北京房产律师——子女名下房屋父母离婚后子女赠与一方对方可否享有居住权

北京房地产专业律师郝德超（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告何某凌向本院提出诉讼请求：1、姚某涛搬离并返还丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）；2、诉讼费用由姚某涛负担。

事实及理由：我与姚某涛原系夫妻关系，2003年离婚。一号房屋系我们的子女姚某娟的个人财产。2020年，姚某娟将该房屋赠与给我，但姚某涛始终在该房屋内居住拒绝搬离。因此，我诉至法院提出上述诉讼请求。

被告辩称

被告姚某涛辩称：不同意何某凌的诉讼请求。1、一号房屋是借名买房，虽然该房屋登记在姚某娟名下，但实际上是我出资购房，我是房屋权利人。2、姚某娟给我出具承诺，保证我在该房屋内居住至死。

法院查明

1978年，何某凌与姚某涛登记结婚，婚后育有一女姚某娟。2003年，何某凌与姚某涛经法院调解离婚。

2002年，北京W公司与姚某娟签订《商品房买卖合同》，姚某娟购买一号房屋。后，姚某娟取得房屋所有权。

2020年7月13日，何某凌取得一号房屋所有权。

何某凌主张一号房屋原所有权人姚某娟将房屋赠与给何某凌，何某凌已经取得房屋所有权，但姚某涛却占有该房屋拒绝搬离，故要求姚某涛搬离并返还一号房屋。姚某涛认可现居住在一号房屋内，但不同意何某凌的诉讼请求，理由有二：一、一号房屋系姚某涛出资购买，属于借名买房，房屋权利人应为姚某涛。二、姚某娟向姚某涛出具承诺，同意其在该房屋内居住至死。

姚某涛对上述主张提交2018年的《保证书》予以佐证。《保证书》载明“姚某娟一号房屋无条件让姚某涛使用，包括居住、出租至死。甲方将此房转为何某凌名下，乙方同样享有房屋使用权。一旦何某凌不让乙方居住，乙方有权找甲方协商解决”。何某凌对《保证书》真实性存疑，并称即使是真的，居住权亦应当以登记为准。

经询问，姚某涛称一号房屋系姚某涛出资，交付后由姚某娟居住。2012年之后，姚某涛居住在该房屋内至今。另，姚某涛称其在通州另有一套住房。何某凌称姚某娟赠与时并未告知曾经出具过《保证书》。

裁判结果

姚某涛于本判决书生效之日起三十日内将位于丰台区一号房屋返还给何某凌。

房产律师郝德超点评

“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，法院主要审查三点内容：一、何某凌是否为一号房屋权利人；二、姚某涛是否占有一号房屋；三、姚某涛的占有是否为有权占有。

首先，一号房屋现登记在何某凌名下。虽然姚某涛称该房屋本系姚某涛出资借用姚某娟名义购买，但在法院释明后并未提起相应诉讼，既未能证明存在借名买房，又未能推翻姚某娟与何某凌之间的赠与关系，故法院在现有证据下认定何某凌系房屋权利人。其次，依姚某涛陈述可以认定姚某涛占有一号房屋。第三，依照物权法定原则，物权的种类及内容只能由法律规定，不能由当事人自行创设。即使姚某娟作为当时房屋权利人出具《保证书》，但依照当时的《保证书》并不能作为为姚某涛设立用益物权的依据。因此，该《保证书》应当理解为姚某娟同意姚某涛借用一号房屋并授权出租的债权关系。但上述债权显然不能约束新的所有权人何某凌。

且，从《保证书》内容来看，姚某涛与姚某娟亦预见到如果将一号房屋转移登记至何某凌名下，何某凌拒绝姚某涛居住的可能性，并提出了解决方式——由姚某涛与姚某娟协商解决。因此，法院对姚某涛以姚某娟出具的《保证书》作为有权占有的依据，不予支持。综上，法院认定何某凌作为权利人有权要求姚某涛返还房屋，对何某凌的诉讼请求予以支持。