月归还本息 4846.59 元。前述购房和借款合同载明联系电话系林某文手机号。

北京某物业服务有限公司开具《居住证明》，载明：业主钱某、林某文现住址为诉争房屋，入住时间 2007 年，有效期至 2020 年 4 月 30 日。林某文、钱某提供北京某物业服务有限公司的缴费通知单、物业费发票、银行对账单、北京银行对账单、燃气卡交易明细、车位缴费票据，以证明林某文、钱某实际居住于诉争房屋。

林某文、钱某提供银行转账记录，证明林某文曾定期向林某鹏转账，数额与每月定期还贷数额基本一致。林某文、钱某提供银行活期账户交易明细，证明归还房贷情况。林某鹏亦提供银行交易流水，证明其曾偿还过 2007 年 7 月至 2008 年 3 月期间房贷。

林某文、钱某还提供 2003 年 5 月 4 日及同年 9 月 10 日购买其他房屋的合同。

另查一，林某文提供网上打印购房家庭填报信息表，显示内容：申请日期 2020 年 5 月 13 日，林某文，已婚，家庭人口 2 人，家庭成员钱某，核验信息初步核验通过。

另查二，购房合同现由林某文、钱某保管。

裁判结果

一、本判决生效之日起三十日内，原告林某文、原告钱某向第三人 Z 银行偿还位于北京市朝阳区一号房屋的剩余银行贷款本息(以银行核定金额为准)，被告林某鹏、被告吴某负有协助义务。第三人 Z 银行于收到全部贷款本息后三十日内协助办理上述房屋解除抵押登记手续；

二、本判决第一项履行完毕后十五日内,被告林某鹏、被告吴某协助将北京市朝阳区一号房屋办理过户至原告林某文名下,由此产生税费及相关费用由原告林某文承担。

房产律师点评

本案争议焦点为林某文、钱某与林某鹏之间是否存在借名买房关系。就此,法院从以下四方面分析：首先,借名买房是否具有合理性。林某文、钱某提供了 2007 年 4 月 27 日之前签订的其他购房合同，再次购买诉争房屋存在贷款能力受限的可能，故借用林某鹏名义购房在当时情形下具有一定合理性；其次，购房合同及相关票据原件由林某文、钱某持有；再次，诉争房屋自始由林某文、钱某以自有名义实际居住；最后，根据本案查明事实，涉诉房屋购房款及相关费用基本由林某文、钱某支付。虽然林某文、钱某与林某鹏之间未签订书面借名买房协议，但考虑各方的近亲属关系，不宜苛求各方须以书面方式约定彼此权利、义务。

林某鹏辩称曾偿还过短期房贷，故法律关系不属于借名买房，但结合当时其年龄、收入情况和支付款项与整体房价的比例，法院对林某鹏辩称意见不予采信；林某鹏还辩称林某文、钱某将诉争房屋向其赠与，因父母不负有向子女赠与房屋的法定义务，林某鹏未就赠与关系成立提供充分证据证明，借名购房发生时林某鹏尚未届至法定婚龄，且林某文、钱某对林某鹏主张不予认可，故法院对林某鹏的辩称意见亦不予采信。

另需指出，诉争房屋虽购买于林某鹏与吴某婚前，但考虑诉争房屋还贷期间延续至二人婚姻关系存续期间，故吴某亦负有相关配合义务。

办案心得

在这起借名买房案件中，存在着诸多矛盾与争议，为我们带来了一系列深刻的启示。

首先，借名买房这种行为本身存在着巨大的风险。虽然在某些特定情况下，当事人可能出于各种原因选择借名买房，但由于缺乏明确的书面协议，双方权利义务关系不清晰，一旦发生纠纷，往往难以界定真正的房屋归属和相关责任。就如本案中，原告与被告之间因未签订书面借名买房协议，导致纠纷产生时双方各执一词，增加了案件的复杂性和解决难度。

其次，亲属关系并不能成为避免法律风险的保障。在本案中，原被告双方是亲属关系，但这并没有阻止纠纷的发生。相反，亲属之间的财产纠纷可能因为情感因素和信任问题而变得更加棘手。因此，在涉及重大财产交易时，即使是亲属之间，也应当遵循法律规定和正规程序，签订明确的合同，以保障各方的合法权益。

再者，对于房屋所有权的认定，不能仅仅依据表面的登记信息。在判断房屋的实际归属时，法院会综合考虑多种因素，如购房款的支付、房屋的实际居住情况、相关票据和合同的持有等。这提醒我们，在处理类似纠纷时，要全面收集和提供能够证明实际情况的证据。

最后，关于赠与的主张，必须要有充分的证据支持。在本案中，被告主张房屋是赠与，但未能提供足够的证据来证明这一说法，法院因此未予采信。这表明，在法律上，任何主张都需要有坚实的证据基础，否则难以得到支持。

总之，这起案件提醒我们，在房产交易中，无论是借名买房还是其他形式的交易，都应当谨慎行事，遵循法律规定，签订详细的合同，保留好相关证据，以避免可能产生的纠纷和风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！