北京房产律师——亲属之间签署借名买房协议书但一方否认法院如何判断房屋归属

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：被告协助原告将位于北京市通州区一号房屋过户至原告名下。

事实和理由：被告系原告的姐姐，原告曾以被告名义向房屋出售人支付15万元购买位于北京市通州区一号房屋一套，2002年1月该房屋登记在被告名下。原、被告于2015年10月6日就该借名买房事宜签订协议书，明确原告为上述房屋的真实所有权人。现原告发现被告正在委托中介出售此房屋，无奈为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求。按照原告的起诉陈述房子是原告买的，希望原告出示买房子相关的收据及15万元钱款的来源情况。涉案房屋是原、被告母亲赵某娟买的，钱也是母亲出资的，当时母亲拿出了14万元，大弟弟陈某峰出资了1万元，才构成涉案的房款15万元。

法院查明

案外人赵某娟系原、被告母亲。2002年1月22日，坐落于北京市通州区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在被告名下。

原告向本院提交了下述证据：

证据一：说明书，内容包括：“于2002年5月12日收到陈某浩送来购买一号房屋的第二次房款折合人民币肆万元正……因为母亲父亲的经济和小弟弟陈某浩合在一起过，所以全部房款由小弟弟陈某浩支付共15万元正……房产归陈某浩所有，陈某浩有所有权和处理权，现有房产证是陈某霞的名字，陈某霞出名益，不具有实质产权。陈某浩可随时更改名字，陈某霞不予干涉……说明人：陈某霞，2002年5月12日……”

证据二：保证书，内容包括：“陈某霞因把自己的房子卖了，所以户口需要迁出，在征得父母的同意下，迁往一号落户，此房产是陈某浩出资购买，陈某霞只出名益，产权实际属于陈某霞的胞弟陈某浩所有……陈某霞2008.9.2”

证据三：《协议书》，内容包括：“……2002年1月，陈某浩通过陈某霞以陈某霞名义购买房产一套，该房产位于北京市通州区一号房屋，陈某浩向房屋出售人秦某泰支付了15万元人民币……1.双方确认上述房屋的真实所有权人为陈某浩，陈某霞为名义上的所有权人，陈某浩可以随时办理房屋所有权人名义更名手续将房屋所有权人变更为陈某浩或向第三方出售该房屋，陈某霞将尽力配合。2.双方约定该房屋如按政策被拆迁并分得两套房的情况下，陈某浩同意其中较小面积的一套房屋归陈某霞所有。

3.双方约定该房屋如按政策被拆迁并只分得一套房的情况下，陈某浩同意按拆迁后所得房屋市场价的10%支付陈某霞一笔钱款。4.双方约定如陈某浩在拆迁前向第三方出售该房屋，陈某浩同意按出售所得房款的10%支付陈某霞一笔钱款。5.双方约定如该房屋既不拆迁也不出售的情况下，陈某浩同意陈某霞有在该房屋的永久居住权……签约日期2015年10月6日，签约地点：北京市朝阳区。”

证据四：房产证，原告处的房产证已经失效，被告已经将涉案房屋房产证挂失。

证据五：微信聊天记录，包括1.内容包括原、被告及其他兄弟姐妹对涉案房屋归属问题的讨论，关于房屋出租租金的分配。2.原、被告双方的聊天记录，在原、被告双方的聊天记录中，原告多次要求被告配合办理房产证，原告表述：“跟我约定的时间地方不要告诉其他人，免得引起不必要的麻烦。”被告的聊天记录多次表示同意配合过户，后又反悔。3.原告和涉案房屋租户的聊天记录。

证据六：购房资格查询单，证明陈某浩在北京市通州区有购房资格。

证据七：银行流水，原告陈述：2001年11月20日，取走了5万元，给了原房主，剩下的钱是2002年4月30日，给了10万元，这10万元没有证据，房款一共是15万元。

证据八：备忘录，内容包括“甲方秦某泰，乙方赵某娟，双方经友好协商，达成如下一致意见，1.甲方将通州一号的房产转让于陈某霞名下……乙方应实际向甲方支付人民币伍万肆仟元整。5.2002年6月30日前如乙方不能如期支付上述款项，自愿从上述房屋中搬出。赵某娟2001年11月16日。”

关于以上八份证据，陈某霞经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃了质证的权利。关于证据四、证据六、证据七的真实性本院予以确认，即本院确认以下事实：涉案房屋登记在被告名下，原告在北京市通州区有购房资格。关于证据一、证据二、证据三、证据五、证据八，由于陈某霞未进行确认，本院亦无法核实，故上述证据的真实性本院暂不予确认。关于微信聊天记录，本院认为，微信名不能证明除原告外的聊天人真实身份，且从原告提交的该份证据可以显示，如原告所述人员属实，原告、被告及二人其他兄弟姐妹对于涉案房屋如何处置有争议。

本院依法向北京市通州区房产交易中心调取涉案房屋的相关材料，显示以下内容，涉案房屋在被告之前的产权人为案外人蒋某林。蒋某林与被告签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议载明：“买方（甲方）陈某霞……卖方（乙方）蒋某林……甲乙双方就标的房屋达成如下协议，标的房屋所在地北京市通县一号，建筑面积三室一厅104.22平方米，房价拾贰万元人民币，付款方式，现金方式一次付清方可入住……”

对于上述证据，原告对真实性认可，但认为秦某泰是当时的实际买房人，秦某泰是借蒋某林的名字购买的房屋，原告把钱给了秦某泰后，秦某泰指示蒋某林将涉案房屋过户给了被告。

裁判结果

驳回陈某浩的全部诉讼请求。

房产律师马梦洁点评

本案中原告以合同纠纷为由起诉，即原告认为与被告间存在“借名买房”的合同关系，且“借名买房”合同已经实际履行。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

原告提交说明书、保证书、协议书等作为证据，证明其与被告之间形成“借名买房”的合同关系，但上述证据因被告未出庭应诉发表质证意见，且在与法院的电话联系中对于原告起诉书中的陈述完全否认，故法院对上述证据真实性无法确认。

按照原告本人陈述，北京市通州区房产交易中心备案的《房屋买卖协议》的双方都是被借名人，而《备忘录》中的秦某泰是涉案房屋登记至被告名下前的实际产权人。如原告上述陈述属实，那么《备忘录》中的赵某娟也应该为涉案房屋的实际购房人。

关于“借名买房”合同履行情况，原告陈述为购买涉案房屋向秦某泰支付购房款15万元，但原告未举证证明向秦某泰付款的事实。原告提交己方银行流水予以证明，但该银行流水无法证明在涉案房屋买卖期间原告曾经支取15万元的事实，甚至无法证明在涉案房屋买卖期间原告存款达到15万元的事实。被告在与法院的电话联系中明确表示涉案房屋是母亲赵某娟买的，钱也是母亲出资的。当时母亲拿出了14万元，大弟弟陈某峰出资了1万元，才构成涉案的房款15万元。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告所举证据不足以证明涉案房屋的实际产权人为原告，故其诉讼请求，法院不予支持。