(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林刚向本院提出如下诉讼请求：

1．判令周建腾退北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）并返还给林刚；

2．判令周建支付房屋占用使用费（每月 6000 元）；

3．诉讼费由周建承担。

事实和理由：2018 年 2 月 26 日林刚与案外人刘瑞坤签订了《二手房买卖合同协议书》，购买刘瑞坤涉案房屋一套，并已办理过户登记，取得不动产权登记证书。但当林刚按约收房时，却发现周建在该房内非法占住，林刚多次要求周建腾房，周建拒不腾退，故起诉至法院。

被告辩称

被告周建辩称:2017 年周建通过朋友介绍认识了刘瑞坤，2018 年刘瑞坤主动找到周建，说缺钱，想把房子出租，每月 2500 元,租赁 15 年，一次性支付 45 万元，保证金 3 万元。周建觉得房租合理就和刘瑞坤签订了租赁合同，2018 年 3 月 28 日支付了全款 48 万元，签订合同时周建也看过房产证，房产证所有权人记载是刘瑞坤，可以证实林刚是善意的，交完钱后刘瑞坤告知周建说房屋现在被上一个租户占用，要等到 7 月份才能交房，于是双方对租赁期限做了特殊约定，从 2018 年 7 月份开始计算，直至 2033 年 7 月份共计 15 年。

等到 2018 年 7 月份，周建联系不上房主刘瑞坤，等到 2019 年初,周建到房屋所在地发现房屋上锁，经多方打听，上锁已经很久了，无人居住也无人进出，于是周建就拿着租赁合同联系了公安部门认可的开锁公司，把房门打开自己搬进去居住，周建认为林刚在诉状中提到的是 2018 年 2 月 26 日和刘瑞坤签订的二手房买卖合同时间只比租赁合同早一个月，过于巧合，应当以实际登记的房屋过户日期为准，周建租赁在先，是合理租赁。

法院查明

2018 年 2 月 26 日刘瑞坤与林刚签订的《二手房屋买卖合同协议书》,协议约定：卖方（甲方）刘瑞坤，买方（乙方）林刚。甲方房屋坐落于昌平区一号户，甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为 280 万元。付款方式：乙方于本合同签订当日内向甲方支付首付款 220 万元，余款 60 万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。合同签订后，截止 2018 年 8 月 5 日前完成过户，甲方应于乙方过户当日将房屋实物移交给乙方。协议中还约定了其他权利义务。

协议签订后，涉案房屋未办理过户手续也未交付。2019 年 1 月 7 日，刘瑞坤与林刚签订《房屋买卖补充协议书》，协议约定，交易房屋价款增加装修、装饰和配套设施作价 65 万元，此房屋交易价格两者共计 345 万元。补充协议签订后，2019 年 1 月 22 日，刘瑞坤与陈悦娟签订网签合同即《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房价款为 280 万元，当日办理了房屋转移登记手续，房屋登记所有人为陈悦娟，后刘瑞坤未履行交付房屋义务。

另查，2018 年 3 月 28 日刘瑞坤与周建签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）刘瑞坤，承租人（乙方）周建。房屋坐落于昌平区一号。房屋租赁期自 2018 年 7 月 27 日至 2033 年 7 月 27 日，共计 15 年。甲方应于 2018 年 3 月 28 日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准每年 3 万元，租金总计 45 万元，支付方式押 1 年付 15 年。

其他事项中约定：房款收付清，2018 年 7 月 26 日前交房。合同落款日期后注明：房款已收，刘瑞坤。当日周建向刘瑞坤转账 18．4 万元。合同签订后，刘瑞坤未履行交付房屋义务。2019 年年初，周建强行开锁占用涉案房屋至今。2019 年 7 月，林刚诉至本院，诉讼请求同诉称。

庭审中，林刚主张其与陈悦娟系借名买房关系，其系涉案房屋的实际所有权人，并提交了不动产权登记证书、有陈悦娟签名的房产代持声明书（主要内容是涉案房屋实际物权人为林刚）、陈悦娟的身份证复印件，证明其是涉案房屋的实际所有权人。周建质证意见：对证据的真实性和证明目的不认可，认为所有权应当以登记为准，代持协议非有效的房产形式。

庭审中，林刚提交了刘瑞坤陈述的视频,视频中刘瑞坤陈述：其与周建之间系借贷关系，所签租赁合同是虚假的。证明周建与刘瑞坤之间系借贷合同关系，非租赁合同关系。周建质证意见：证人未出庭做证，不认可该视频及其证明目的。

裁判结果

驳回林刚的诉讼请求。

房产律师点评

根据法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先，涉案房屋登记所有权人为陈悦娟，林刚虽提交了有陈悦娟签名的房产代持声明，但陈悦娟未出庭予以证实，故该声明法院不予采纳；

其次，即使林刚系涉案房屋的借名买房人，但出卖人刘瑞坤并未履行交付房屋的义务，根据林刚提交的视频，刘瑞坤虽表示其与周建系借贷关系，但刘瑞坤系涉案合同的当事人，与双方均存在利害关系，且也无其他证据佐证刘瑞坤与周建系借贷关系，仅凭刘瑞坤的陈述不足以证明其与周建签订的租赁合同系虚假的，因此，林刚主张周建与刘瑞坤之间非租赁关系，依据不足。

根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，林刚与刘瑞坤签订的买卖合同虽先于周建与刘瑞坤签订租赁合同，但涉案房屋所有权的变动时间（2019 年 1 月 22 日）在涉案租赁合同成立（2018 年 3 月 28 日）之后，且周建已实际占用涉案房屋，故根据法律规定，在租赁期内，房屋所有权发生转移的，原租赁合同对新的房屋所有权人继续有效，因此，林刚以侵权为由要求周建腾退涉案房屋的请求，法院不予支持。

因此，林刚可通过租赁纠纷解决涉案房屋返还争议。

办案心得

一、借名买房的风险与防范

在本案中，林刚主张与陈悦娟系借名买房关系，虽提交了房产代持声明书，但因陈悦娟未出庭予以证实，法院未采纳该声明。这凸显了借名买房存在的风险。

借名买房可能因名义产权人反悔、不配合办理过户手续、被法院强制执行等原因导致实际出资人权益受损。为防范此类风险，借名买房应谨慎为之，若确有必要，应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，包括但不限于房屋的出资、产权归属、过户时间、违约责任等。同时，实际出资人应保留好出资凭证、房屋使用记录等证据，以便在发生纠纷时能够证明自己的实际权益。

二、合同履行与证据留存的重要性

林刚与刘瑞坤签订房屋买卖合同后，刘瑞坤未履行交付房屋的义务，这给林刚带来了极大的困扰。在民事交易中，合同的履行至关重要，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。

同时，证据的留存也是关键。林刚提交的刘瑞坤陈述视频，因证人未出庭作证，法院未予采纳。在交易过程中，应尽可能保留书面证据、证人证言等，且证人应在需要时出庭作证，以增强证据的可信度。对于涉及重大财产权益的交易，如房屋买卖，应保留好合同、付款凭证、沟通记录等，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。

三、不动产登记的法律效力

本案中，涉案房屋登记所有权人为陈悦娟，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。这再次强调了不动产登记的重要性。

在房屋交易中，产权登记是确定房屋所有权归属的重要依据。实际出资人应尽快办理过户手续，将房屋产权登记在自己名下，以确保自己的权益。同时，在处理房屋纠纷时，应充分考虑产权登记的法律效力，不能仅仅依据口头约定或其他未经登记的证据来主张所有权。

四、租赁关系与所有权转移的冲突解决

本案中，林刚与周建因房屋所有权转移与租赁关系的冲突产生纠纷。根据法律规定，在租赁期内，房屋所有权发生转移的，原租赁合同对新的房屋所有权人继续有效。这为解决类似纠纷提供了法律依据。

在房屋交易中，如果存在租赁关系，新的所有权人应尊重原租赁合同的约定。同时，对于购买有租赁的房屋，买受人应在交易前充分了解租赁情况，包括租赁期限、租金、承租人的权利义务等，以避免后续的纠纷。如果发生纠纷，可以通过租赁纠纷的解决途径来处理，如协商、调解、仲裁或诉讼。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！