北京离婚律师——夫妻一方作为出名人帮助他人购买房屋离婚时能否分割

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某兰向本院提出诉讼请求：判令1．确认北京市朝阳区一号房屋所有权归赵某兰所有；2．赵某江协助赵某兰办理房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至赵某兰名下。

事实和理由：赵某兰为购买案涉房屋，借用赵某江名义，于2018年6月4日与出卖人周某、居间人中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》等购房协议。赵某兰向周某支付了购房款195万元及相关税费，办理了房屋所有权证书，一直实际使用房屋。赵某兰是房屋的实际出资人、购房人，应为房屋实际权利人。

被告辩称

赵某江辩称，同意赵某兰的诉讼请求。

林某英述称，赵某兰、赵某江系姐弟，赵某兰提起本案的目的就是将赵某江名下财产剥离出夫妻共同财产范围。自林某英提出离婚诉讼以来，赵某江与姐姐先后提起民间借贷、企业实际出资人代持、房产代持诉讼，主张代持或者借款，目的是让林某英分不到任何夫妻共同财产。购房前后，赵某兰知晓赵某江、林某英在闹离婚，在此情况下，赵某兰与赵某江没有任何书面协议、也无任何代持沟通记录，却将房产交由赵某江代持，行为违背常识。

多次离婚诉讼，只有在林某英主张分该房产时，才出现代持的说法，在以往任何时间里，从未有过代持的说法。房屋实际上是赵某江所有，并不存在代持，赵某兰为赵某江付款，符合两人常年习惯。赵某兰早已符合北京购置二房政策，无代持必要。2016年林某英购买S号房屋，款项也全部由赵某兰支付。同样，2018年购买案涉房屋，依然由赵某兰出资，这也是赵某江、林某英夫妇多年来所提出的要求。这是赵某江、赵某兰多年交往习惯，是两人长期经济混同的一种利益分配需要。

早在2012年林某英要求拿回北京两企业经营利润，在北京投资买房，赵某兰均未予理会。后因利润分配不明，林某英未能在北京买房，两人长期闹别扭。赵某兰之所以愿意出钱为赵某江买房，是为了安抚两人，化解两人婚姻矛盾，并不存在代持关系。物权以登记为准，房屋应认定为赵某江所有，不能因资金往来而推导出代持关系。即使真的存在代持关系，其行为明显在规避房地产调控政策，违背社会公序良俗，也属于无效。或者也只是内部产生债权债务关系，并不发生物权变动效果。

法院查明

赵某兰与赵某江系姐弟关系；林某英与赵某江系夫妻关系，于2005年1月18日登记结婚。2019年7月，林某英曾起诉离婚，2019年11月，法院判决不准离婚。2020年3月，赵某江起诉离婚，后撤回起诉。2020年7月，林某英再次起诉离婚，法院判决准许林某英与赵某江离婚等。

案涉房屋产权于2018年6月22日登记至赵某江名下，登记的房屋权利性质为商品房，用途办公。房屋产权证现由赵某兰持有。

赵某兰主张与赵某江就案涉房屋存在借名买房合同关系，由其出资购买，一直由其作为名下公司办公使用。就此，赵某兰提交了持有的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《定金收付书》《房屋买卖居间合同》（签订日期2018年6月4日，赵某兰代赵某江签字）。林某英不认可证据的真实性、证明目的。赵某兰提交银行电子回单，以证明支付了房款、中介费、登记费、税费。林某英认可证据的真实性，不认可证明目的。

赵某兰提交与林某英微信记录，以证明林某英知道借用赵某江名义买房的事实。林某英认可证据的真实性，不认可证明目的，称就是给赵某江买房，不是借名买房。赵某兰提交发票，以证明交纳了房屋供暖、物业等费用。林某英只认可垃圾消纳费交费，不认可其他费用。赵某兰提交照片、营业执照（注册地址为案涉房屋、法定代表人为赵某兰）、居住证明，以证明房屋由其名下公司办公使用。林某英不认可证据证明目的，称2018年底赵某兰说要办公使用，就交由其公司使用。赵某江对赵某兰提交的证据均予以认可。

林某英提交房产证、答辩清单、银行交易明细、买卖合同、工商资料、股权转让协议、笔录、判决书、通知书等，以证明赵某江名下其他房屋房款均由赵某兰支付，赵某江名下企业来源于赵某兰夫妇无偿转让，赵某江、赵某兰长期互相转账、资产混同，赵某江、赵某兰在北京企业利益层面混同，赵某江与林某英正在离婚诉讼。赵某兰不认可答辩清单、笔录、补充资料清单、转账记录的真实性，认可其他证据的真实性，不认可证明目的。赵某江认可证据的真实性，不认可证明目的。

赵某兰提交购房资格核验结果查询，以证明具备购买案涉房屋的资格。林某英认可证据的真实性，不认可证明目的。赵某江予以认可。

经询，林某英称因为一直在家带孩子，在与赵某江闹离婚，就未曾去过案涉房屋处。

裁判结果

一、被告赵某江于本判决生效后七日内协助原告赵某兰办理北京市朝阳区一号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告赵某兰名下；

二、驳回原告赵某兰的其他诉讼请求。

房产律师马梦洁点评

本案争议的焦点有二：一是赵某兰与赵某江是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。

首先，关于是否存在借名买房合同关系。赵某兰和赵某江认可双方就案涉房屋存在借名买房合同关系，但林某英作为赵某江的配偶一方予以否认。因此，对于赵某兰和赵某江是否存在借名买房合同关系应当予以进一步的审查。判断是否存在借名买房合同关系，可以从房屋的出资情况、占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋房款以及中介费、登记费、税费等均由赵某兰支出，林某英未提交证据证明其及赵某江对房屋购买有出资，主张赵某江与赵某兰有资金往来，其二人的其他房屋也均由赵某兰出资，认为是赵某兰与赵某江多年往来习惯及其间经济混同的利益分配需要。

赵某兰和赵某江均不予认可，林某英主张的往来习惯不能当然得出款项系对其夫妻二人的赠与或者系应属于赵某江本人的款项，其主张经济混同的利益分配需要，提交的证据不足以说明本案的资金性质。在其他房屋的出资上，根据双方的证据，也不能认定系如林某英前述主张的意见。案涉房屋由赵某兰名下的公司占有使用至今，且公司登记的注册地址即为案涉房屋处。

赵某兰持有与房屋有关的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《定金收付书》《房屋买卖居间合同》及房屋产权证，也可以反映赵某兰全程处理了案涉房屋的买卖事宜。从赵某兰提交的林某英认可真实性的微信记录来看，林某英对借名买房是知悉的，林某英称是给赵某江买房，不是借名买房，不符合微信记录的内容。综上，赵某兰主张与赵某江就案涉房屋系借名买房合同关系，法院予以采纳。

其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为商品房，并非政策性保障住房。以赵某江名义购买案涉房屋时，赵某江符合购房条件，在赵某兰符合购房条件后，其要求赵某江转移房屋产权登记，产生影响的是赵某江以后再购房是否为首套房及原购房次数等的认定。对于林某英主张赵某兰和赵某江借名买房合同关系无效的意见，法院不予采纳。

赵某兰和赵某江间系借名买房合同关系，对于赵某兰要求确认案涉房屋归其所有的请求，法院不予支持。根据赵某兰提交的证据可以认定其具有购房资格，其要求赵某江办理房屋产权转移登记的请求，法院予以支持。