北京房产律师——亲属之间借名买房没有协议房产归属纠纷

北京房地产专业律师马梦洁（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

齐某霞向本院提出诉讼请求：1.在我还清北京市大兴一号房屋的全部贷款后，由孙某娟、宋某文、T银行协助我办理解除前述房屋上设定的抵押权，孙某娟、宋某文协助我将前述房屋过户至我名下；2.诉讼费由孙某娟承担。

事实和理由：我与孙某娟之子宋某文是夫妻关系，于2013年7月13日登记结婚，2017年4月24日育有一子。2013年初，我与宋某文决定购买北京市大兴一号房屋（以下简称：一号房屋），打算登记在我名下。因我当时没有购房资质，宋某文名下已经有房产，我对当时未婚夫宋某文及其家人出于完全信任，故将前述房屋暂时登记在孙某娟名下。

该房屋购房款全部由我母亲白某橙出资，同时一直是我和宋某文实际使用和管理涉案房屋。所有购房事宜均由我们夫妇亲自办理，孙某娟仅在银行贷款面签时去签过字，其他购房事宜均没有参加。我多次与孙某娟协商，希望孙某娟配合将前述房屋登记回我名下或配合我将房屋出售，孙某娟均以各种理由推拖。我为维护自身合法权益，只能向法院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

孙某娟辩称：我不同意齐某霞的诉讼请求，其所述事实不成立。双方之间没有借名买房合同，也没有买房代持协议，没有借名买房或代持房屋的合意。齐某霞未支付涉案房屋购房款，其称部分房款由其母亲支付，不能证明代齐某霞支付，更不能证明双方有借名买房的合意。涉案房款由我儿子宋某文支付，齐某霞母亲白某橙与宋某文有多笔经济往来，宋某文汇给白某橙的钱远远多于白某橙支付的购房款。我根本不知道白某橙支付了部分房款，只知道全部房款为宋某文支付。

同时白某橙和齐某霞也从未告知我支付了部分购房款一事。全部的房款包括首付及后续房贷均与白某橙无关。退一步讲，即使白某橙支付了小部分房款，也只说明其与宋某文之间有金钱来往关系，首付由宋某文支付，房款房贷都由宋某文和我支付。齐某霞称房贷由其母亲支付与事实不符，宋某文受我委托将房屋出租，每月租金用于归还银行房贷。

齐某霞称一直管理使用房屋与事实不符。齐某霞请求过户没有法律依据。民法典第208条规定不动产物权的设立、变更、转让、消灭应依照法律规定登记。根据我国不动产物权原理，不动产的所有权以登记为准。不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权证书记载的事项应与不动产登记簿一致，记载不一致的除有证据证明不动产登记簿确有错误的外，以不动产登记簿为准。综上，齐某霞不能充分足够证明双方有借名买房的合意，请求过户没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。

宋某文辩称，我同意齐某霞的诉讼请求。涉案房屋首付款是我用我岳母白某橙的钱支付的，月供贷款也是我用我岳母之前给的钱陆续偿还的。因涉案房屋是我岳母出的钱，故我认为涉案房屋属于齐某霞自己，不是夫妻共同财产。

T银行述称，齐某霞偿还贷款本息后，我公司才能解除涉案房屋上设定的抵押权。

法院查明

齐某霞与宋某文系夫妻，于2013年7月13日登记结婚。孙某娟系宋某文之母。2013年1月18日，孙某娟与北京G公司（以下简称：G公司）签订《北京市商品房预售合同》,约定孙某娟购买一号房屋，首付款404005元，贷款960000元。2014年1月27日，孙某娟、宋某文与T银行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额960000元，用于购买一号房屋，贷款期限为30年，并用前述房屋作为抵押。2017年9月1日，前述房屋办理了产权证，登记在孙某娟名下。2018年2月2日，T银行对一号房屋享有的抵押权进行了登记，并取得不动产登记证明。现前述房屋处于出租状态中。

关于房屋出资情况、装修情况等。齐某霞主张一号房屋系其母亲白某橙出资购买，其办理涉案房屋入住手续，缴纳税费、物业费、供暖费等，进行装修等，房屋出租事项是宋某文负责的，认可有三个月的房屋贷款系由孙某娟偿还。孙某娟表示其没有直接支付过首付款，其将钱给宋某文，由宋某文代为支付，其偿还过一个季度的贷款，其他贷款由宋某文用涉案房屋的租金及欠孙某娟支付，其委托宋某文办理涉案房屋的装修，缴纳税费，水电费、供暖费等。

宋某文表示认可齐某霞的前述意见，只有租金是自己负责收取的，装修、入住等都是齐某霞、白某橙负责，房屋首付款及贷款都是白某橙给的钱。本院询问孙某娟如何将购房款支付给宋某文，孙某娟称是将其他的房屋卖了，卖房款中属于自己的钱用于购买涉案房屋，但表示先买的一号房屋，后卖的其他房屋。经本院进一步询问，孙某娟表示从资金链上看不出来宋某文拿孙某娟的钱购买了一号房屋，但能看出宋某文欠孙某娟房款。宋某文表示另外的房屋是自己买的，与孙某娟无关，卖房款也应是自己的。

关于房屋相关手续及现状。双方均认可一号房屋产权证书原件由孙某娟保管，其他的材料，如契税、专项维修资金等税费票据、首付款发票、供暖费票据、物业费票据等，均由齐某霞保管。齐某霞、宋某文均主张一号房屋在装修后便由宋某文作为出租人与承租人签订租赁合同，租金交纳至宋某文账户。

孙某娟主张涉案房屋租赁合同是其签署的，并提交租房合同予以证明，同时主张有部分租金直接打入其本人账户，后续才打入宋某文账户，由宋某文代为管理用于偿还涉案房屋贷款，并提交其与宋某文的微信聊天记录、租金支付凭证予以证明；前述租金支付凭证显示有一个季度的房租由租户直接支付给了孙某娟。齐某霞、宋某文对前述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称这是与孙某娟发生矛盾之后发生的事情。

孙某娟提交与宋某文的微信聊天记录，以证明宋某文认可孙某娟系实际房主。该聊天记录未体现孙某娟系实际房主，但能看出宋某文将租户信息发给了孙某娟，亦能体现由宋某文与租户直接协商租赁价格等事宜。齐某霞、宋某文对前述证据真实性不予认可。

另查，齐某霞现具备北京市购房资格。齐某霞之母白某橙提交声明，同意将涉案房屋过户至齐某霞名下。

裁判结果

一、于本判决生效后30日内，孙某娟、宋某文协助齐某霞至中银行偿还位于北京市大兴一号房屋的按揭贷款本息，并配合解除银行在上述房屋设立的抵押权；

二、于本判决第一项履行完毕后10日内，孙某娟协助齐某霞到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴一号房屋产权转移变更手续至齐某霞名下。

房产律师马梦洁点评

根据双方当事人的陈述和法庭调查的情况，可以确定本案的焦点问题为齐某霞与孙某娟之间是否存在借名买房关系。首先，从出资情况看，孙某娟提供的证据不足以证明其支付了首付款。孙某娟认可首付款系宋某文直接支付，宋某文和齐某霞均认可首付款系齐某霞之母白某橙提供，故法院不持异议。孙某娟提供的证据显示其收取了一个季度的房租，其自认偿还了一个季度的房屋贷款，其他贷款由宋某文支付，对此前述事实，齐某霞和宋某文不持异议。

孙某娟提供的证据不足以证明其对其他房屋购房款享有权利，因货币为种类物，亦不足以证明宋某文用其他房屋卖房款偿还贷款，故法院对孙某娟关于房屋贷款系宋某文用欠其另外房款所偿还的辩解意见不予采纳。其次，从房屋相关手续办理情况来看，孙某娟自认系宋某文办理涉案房屋的装修，缴纳税费、水电费、供暖费等。孙某娟提供的证据不足以证明房屋租金全部或大部分由其收取。宋某文和齐某霞称除房屋租金为宋某文收取外，其他税费、装修等均为齐某霞及其母亲办理。现契税、专项维修资金等税费票据、首付款发票、供暖费票据、物业费票据等，均由齐某霞保管。

再次，关于借名买房的原因，齐某霞称其没有购房资质，宋某文名下已有房产，出于对未婚夫及其家人的信任借孙某娟之名买房，此意见逻辑上并无问题。最后，因宋某文系孙某娟之子，宋某文与齐某霞为夫妻，即使孙某娟偶尔收取房租，偶尔偿还房贷，亦与涉案房屋实际所有权人为齐某霞的事实不矛盾。综上，法院根据双方陈述的买房过程，首付款的支付情况，贷款的偿还情况，契税和专项维修资金、供暖费、物业费支付情况，以及房屋交付后装修和出租情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上齐某霞对借名买房的原因有合理解释，故法院采信齐某霞关于其与孙某娟之间存在借名买房约定的主张。

因涉案房屋存在抵押情况，故应由孙某娟、宋某文协助齐某霞偿还贷款并解除涉案房屋的抵押权后，孙某娟协助其将前述房屋过户至齐某霞名下。需要指出的是，即使如孙某娟所陈述，涉案房屋的房款、税费系宋某文支付，相关手续亦是宋某文办理，相关事实与齐某霞的陈述不一致，但因宋某文明确涉案房屋系齐某霞单独所有，法院亦不持异议，法院仍认定涉案房屋的实际房主为齐某霞。