北京房产律师——借亲属名义购买其单位房屋起诉过户纠纷

北京房地产专业律师刘小燕（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某莹向本院提出诉讼请求：1.确认赵某娟、张某君、张某达于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；2.确认张某达、周某露于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效；3、诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告赵某莹与被告赵某娟系姐妹关系，张某达系赵某娟之子，周某露与张某达原系夫妻关系。1993年，赵某娟分得北京市平谷区一号楼房（以下简称涉案房屋），经协商，被告赵某娟将分得的楼房卖给原告，原告赵某莹将购房款2万元交给赵某娟，原告一直居住至今，赵某莹取得房产后，将房产进行抵押贷款，并过户到其儿子张某达名下。张某达跟周某露离婚后，约定将该房屋归周某露所有，已经过户至周某露名下。三被告明知涉案房屋已转让给原告，仍恶意串通进行过户，损害了原告的合法权益，应属无效。

被告辩称

被告赵某娟、张某达、张某君辩称，不同意原告的诉讼请求，我方从未将涉案房屋卖与原告，只同意其居住。1977年，赵某娟、张某君登记结婚，1979年生育一子张某达。1993年，赵某娟所在单位分房，赵某娟交纳了全部房款。1995年，单位与赵某娟签订《购房协议书》并办理了房屋所有权证，协议约定单位向赵某娟出售楼房一套，建筑面积65.632平米，造价34128.64元，单位补贴17064.32元，赵某娟出资17064.32元，房屋属于有限产权，赵某娟有使用权和继承权，赵某娟欲出售房屋必须经单位同意，单位有优先购买权，售房后，售房人应立即归还单位的购房本金，故赵某娟无权出售涉案房屋。

赵某娟取得上述房屋后即进行装修，因原告女儿白某丽怀孕没地方居住，就让白某丽在此居住，1995年11月份左右，原告到涉案房屋居住。2005年8月3日，赵某娟、张某君与张某达进行析产公证，将涉案房屋析产给了张某达，张某达取得了房屋所有权并办理了房屋所有权证，该行为合法有效。张某达与周某露于2006年结婚，2013年9月4日，张某达与周某露签订《夫妻房产转移协议》，张某达将涉案房屋转移给了周某露，该行为合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告周某露辩称，不同意原告的诉讼请求。我与张某达于2006年6月6日结婚，婚后育有一子。2013年9月4日离婚，协议将涉案房屋转移给我，我已取得了房屋所有权证书，故涉案房屋系我个人所有。涉案房屋之前是否存在争议我不知情，我也不关心房屋的来源，只听张某达母亲说房屋是她单独所有，后来析产给了张某达，我与其他被告不存在恶意串通的情形，也未损害原告的合法权益。

法院查明

原告赵某莹与被告赵某娟系姐妹关系，赵某娟原系单位职工。赵某娟与张某君婚后育有一子张某达（1979年4月23日出生）。1993年，单位分房，赵某娟分得了一号房屋，面积65.632平米，房屋总价款34128.64元，单位补贴17064.64元，赵某娟出资17064.64元；1993年4月30日，赵某娟实际交纳了房款18925.65元；1995年9月8日，单位与赵某娟签订书面《购房协议书》，约定：购房个人承担房屋造价的50%，所购房屋产权归个人，但属有限产权，购房人有使用权和继承权；赵某娟欲出售房屋必须经单位同意，单位有优先购买权，售房后，售房人应立即归还单位补贴的购房本金；赵某娟以国家经济价按小区规定的收费日期，向小区管理部门交纳耗水、电、卫生费等开支。

关于房款的支付，原、被告说法不一。赵某莹称，单位分房时，赵某娟的丈夫张某君经营企业不景气，没有能力交纳购房款，系赵某莹支付的购房款20000元，同时双方口头约定，将房屋转让给赵某莹；赵某娟对赵某莹所述不予认可，并表示其本人支付的购房款20000元，后因赵某莹之女白某丽怀孕没有地方居住，就让白某丽在此居住。1995年左右，赵某莹搬到了该房屋居住。双方当事人均认可赵某莹一直在涉案房屋居住至现在的事实。关于交房的时间，赵某娟称在1994年，赵某莹则认为在1993年。关于房屋的装修问题，双方均认为由自己装修，但均未提供证据。

赵某娟与单位签订《购房协议书》后，为涉案房屋办理了房产所有证，登记在赵某娟名下，为有限出售住宅。2002年，赵某娟及张某君曾以该房屋为抵押，办理贷款70000元。赵某莹表示对赵某娟办理房产所有证事宜不知情，直到赵某娟办理抵押贷款时才知道涉案房屋已有房屋所有权证书。

因政策变化，涉案房屋后来取得了完全产权。2005年8月3日，赵某娟、张某君、张某达到公证处公证，通过析产的方式将涉案房屋过户至张某达名下，张某达取得了涉案房屋的所有权。2006年6月6日，张某达与周某露结婚，2013年9月4日双方离婚并签订《夫妻房产转移协议》，将涉案房屋转移给周某露单独所有，后周某露取得了涉案房屋的所有权。对于涉案房屋的产权变化，赵某莹表示并不知情，直至2017年2月找赵某娟解决问题时才知道涉案房屋已经先后过户给张某达、周某露的事实，故赵某莹认为被告之间存在恶意串通，损害其合法权益，被告之间的转让行为无效，四被告持前述答辩意见不同意原告的诉讼请求。

庭审中，赵某莹提供了与赵某娟、张某达的谈话、通话录音，其中赵某莹与赵某娟的谈话录音中赵某莹提到了“涉案房屋由赵某莹交纳了2万元，是赵某莹买的房子”；赵某娟提到“收了赵某莹2万元，那时赵某娟确实拿不出这个钱，拿出钱自己买也没这事；把涉案房屋卖掉，房款一人一半，赵某莹不同意。白某丽与张某达的通话录音中白某丽提到“其出资2万元从赵某娟处购买涉案房屋”，张某达在录音中提到“是赵某莹花的钱，也曾跟赵某娟说过这个事儿。对于上述录音内容，赵某莹的证明目的是其购买了涉案房屋、交纳了房款及与被告沟通将房本过户过来，但被告不同意，张某达、周某露还因涉案房屋发生争吵，故被告之间存在恶意串通，损害了赵某莹的合法权益。

被告不认可上述录音内容，认为原告存在诱导赵某娟的情形，且录音内容前后矛盾，不能作为有效证据使用。为证明涉案房屋系被告所有，被告提交了购房款收据、所有权证书、抵押合同、《公证书》等。原告对被告提交的上述证据真实性认可，不认可证明目的，认为房款由原告转给赵某娟，赵某娟代为交纳的。周某露认可赵某娟、张某达提交的证据，对原告提交的录音认为与其无关，周某露称，我和张某达结婚时没有房屋居住，结婚时赵某娟和我说过涉案房屋的情况，说让赵某莹先住着，赵某莹以前帮过赵某娟，让我先在平房住，该情况也是我和张某达婚后吵架的导火索，我多次和张某达、赵某娟提到把涉案房屋要过来，但始终没有同意。

裁判结果

一、确认被告赵某娟、张某君、张某达于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；

二、确认被告张某达、周某露于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效。

房产律师刘小燕点评

本案的争议焦点为原、被告之间是否存在房屋买卖的法律关系及被告之间是否存在恶意串通的行为。

首先，赵某莹、赵某娟之间关于涉案房屋是否存在买卖关系的问题。经查，依据录音内容，赵某莹及女儿白某丽在录音中多次提到支付2万元购房款的事实，赵某娟、张某达均未否认，该购房款的数额与购房协议书、购房款收据中载明的个人负担部分是相对应的，故法院确认单位在1993年分房时，赵某莹支付的购房款；房屋交付后，赵某莹在涉案房屋居住已20余年，该事实双方当事人均无异议，赵某莹能够长期居住与其支付购房款是有必然联系的，故赵某莹长期占有、使用涉案房屋是客观事实，而占有、使用是所有权的重要权能，亦是所有权对外“公示”的重要表现形式，结合赵某莹支付购房款的事实，认定赵某莹购买涉案房屋是最符合常理和客观实际的。

单位分房之初，因政策原因，涉案房屋为有限产权，现政策已发生变化，涉案房屋变为完全产权，可以正常交易，故赵某莹、赵某娟之间的房屋买卖行为不存在任何阻碍，能够实现交易目的。赵某娟、张某君、张某达关于赵某莹出资购买涉案房屋并进行装修、只同意赵某莹居住，从未将房屋卖与赵某莹的答辩意见，缺乏依据，法院不予采信。

其次，被告之间是否存在恶意串通的行为。依据查明的事实及前述分析，双方系亲属关系，赵某娟、张某君、张某达明知赵某莹出资2万元并长期在涉案房屋居住，待涉案房屋能够办理房本时特别是涉案房屋变更为完全产权后，在未通知赵某莹的情况下，赵某娟、张某君通过公证的方式将涉案房屋析产给张某达，赵某娟、张某君、张某达存在明显的主观过错，侵犯了赵某莹的合法权益。周某露与张某达于2006年结婚，2013年离婚，结合周某露在庭审中的陈述及赵某莹、赵某娟、白某丽、张某达之间的录音内容，能够反映出周某露在婚姻存续期间知晓赵某莹在购买涉案房屋时出资且长期在此居住，并因此事与张某达产生过矛盾，要求把房屋要过来，但赵某娟、张某达均未同意；离婚时，周某露明知存在上述情形仍与张某达达成协议，将涉案房屋过户至其名下，其未尽到合理的注意义务，亦侵犯了赵某莹的合法权益。