(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王力刚向本院提出诉讼请求：依法确认王力刚与刘俊峰于 2010 年 10 月 8 日签订的《协议书》无效。

事实和理由：王力刚于 2004 年 7 月 30 日与北京 M 公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区一号的经济适用房（以下简称涉案房屋）。2010 年 10 月 8 日，在刘俊峰及两名朋友的胁迫下，王力刚被迫签署了涉诉《协议书》，《协议书》的主要内容为：约定王力刚所购上述经济适用房归刘俊峰所有，王力刚无条件配合刘俊峰办理过户手续，以及刘俊峰一次性补偿给王力刚 30 万元。

王力刚认为，该协议所涉房屋属于经济适用性保障住房，是国家为解决中低收入家庭住房困难问题的政策性住房，有很强的人身专属性，而刘俊峰不具有购买该房屋资格，《协议书》约定房屋所有权人为刘俊峰，损害了王力刚的利益及社会公共利益，违反了法律法规的强制性规定。该协议非合法、有效的协议。

综上，《协议书》涉及了借名购买经济适用性保障住房，违反了法律法规的强制性规定，损害了社会公共利益，系无效合同，故王力刚为维护自身的合法权益，诉至法院。

被告辩称

刘俊峰辩称，我不同意王力刚的诉讼请求。我是 H 公司的员工，因北京 F 公司拖欠 H 公司的劳务费，所以用四套房屋进行折抵，当时是我代表 H 公司与北京 F 公司签订的《协议》。四套房屋分别给了我、刘俊皓、案外人张博文、案外人苏明晨。刘俊皓是我的哥哥，王力刚是我的朋友，因为刘俊皓不是北京户口，而王力刚是北京户口，所以就借用王力刚的名字购买了涉案房屋，王力刚本身并不是申请经济适用房的人。涉案房屋实际上是刘俊皓的。

刘俊皓述称，不同意王力刚的诉讼请求。我是刘俊峰的哥哥，当初北京 F 公司也拖欠了我的劳务费，北京 F 公司实际给了四套房子，虽然是刘俊峰对外办理的，但实际上涉案房屋是给我的，相关的费用也是我交纳的，只是当初借用了王力刚的身份。

法院查明

2004 年 7 月 30 日，王力刚与北京 M 公司签订了《商品房买卖合同》，约定王力刚购买涉案房屋。

2010 年 10 月 8 日，王力刚与刘俊峰签署《协议书》，内容为：“刘俊峰借用王力刚身份证购买房屋。购房款是刘俊峰所出，经双方协商，此房归刘俊峰所有权，过户手续王力刚无条件配合提供，需王力刚本人出面的王力刚必需本人出面办理，双方协商一次性刘俊峰补偿王力刚经济 30 万元正，减去王力刚以前借 10 万元正外，刘俊峰再补王力刚 20 万元正，以后所办手续费用及房产税由刘俊峰承担，此协议双方签字生效，不允许任何一方再上法庭。”该《协议书》由王力刚、刘俊峰及见证人张博文、苏明晨签字并按手印。

2010 年 10 月 21 日，涉案房屋办理了不动产权证书，权利人王力刚，用途经济适用房。

审理中,王力刚提交北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、常住人口信息查询打印表，欲证明王力刚是购买经济适用房的申请人，刘俊峰另有一套位于北京市朝阳区二号的经济适用房，不符合购房资格。提交案外人周林霖起诉王力刚、刘俊皓房屋买卖合同纠纷一案的判决书、王力刚起诉刘俊皓物权保护纠纷一案的判决书，欲证明涉案房屋在王力刚名下。另，王力刚主张购房款系其支付，但未提交证据予以证明。

刘俊峰提交甲方北京 F 公司与乙方刘俊峰于 2004 年 7 月 23 日签订的《协议》，该协议内容为：“甲乙双方本着平等协商的原则，就甲方所欠乙方劳务费通过抵房解决的有关事宜达成协议如下：1、乙方同意甲方用商品房四套，抵偿甲方所欠乙方的一部分劳务费，产权人由乙方自定。……”该协议甲方处北京 F 公司盖章，乙方处刘俊峰签字并加盖 H 公司（京）的合同专用章。刘俊峰欲证明包含涉案房屋在内的四套房屋系北京 F 公司以劳务费的形式折抵的。

刘俊峰还提交 2010 年 10 月 11 日其与王力刚签订的《担保书》复印件及银行转账明细，欲证明刘俊峰与王力刚就过户问题及支付款项进行了约定。王力刚称该《担保书》系复印件，对真实性不予认可。

在本案审理过程中，刘俊皓提交涉案房屋不动产权证书原件，并称王力刚手中的房产证原件系王力刚所补办；提交涉案房屋购房款发票原件、办理产权收款单及收据、专项维修资金交款通知及收据、银行回单、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书及银行回单、北京市非税收入一般缴款书、契税完税证及银行回单，欲证明涉案房屋所需要交纳的费用都是其出资交纳；提交物业费发票、供暖费发票、有限电视安装费的发票，欲证明涉案房屋实际由刘俊皓居住使用；提交《证明》，欲证明刘俊皓与刘俊峰约定涉案房屋归刘俊皓所有。审理中，当事人均认可涉案房屋由刘俊皓占有、使用。

裁判结果

驳回原告王力刚的诉讼请求。

房产律师点评

根据本案查明的事实，涉案房屋的经济适用房资格系王力刚享有，虽然涉案房屋的实际出资人、占有人、使用人为刘俊皓，原始房屋产权证书、购房发票等购房手续原件亦由刘俊皓持有，但不影响王力刚和刘俊峰签署的《协议》的效力，法院认定王力刚与刘俊峰实质上是借名买房关系。

关于双方之间的协议效力问题，因涉案房屋的原购房合同系 2008 年 4 月 11 日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不存在法定无效的情形，应为合法有效，故对王力刚要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、经济适用房借名买房的风险与效力认定

在本案中，王力刚与刘俊峰之间的借名买房行为引发了关于协议效力的争议。经济适用房是具有特定保障性质的政策性住房，其购买资格通常具有严格的限制条件。借名购买经济适用房存在较大风险，一方面可能因实际购房人不具备购买资格而导致协议被认定无效，另一方面可能在产权归属、房屋使用等方面产生纠纷。然而，本案中由于涉案房屋属于“老经济适用住房”且已符合上市交易条件，法院认定双方协议合法有效。这提醒人们在涉及经济适用房的交易中，要充分了解相关政策法规，谨慎考虑借名买房的风险。对于购买资格的审查应严格遵守法律规定，避免因违规操作而导致法律纠纷和财产损失。

二、证据在房产纠纷中的重要性

本案中，双方当事人均提交了一系列证据来支持自己的主张。王力刚提交了核定表、判决书等证据，刘俊峰和刘俊皓则提交了《协议》、银行转账明细、购房款发票等证据。证据的充分性和真实性在法院判断案件事实和协议效力中起到了关键作用。在房产纠纷中，当事人应注重收集和保留与房屋交易、产权归属、出资情况等相关的证据，如购房合同、付款凭证、居住证明等。这些证据不仅有助于在诉讼中维护自己的合法权益，也能为法院准确认定事实提供依据。同时，对于证据的真实性和合法性应严格把关，避免因证据瑕疵而影响自己的主张。

三、借名买房关系的明确与风险防范

虽然本案中法院认定王力刚与刘俊峰之间是借名买房关系且协议有效，但借名买房仍存在诸多潜在风险。为了防范风险，双方在借名买房时应签订详细的书面协议，明确双方的权利义务、房屋的实际归属、过户时间、违约责任等重要事项。同时，实际购房人应保留好出资凭证、房屋使用证明等证据，以证明自己对房屋的实际权益。在可能的情况下，可以通过公证等方式对借名买房协议进行公证，增强协议的法律效力。此外，借名买房可能会对国家住房保障政策的实施产生一定影响，当事人应充分认识到这种行为的法律后果和社会影响，谨慎决策。

四、法律政策的变化与房产交易的影响

本案中，涉案房屋属于“老经济适用住房”，其上市交易条件的变化对协议效力的认定产生了重要影响。这表明法律政策的变化可能会对房产交易产生重大影响。在进行房产交易时，当事人应密切关注相关法律政策的变化，及时调整自己的交易策略和风险防范措施。同时，律师在为当事人提供法律服务时，也应充分了解法律政策的动态，为当事人提供准确的法律建议，确保房产交易的合法性和安全性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！