(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)以下是修改人名后的内容：

原告诉称

林芳向本院提出诉讼请求：

1、判令林悦贤继续履行2002年11月1日的《房屋买卖契约》，合同标的房屋海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）由我居住使用，待该房屋具备办理不动产权证书条件时，由林悦贤立即办理，并将产权人变更为我，同时由林悦贤承担全部变更过户手续费后，我向林悦贤支付剩余15万元购房款；

2、判令林悦贤承担本案诉讼费。

事实与理由：2002年11月1日，我与林悦贤签订《房屋买卖契约》，我购买林悦贤位于海淀区一号房屋，房屋总价65万元，后我依约支付了林悦贤购房款50万元，并约定待林悦贤将房屋过户登记至我名下，承担全部变更过户手续后，我再行支付剩余15万元购房款。

但林悦贤至今仍未履行过户登记义务，构成严重违约，且涉案房屋经北京市第一中级人民法院判决确认由林悦贤居住使用并在具备不动产登记条件时归林悦贤所有。林悦贤的行为已侵害了我权益，现为了维护我的居住使用权及办理过户登记的产权，特诉至贵院。

被告辩称

林悦贤辩称，不同意林芳的诉讼请求。当时我并没有和林芳达成买卖房屋的一致意见，我是同林芳的父亲林悦杰商量买房，林悦杰给了我买房的20万元，我一直没有收到过林芳任何款项。林悦杰拿了一个协议，让我签，因为林悦杰是我的哥哥，我就签了，没有看清是和林芳签的买卖合同。当时房屋并未在我名下，是因为拆迁的原因，我占有了，想卖给林悦杰。

但此后很长时间，林悦杰又反悔了，林悦杰说房子属于祖业产，应该继承，不想买了。因此此后款项也就没付。林悦杰还起诉要继承这个房子。后经海淀法院审理，判决房子归林悦贤和第三人共同所有，判决之后林悦贤也去房管部门了解情况，房管部门表示该房屋属于共同所有，产权证要办在林悦贤和邹雅怡共同的名下，经与邹雅怡沟通，她也不同意出售，无法再履行买卖契约，要求解除买卖协议。现我提出反诉，

反诉请求：

1、解除林悦贤与林芳之间的房屋买卖合同；

2、林芳向林悦贤返还案涉房屋；

3、林芳向林悦贤支付房屋占用费及供暖费共计207万元；

4、诉讼费由林芳承担。

邹雅怡述称，不同意林芳的诉讼请求，涉案房屋是我和林悦贤的夫妻共同财产，在海淀法院民事调解书中双方达成离婚协议，但对婚后房产未做处分，经拆迁转化为涉案房屋，法律上仍为夫妻共同财产。该房屋的所有权已经法院确认完毕，明确该房屋由林悦贤和我居住使用，待具备办理产权条件时由二人共同所有。该判决已经生效，足以认定涉案房屋的所有权确认为林悦贤和我共同共有。

林芳起诉要求林悦贤继续履行合同没有法律依据和履行的可能。林芳提起房屋买卖之诉，没有任何意义。林悦贤签订买卖契约是无权处分行为，签署房屋买卖契约时没有通知我也没有我签字，我对买卖行为也不认可，也绝对不可能追认林悦贤的行为合法。林芳与林悦贤行为是恶意串通，合法形式掩盖非法目的，应属无效。林芳起诉所称的买卖契约，我不知情，也没有收取房款，林芳与林悦贤的行为应依法确认为无效。

涉案房屋经过两次诉讼，被认定为林悦贤和我共同共有，但在房屋所有权证书办理后，双方还会有离婚后财产纠纷，二人对该房屋还是有争议的，因此没有履行买卖契约的可能。目前还没有办理产权证，没有诉讼。

现我提出独立请求：

1、林芳与林悦贤之间的房屋买卖契约无效。

2、林芳与林悦贤承担本案诉讼费。

林芳针对林悦贤的反诉辩称，不同意林悦贤的全部反诉请求，本案没有法定或约定的解除事由，且签约时林悦贤虽未获得权属证书，但产权归属本身没有任何争议，是当时全体家庭成员认可并明知的，邹雅怡之所以目前享有涉案房屋份额，是新赋予的共有权利，并非自始存在，且邹雅怡仅具有分家析产时农村宅基地地上物的共有权利，仅因为诉讼分配到本案涉案房屋上，所以不是签约当时合法有效的产权共有人。

同时我方有理由认为林悦贤及邹雅怡虽已离婚，但基于共同子女的关系，拥有共同利益，所以故意串通，意图在房价增值明显且数额巨大的情况下，侵占原告的合法利益，所以不具备解除条件，同时我方诉求中更多主张实际居住，而且具备居住条件，我也不准备进行变卖或出售，因此愿意等待涉案房屋能办理过户时再行进行变更登记。

林悦贤主张的评估问题，我方认为程序正当，认定价格客观，虽该价格略低于市场价，但我予以认可，能够真实反映诉争房屋的巨大价值，为了便于后续履行，保持交易稳定，防止利益受损，因此请求驳回全部反诉请求。关于供暖费和占有使用费的问题，是林悦贤违反诚信，恶意解除，我没有任何过错，不予承担。

邹雅怡针对的林悦贤反诉述称，不同意反诉请求。他们之间的房屋买卖合同是无效的，应该自始无效。林悦贤与林芳是叔侄关系，明知有第三人房产份额的情况下恶意串通。林芳在上次诉讼中陈述该房屋是遗产，现又陈述是买卖，自相矛盾，上次案件与本案事实陈述中实际体现了她想通过房屋谋取不正当利益的心态，不应获得支持。即便林芳是善意第三人，也没有支付全部购房款，房屋买卖合同中购房人义务就是支付全部购房款，现林芳未支付全部购房款，其义务也没有完成，不符合善意第三人的基本条件。

涉案房屋目前是第三人与林悦贤共有的状态，没有进行离婚后财产分割，因此对第二项反诉请求不同意，我认为应该向林悦贤及第三人共同返还。诉讼费由法院依法审查。房屋占用费207万元，我认为合同无效，应该相互承担责任，占用费由法院判决。

林芳针对邹雅怡的请求辩称，直到判决作出才知道第三人在涉案房屋享有的份额，参照房屋价值酌情分配到涉案房产中，第三人对涉案房屋对应的被拆迁房屋物权早已灭失，只是因为价值相当，恰巧转化为涉案房屋。

第三人对涉案房屋享有权利完全是基于继承判决新赋予的权利，第三人认为损害其利益是没有依据的。如果没有判决，完全不存在主张无效的基础。林悦贤和邹雅怡是1990年调解离婚，距离签订买卖合同已经12年，这期间一直是林悦贤占有使用，已经超过新发现财产和离婚未分的财产诉讼时效，一审二审继承判决也确认了林悦贤是涉案房屋的产权人，对涉案房屋有单独处置权。

林悦贤针对邹雅怡的请求述称，认可第三人的陈述，林芳如认为房屋是林悦贤所有，其父亲就不会以继承权纠纷进行起诉，开庭时林芳也在场，对继承纠纷也没有任何异议。我要求解除买卖契约。

法院查明

林父与林母系夫妻关系，二人育有长子林悦杰、次子林悦贤、三子林悦同、四子林悦城，长女林悦丽、次女林悦娟、三女林悦涵。林父于1999年8月31日去世，林母于2007年8月12日去世，二人生前均未留遗嘱。林芳系林悦杰之女。邹雅怡与林悦贤于1990年8月28日经本院调解离婚。

2002年11月1日，林芳与林悦贤签订《房屋买卖契约》，约定林芳购买林悦贤位于一号楼房一套，房屋总价格65万元，林芳先支付首期房款20万元，林悦贤在收到首期房款后负责将房产证变更过户于林芳名下并承担一切变更过户手续费，其余45万元房款，等林芳得到拆迁补偿款后再将剩余房款补齐。同日，林悦贤出具收条，收到林芳预付房款20万元。

2004年8月12日，林芳向林悦贤支付了30万元房款，林悦贤签署了收据。林悦贤否认其收到30万元，但就此未提交证据。林芳表示其自2003年装修之后居住使用涉案房屋至今。林悦贤表示其2002年底将房屋交给林悦杰，不清楚现由何人居住。

2017年，林悦娟、林悦涵向林悦杰、林悦同、林悦城、林悦丽、林悦贤、邹雅怡提起析产、继承纠纷诉讼，要求分割继承包含涉案房屋在内的12套房屋。在该案中，林悦杰辩称，12套房屋都是其父林父的，其主张继承，海淀区F号院是被继承人的祖产，是被继承人的夫妻共同财产，家庭成员共同生活在院落里，虽然家庭成员之间有不同贡献，但父母健在，应认定为父母共同出资所得，即使子女有出资出力，也是对家庭的贡献，母亲林母是个体工商户，是实际经营用房的经营人，拆迁所得的利益也是基于经营用房，不能仅基于被安置人来确定分配个人所有。

本院认定F号院内房屋系林父祖业产置换而来，原有北房四间、东房两间、西房两间，此后东房、南房、部分西房经林父申请翻建，根据建房批基地许可证、双方当事人陈述、证人证言，可以认定林悦贤、邹雅怡在F号院内建房以及此后林悦贤在F号院建房并经营旅馆的事实，因此被拆迁的F号院内部分房屋应为林悦贤、邹雅怡与林父、林母的共有财产。

基于上述认定内容，本院判决其中的涉案房屋由林悦贤、邹雅怡居住使用，待该房屋具备办理不动产权证书条件时归林悦贤、邹雅怡共同所有。林悦娟、林悦涵、林悦杰、林悦丽不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。现涉案房屋尚未办理不动产权证书。

涉案房屋总价为1059.9万元。林芳表示如果判决解除合同，其要求林悦贤及邹雅怡共同赔偿房屋增值损失9949000元、返还房款50万元及房款利息。林悦贤表示林芳不是善意第三人，林芳明知购买涉案房屋存在风险，且未完全支付房款，应按照比例主张增值部分，且其也存在租金和供暖费损失。邹雅怡表示应审查买卖行为是否真实合法，析产继承案件中林芳父亲提出涉案房屋为遗产，证实了林芳的主观恶意。

裁判结果

一、解除林芳与林悦贤于2002年11月1日就买卖北京市海淀区一号房屋签订的《房屋买卖契约》；

二、林悦贤于本判决生效后90日内返还林芳房款500000元并赔偿林芳房屋增值补偿款4974500元,以上共计5474500元；

三、林芳于本判决生效后120日内将北京市海淀区一号房屋腾空并返还给林悦贤；

房产律师点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。林芳与林悦贤签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据生效判决认定，涉案房屋系F号院拆迁安置得来，F号院内房屋系林父祖业产置换而来。林芳之父林悦杰与林悦贤系兄弟，林芳系林悦杰之女，三人显然知晓F号院内房屋的来源及性质，林芳提出购买涉案房屋时对产权归属于林悦贤没有争议，全体家庭成员认可并明知的主张并无证据证明，且在析产、继承案件中，林悦杰亦主张包含涉案房屋在内的安置住房均为父母遗产，因此法院对林芳的主张不予采信，林芳、林悦贤对本案纠纷的产生均存在过错。

鉴于此，在包含涉案房屋在内的安置房屋未经析产确权的情况下，林芳就与林悦贤签订的房屋买卖契约无法履行,在析产、继承案件中对涉案房屋在内的安置房屋进行析产确权后，林悦贤仍对涉案房屋没有完全处分权，邹雅怡亦明确表示对本案所涉买卖行为既不认可也不追认，该房屋买卖契约不具备继续履行的可能，故林芳要求继续履行房屋买卖契约，法院不予支持；林悦贤要求解除房屋买卖契约的反诉请求，法院予以支持；邹雅怡要求林芳与林悦贤签订的房屋买卖契约无效，缺乏法律依据，法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房屋买卖契约解除的情况下，林悦贤应向林芳返还房款50万元，并赔偿涉案房屋增值的相应补偿款，林芳亦应将涉案房屋返还给林悦贤。

关于林悦贤应向林芳支付的补偿款金额，如前所述，林悦贤与林芳对于本案纠纷的发生均存在过错，综合本案案情及查明的事实，法院酌情判定林芳对自身损失应承担50%的责任,即林悦贤应向林芳赔偿房屋增值补偿款4974500元。

考虑到法院已经判定房屋增值补偿款，且林芳在签订房屋买卖契约后居住使用涉案房屋至今，林芳要求林悦贤支付房款利息的请求，于法无据，法院不予支持。房屋买卖契约系在林悦贤与邹雅怡离婚多年后签订，邹雅怡对此并无过错，且房款系林悦贤收取，故林芳要求邹雅怡与林悦贤共同返还房款及赔偿的请求，缺乏依据，法院不予支持。

林芳系基于与林悦贤签订的房屋买卖契约而占有使用涉案房屋，并向林悦贤支付部分房款，并非无故占用，林悦贤要求林芳支付的房屋占用费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。

办案心得

一、房屋买卖需明确产权，谨慎交易

在本案中，林芳与林悦贤签订房屋买卖契约时，对涉案房屋的产权状况未进行充分明确。虽然林芳主张签约时产权归属无争议且全体家庭成员认可并明知，但缺乏证据支持。而实际上，涉案房屋系由复杂的家庭财产关系转化而来，在未经析产确权的情况下进行交易，最终导致合同无法履行。这提醒人们在进行房屋买卖时，必须明确房屋的产权状况，确保出卖人对房屋具有完全的处分权。对于可能存在争议的房屋，应谨慎交易，避免陷入法律纠纷。在签订合同前，应进行充分的调查和了解，包括查阅房屋的产权证书、了解房屋的历史交易情况、询问相关家庭成员等，以确保交易的合法性和安全性。

二、生效判决的权威性与合同履行的影响

本案中，生效判决对涉案房屋的产权认定起到了关键作用。在析产、继承案件中，法院对涉案房屋的产权进行了明确，认定其为林悦贤、邹雅怡共同所有。这一判决结果直接影响了林芳与林悦贤之间的房屋买卖契约的履行。在房屋买卖过程中，当事人应充分考虑生效判决对房屋产权的影响。如果房屋存在潜在的产权纠纷或可能受到其他法律程序的影响，应谨慎签订合同，或者在合同中明确约定相关风险的承担方式。同时，当事人也应尊重生效判决的权威性，不得违反判决内容进行交易或处置房屋。

三、证据的重要性与法律风险防范

在本案中，林芳的部分主张因缺乏证据而未被法院采信。这充分体现了证据在法律诉讼中的重要性。在房屋买卖交易中，当事人应注意保留相关证据，如购房合同、付款凭证、房屋交接记录等，以便在发生纠纷时能够有力地证明自己的主张。同时，当事人在签订合同前，也应充分考虑可能出现的法律风险，并采取相应的防范措施。例如，可以在合同中明确约定违约责任、争议解决方式等条款，以减少纠纷的发生和损失的扩大。对于可能涉及复杂家庭财产关系的房屋交易，更应谨慎处理，必要时可以寻求专业律师的意见和帮助，以确保交易的合法性和安全性。

总之，通过本案可以看出，在房屋买卖交易中，明确产权、尊重生效判决、了解合同解除后的法律后果、重视证据的保留以及防范法律风险等方面都至关重要。当事人和律师在处理房屋买卖纠纷时，应依据法律规定，充分考虑各种因素，以保护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！