北京房产律师——因欠债以房屋抵债后原房主未搬走可以起诉腾退吗

北京房地产专业律师张宵旭（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某亮向本院提出诉讼请求：1．判令周某文立即腾退赵某亮位于北京市大兴区x房屋（以下简称一号房屋）；2．判令周某文向赵某亮支付自2020年3月23日起至实际腾退之日止的房屋使用费（；3．本案诉讼费用由周某文承担。

事实与理由：赵某亮系周某文债权人，债务到期后，周某文无钱偿还赵某亮，故双方约定将周某文名下一号房屋抵偿其部分债务。赵某亮与周某文于2020年1月14日签订房屋买卖合同，2020年3月23日涉案房屋所有权人变更为赵某亮。房屋所有权人变更后，赵某亮曾多次要求周某文腾退该房屋，周某文均置之不理。故请求周某文排除妨害，腾退房屋；自2020年3月23日起至实际腾退之日止，周某文一直占有使用该房屋，支付房屋使用费。

被告辩称

周某文辩称，不同意腾退一号房屋，理由是一号房屋所有权有纠纷，不同意支付房屋占有使用费，因为不同意腾退房屋，目前没有理由支付房屋占有使用费。

法院查明

赵某亮陈述，其系周某文债权人，债务到期后，周某文无钱偿还赵某亮，故双方约定将周某文名下一号房屋抵偿其部分债务。

赵某亮提交借据用于证明李某娟向其借款。2019年6月27日，周某文出具承诺书：李某娟从赵某亮处所借款项由周某文承担并偿还（具体资金额度以借条为准），所承担款项周某文承诺于2019年11月30日前还清，如未在约定日期前还清，将名下一号房屋作为偿还债务给赵某亮。周某文陈述，其与李某娟原系夫妻关系，二人于2017年4月离婚。

2020年1月14日，周某文（甲方、出售方）与赵某亮（乙方、买受方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将一号房屋出售给乙方；将甲乙双方协商一致，房屋主体价款为468万元，房屋装修及设施折价款为0元；甲方应当在产权过户后7日内将该房屋交付给乙方。

同日，周某文（甲方、出售方）、赵某亮（乙方、买受方）签订合同，

2020年1月17日，周某文（出卖方、甲方）、赵某亮（买受方、乙方）签订补充协议，约定：甲方同意将一号房屋出售给乙方；甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；乙方在网签前自行支付甲方购房款2万元，在网签后自行支付甲方购房款380万元；因房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到银行甲方提前还款380万元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。

2020年3月5日，周某文（出卖方、甲方）、赵某亮（买受方、乙方）签订补充协议，约定最迟于2020年3月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，丙方积极配合办理流程，但对甲乙双方约定上述时间不做任何承诺；乙方在网签前自行支付甲方购房款2万元，在网签后自行支付甲方购房款466万元；甲方同意将一号房屋出售给乙方，甲乙双方协商一致，该房屋成交总价款为468万元，包括该房屋主体价款468万元和家具家电、装饰装修及相关设施等的折价款0元；定金为2万元，乙方于签订合同当天将2万元以资金自行划转方式划转；房屋成交价款首期于其他还款当日2020年3月5日，乙方向甲方支付房价款380万元；房屋成交价款第二期于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付房价款86万元。

2020年1月14日，赵某亮提交“同意出售声明书”，记载李某娟同意登记在周某文名下的一号房屋出售。庭审中，周某文陈述，一号房屋系其个人出资购买，归其个人所有。

2020年1月14日，周某文、赵某亮出具声明：今有周某文与赵某亮签署一号房屋的买卖合同，合同所签价格为468万元，而实际成交价格为1000万元，除去银行贷款金额380万元，所余房款均用于偿还李某娟所欠赵某亮欠款，抵扣李某娟欠赵某亮欠款金额600万元，还余欠款200万元。该声明落款处声明人有周某文、李某娟、赵某亮签名捺印。

2020年3月9日，周某文出具收条：本人周某文收到赵某亮购买一号房屋购房款380万元，用于偿还标的房屋在抵押使用。

银行网上转账受理单显示：2020年3月9日，赵某亮向周某文转账380万元，转账用途备注为赵某亮购买一号房屋购房款。

2020年3月23日，一号房屋转移登记至赵某亮名下。庭审中，周某文陈述，其于2020年3月23日协助赵某亮办理的变更过户登记手续，将房屋产权人由周某文变更为赵某亮。经询，现一号房屋仍由周某文占有使用。

赵某亮主张，一号房屋一直由周某文占有使用，故要求周某文按照每月7000元的标准支付自房屋过户给赵某亮起的房屋占有使用费。

裁判结果

一、周某文于本判决生效后十日内向赵某亮腾退位于北京市大兴区一号房屋；

二、周某文于本判决生效后十日内给付赵某亮房屋占有使用费；

三、驳回赵某亮的其他诉讼请求。

房产律师张宵旭点评

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。赵某亮与周某文签订房屋买卖合同，周某文将一号房屋出售给赵某亮，根据周某文出具的声明、收条、银行转账记录，赵某亮支付了相应购房款及以借款折抵了购房款，并进行了房屋所有权人变更登记，一号房屋已变更登记至赵某亮名下，赵某亮作为房屋所有权人的利益应受到法律保护，周某文占有使用房屋缺乏权利基础，妨害了赵某亮作为所有权人对涉案房屋行使权利，故赵某亮要求周某文腾退涉案房屋的诉讼请求应当予以支持。

涉案房屋自2020年3月23日起变更登记至赵某亮名下，周某文仍在此居住，因此赵某亮有权要求周某文支付房屋占有使用费，双方签订的房屋买卖合同约定“甲方应当在产权过户后7日内将该房屋交付给乙方”，因此周某文应自2020年3月31日起支付房屋占有使用费。关于该费用的计算标准，双方当事人均同意法院对房屋占有使用费金额进行酌定，法院结合双方当事人主张的金额及周边房屋租金情况，酌定为每月6000元。