北京离婚律师——夫妻婚内购房一方亲属有出资离婚分割纠纷

北京房地产专业律师马礼兄（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某向本院提出诉讼请求：1.涉诉房屋归被告张某文所有，被告张某文给付房屋折价款2750000元。

事实和理由：

赵某与张某文于2006年9月6日登记结婚，2008年2月23日生育一女张某娟。2017年赵某起诉张某文离婚，2018年8月27日，北京市顺义区人民法院判决双方离婚，张某君由赵某抚养，未涉及本案财产分割，该判决现已生效。2011年1月29日，张某文作为买受人，北京F公司（以下简称F公司）作为出卖人，张某文与F公司签订了《北京市商品房预售合同》，张某文购买了涉诉房屋，总价款2236079元。

涉诉房屋属于赵某与张某文双方夫妻关系存续期间取得的共同财产，用于双方共同居住使用。购房款2236079元于2011年1月29日一次性付清，因双方经济条件有限，故张某文向其姐姐张某丹借款1017000元，由张某丹直接转账支付给F公司；剩余1219079元通过赵某与张某文双方自有资金支付，其中双方将筹集的资金中1120000元存入张母账户，通过张母账户转账给F公司，另外99079元由赵某直接支付给F公司，其中赵某通过银行转账支付49079元，现金支付50000元。

2011年12月30日，赵某与张某文父母及张某文共同居住的北京市顺义区×号宅院拆迁，获得拆迁补偿补助款1748829元，全部在张某文及其父母处。在赵某与张某文结婚前，张父、张母曾经承诺为赵某、张某文在婚后购买一套楼房，因此为兑现当年承诺，在取得拆迁补偿补助款后，张父、张母便使用该款替赵某、张某文将所借张某丹1120000元款项全部偿还完毕。自2011年1月29日购买涉诉房屋至今，早已具备办理房屋产权登记条件，但张某文却故意不予办理，导致涉诉房屋至今未能办理不动产登记。

取得涉诉房屋后，实际一直由赵某、张某文双方共同居住使用直至2017年4月双方开始分居，在此期间产生的物业费、供暖费、水电气费、有线电视费、网络宽带费等均由二人实际支付。

因双方就涉诉房屋分割不能达成一致意见，为了维护赵某的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告张某文、张母共同辩称：不同意赵某的诉讼请求，根据赵某要求的分割比例，可见涉诉房屋是夫妻共同财产，那么起诉的案由就是错误的，张母、张某君不是本案适格的被告。但实际涉诉房屋由第三人张某丹出资购买，赵某无权分割。

被告张某霖辩称：不同意赵某的诉讼请求。我的意见同张某文、张母和张某丹。涉诉房屋与我无关，但我知道涉诉房屋是张某丹出钱买的。

第三人张某丹辩称：不同意赵某的诉讼请求，涉诉房屋都是第三人张某丹出资购买，赵某无权分割第三人张某丹的财产。

第三人张某丹申请参加诉讼，并提出独立诉讼请求：1.确认涉诉房屋归第三人张某丹所有；2.确认涉诉车位归第三人张某丹所有；3.诉讼费由原、被告承担。

事实和理由：张某丹与被告张某文系亲姐弟关系，涉诉房屋是张某丹以被告张某文的名义在2011年全款出资购买，涉诉房屋的所有人应系张某丹，并非赵某与张某文的财产

原告赵某辩称：不同意第三人张某丹的请求，意见同赵某的起诉状。

三被告辩称：同意第三人张某丹的诉讼请求。

法院查明

张某君与张母为夫妻关系，张某霖、张某丹、张某文为二人子女。

赵某与张某文于2006年9月6日登记结婚。赵某至本院起诉张某文离婚纠纷，本院判决如下：一、准予原告赵某与被告张某文离婚；……四、位于顺义区×号房屋归被告张某文所有，被告张某文于本判决生效之日起十五日内向原告赵某支付折价款七十万元；……。张某文上诉至北京市第三中级人民法院，后上诉案件按撤诉处理。

2011年1月29日，出卖人F公司与买受人张某文签署《北京市商品房预售合同》，合同载明：房屋总价款2236079元（一次性付款）。2011年1月16日，张某文账户向F公司支付购房款30000元。2011年1月29日，赵某账户向F公司支付购房款49079元，张某丹账户向F公司支付购房款1017000元，张母交通银行尾号7381账户向F公司支付购房款1120000元。另有购房款20000元，双方均表示系赵某与张某文共同支付。

涉诉房屋购买后，由赵某、张某文及张某娟共同居住至赵某、张某文分居。

张某文提交账户交易记录，主张2005年至2010年期间收入不足以购买涉诉房屋。张某丹提交《借名买房协议》、账户交易明细，主张为办手续省事，借张某文名义购买涉诉房屋及涉诉车位，方便父母接送孩子上下学；张母账户一直由张某丹实际使用。《借名买房协议》内容为：“2011年1月张某丹出资223万元购买一号楼房，此房名为张某文所有，实为张某丹所有，张某丹对此房享有全部财产权益，张某文仅为代持人，并暂住此房。双方对前述情况均予以认可。张某丹，张某文”，无落款日期。张某丹表示《借名买房协议》系在购买涉诉房屋后一两个月内在张某丹家中签订的，张某文书写协议内容，张某丹与张某文各自签名；张某文向张某丹转达赵某同意借名买房。张某文认可张某丹陈述，并表示《借名买房协议》签完次日给赵某看过该协议。

张母表示其与张某君为农民，没有工作，账户里的钱是张某丹的。

赵某主张：从未见过《借名买房协议》，真实性不认可，且购买涉诉房屋时北京还未实施住房限购政策，张某丹无需借名买房；张父与张母没有工作，不可能有大额资金，因此张母账户实际系张某文或者张某丹使用；张某文银行账户有大额资金往来，说明张某文有购买涉诉房屋的经济能力，涉诉房屋系赵某与张某文共同出资购买，属于夫妻共同财产。

关于张某丹账户支出的购房款1017000元，赵某主张系张某文向张某丹所借，先是陈述张某文陆续向张某丹偿还870000元，其中三次还款在张某丹支付涉诉房屋购房款之前，还剩147000元未还，后又陈述该款项已由张某君、张母以拆迁款项张某丹全部偿还。关于张母账户支出的购房款1120000元，赵某先是陈述包括张某君、张母的三、四十万元，剩下的为赵某与张某文的自有存款，后又陈述系赵某与张某文的夫妻共同财产，张某文帮人炒股，有报酬，有副业，后又陈述系张某君与张母对赵某与张某文的赠与。

三被告与张某丹均主张：涉诉房屋系张某丹借张某文名义所购买，张某丹银行账户以及张母银行账户所支出的购房款均系张某丹实际支付，张某君与张母经济条件不好，张母该银行账户平日均由张某丹实际使用。

赵某认可张某君与张母无正式工作，但不清楚二人的经济能力。

庭审中，双方协商一致确认涉诉房屋现价值5500000元。庭审中，对于本院询问的为何借张某文名义购买涉诉房屋，还由张某文和赵某支付购房款99079元，张某丹表示张某文和赵某一直居住在张某丹位于顺义区×小区的房屋内，之后也计划让张某文和赵某居住在涉诉房屋内，张某文和赵某不落忍，就出了99079元购房款。

对于本院询问的如果认定涉诉房屋的实际购买人为张某丹，如何处理赵某与张某文的出资，张某丹表示99079元系张某文和赵某出于对张某丹感谢而出资，因此不同意退还。

对于本院询问的如果认定涉诉房屋的实际购买人为张某文和赵某，如何处理张某丹和张母账户支出的款项，赵某表示张母账户支出的1120000元系赠与，张某文已偿还张某丹870000元，剩余款项已由张母与张某君用拆迁款偿还给张某丹，因此涉诉房屋应当在赵某和张某文之间平均分割，要求涉诉房屋归张某文所有，由张某文给付赵某涉诉房屋折价款2750000元，但如果法院认定为借款，同意从可分得的折价款中予以抵扣；

张某文表示张某丹和张母账户支出的金额均为借款，张某文与赵某应共同偿还，同意涉诉房屋归张某文，张某文给付折价款，但因赵某出轨导致离婚，因此在分割时张某文应占比80%，赵某占比20%，赵某应承担的借款在张某文应支付的折价款中抵扣赵某应承担的一半借款，而后全部借款由张某文偿还；张某丹同意张某文上述意见，同时坚持其诉讼请求。

另，赵某至本院起诉张某文离婚后财产纠纷一案，本院认为：“赵某以涉诉房屋属夫妻共同财产为由要求在其与张某文之间进行分割。本案审理过程中，张某文之姐张某丹向本院提交书面意见，表示涉诉财产不属于赵某与张某文夫妻共同财产，不同意二人进行分割。张某文亦表示认可，并向本院提交了张某丹出资的相关证据。据此，本院认为，现有案外人就本案诉争财产提出权属异议，并向本院提交了初步证据，故本案中不宜对涉诉财产之权属进行处理，应待权属明确后再予以分割或以析产方式进行处理”；判决驳回原告赵某的诉讼请求。双方均未提起上诉。

裁判结果

一、位于北京市顺义区房屋归被告张某文所有，被告张某文给付原告赵某房屋折价款一百六十八万一千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

三、驳回第三人张某丹的全部诉讼请求

房产律师马礼兄点评

张某丹虽主张借张某文名义购买涉诉房屋，但《借名买房协议》既无赵某签字亦无落款日期，在赵某明确表示从未见过《借名买房协议》且张某丹未提交证据证明赵某明知并同意《借名买房协议》的情况下，法院对《借名买房协议》不予采信。同时，考虑到2011年1月29日购买涉诉房屋之时北京尚未实施住房限购政策，张某丹陈述的借名买房理由不充分不合理，而涉诉房屋购买于赵某与张某文婚姻关系存续期间，且均以张某文名义购买，故，对于张某丹提出的要求确认涉诉房屋归其所有的请求，法院不予支持，涉诉房屋应认定为赵某与张某文的夫妻共同财产。

根据已生效的离婚民事判决书，并未认定因赵某出轨导致离婚，故，对于张某文提出的应按照二八比例分割夫妻共同财产的主张，法院不予支持。

关于购买涉诉房屋的资金来源，可以明确其中的99079元来源于赵某与张某文夫妻共同财产。关于张某丹账户支出的购房款1017000元，应认定为张某丹对赵某、张某文的借款。由于赵某对该笔款项偿还的陈述前后不一致，且并未提交充分有效的证据证明其与张某文实际已偿还该笔款项，故，在计算赵某可获得的房屋折价款时，该笔借款应予以扣除，借款应由赵某与张某文各负担一半。

关于张母支付的购房款1120000元，赵某认可张某君与张母无正式工作，结合张某丹提交的该账户交易明细，法院对三被告与张某丹提出的该账户实际由张某丹使用，该笔款项实际由张某丹支付的主张予以采信，故，该笔款项应认定为张某丹对赵某、张某文的借款，在计算赵某可获得的房屋折价款时，该笔借款应予以扣除，借款应由赵某与张某文各负担一半。

双方协商一致确认涉诉房屋现价值5500000元。赵某、张某文、张某丹均表示，如果认定涉诉房屋的实际购买人为张某文和赵某，则涉诉房屋归张某文，张某文给付赵某折价款，赵某应承担的借款在其应分得的折价款中予以抵扣，而后借款由张某文全部偿还。故，法院确认涉诉房屋归张某文所有，张某文支付赵某涉诉房屋折价款1681500元。