一．基本案情

原告诉称

原告齐某一诉称：原、被告是房屋买卖中介合同关系。2016年5月7日三方签订了房屋买卖中介合同，被告某家公司提供居间服务，但被告某家公司故意隐瞒与订立合同有关的情况，损害委托人利益，基于被告某家公司的违法行为，该合同目的不能实现。依据合同法第五十二条的规定，涉诉合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，故应属于无效。涉诉合同有两个目的，一个是被告某家公司作为中介收取中介费，第二是房屋买卖。合同法规定中介是给买卖双方介绍房屋买卖机会，签订合同，介绍的情况不属实，不应当收取费用，且应承担相应损失，本案涉诉房屋到目前为止仍未登记。根据物权法规定，不动产转移应进行登记，未经登记不发生转移的效力。涉诉房屋尚未进行登记，即尚未转移到原告名下。根据天津市房屋管理登记办法的规定，未经登记的房屋不能进行买卖。另外，合同当事人均有规避法律的故意。涉诉房屋没有产权证，但在合同中却写着乙方审查了房屋产权证，这是虚假的陈述，说明当事人故意规避法律。涉诉合同依法也没有生效。但至今该合同上只有中介的签字盖章，但原告和被告陈某二只有签字，没有盖章。所以该合同所附条件尚未成就，该合同因此尚未生效，也就是无效。现请求法院确认原告与二被告于2016年5月7日签订的《房产交易合同》无效；

 

被告辩称

某家公司辩称：2016年5月7日三方签订的《房产交易合同》及补充协议真实的反映了原告出售涉诉房屋及被告陈某二购买涉诉房屋的意思表示，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。另，原告确实没有办理产权证，各方对此也予以知晓，在房产交易合同中记载的是原告购房合同的编号。

 

陈某二辩称：2016年5月7日三方就涉诉房屋签订了《房产交易合同》及补充协议，两份协议是三方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告陈某二向原告支付了500000元的定金，合同已经实际履行。涉诉房屋没有产权证书，原告认为违反了房屋登记管理办法而不能买卖，原告该种陈述不符合法律规定，天津市的房屋登记办法所规定的是行政管理措施，而不是合同法52条所涉及的内容，即不是合同无效的法律规定，且该管理办法并不是法律和行政法规的范畴。另，该管理办法所规定的内容与合同法中规定的以合法形式掩盖非法目的是两回事，不是同一问题。《房产交易合同》第13条清楚的注明了三方签字盖章合同即可生效。原告对该条约定的理解错误。

 

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，原告与二被告共同签订《房产交易合同》，约定被告陈某二向原告购买天津市某某区某某北路与某某大街交口某某花园XXX号房屋，产权为私产，产权人为原告齐某一，房屋面积94.54平方米；成交价格为2620000元；被告陈某二应于2016年5月7日将500000元交付原告作为定金，其他款项共计2120000元，原告同意被告陈某二采取银行贷款方式付款；买卖双方须于2016年6月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；买卖双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金；该合同第十三条约定，本合同自三方签字盖章之日起生效，一式三份。在该合同落款处，有原告和被告陈某二的签字以及被告某家公司的盖章。同日，原告与被告陈某二签订一份《补充协议》，内容为：鉴于原告所售房屋产权证尚未发放，故作如下约定：1.原告现所售房屋地址以《商品房买卖合同》为准，若与产权证地址不符，买卖双方均不得以此作为拒绝或迟延履行合同的抗辩理由，若《商品房买卖合同》与产权证面积不符，所退或所补交差价费用均由被告陈某二承担；2.买卖双方协商，原告配合被告陈某二房屋契税票过两年之后办理买卖流程，即于2017年6月24日至7月24日之间到房屋管理部门办理打协议手续；3.鉴于原告尚无法确定产权下发时间，若办理过户手续时新增税费均由被告陈某二承担，税费具体数额以房管局核定为准，多出部分由被告陈某二承担；4.买卖双方任何一方均不得以房价上涨或者下降为由，单方提出要求涨价或者降价，拒绝履行《房产交易合同》；5.现因房屋为出租状态，故买卖双方协商2016年12月28日之前租金归原告所有，2016年12月28日之后租金归被告陈某二所有，月租金为每月3000元整，该房屋现有的热水器、灶具、电视原告留给被告陈某二，如在租赁期间，租户需要配置空调，需被告陈某二负责，买卖双方均认可；6.该房屋的附属物品以物业交割单为准，原告不得人为损坏该房屋的装修及附属物品，应保证交付的房屋与被告陈某二实际验看时一样；7.买卖双方协商，被告陈某二于2016年5月10日之前给付原告定金500000元；8.买卖双方任何一方违反本协议约定则承担《房产交易合同》中违约条款的相应责任。该《补充协议》上有原告及被告陈某二的签字。

上述协议签订后，被告陈某二向原告支付了定金500000元，向被告某家公司支付了居间服务费、贷款服务费及代收评估费共计54000元。

另查，天津市不动产登记簿记载，本案涉诉的天津市某某区某某北路与某某大街交口某某花园XXX号房屋于2017年7月28日进行了所有权登记，权利人为本案原告齐某一。

庭审中，被告陈某二表示在签订合同后，其应涉诉房屋现承租人的要求为涉诉房屋安装了空调，并告知该承租人于2016年12月28日后向被告陈某二交纳房屋租金，且表示不再与该承租人续租，因该承租人希望继续承租涉诉房屋，故该承租人将此后的房屋租金交给了原告。原告对于承租人将租金交给原告的事实予以认可，但不认可原告与承租人续签了房屋租赁合同。被告陈某二表示其可以向原告支付全款购买涉诉房屋，并在本案审理过程中将剩余房款2120000元交至本院。

另，本案审理过程中，被告陈某二向本院提出财产保全申请，请求查封原告名下坐落天津市某某区某某北路与某某大街交口某某花园XXX号房屋的所有权转移变更手续，并向本院提供相应担保，本院依被告陈某二的申请对该财产进行了保全，被告陈某二因此支付保全费5000元。

 

三．法院判决

一、原告齐某一、被告陈某二及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司继续履行2016年5月7日签订的《房产交易合同》及《补充协议》，原告齐某一于本判决生效后三十日内协助被告陈某二将天津市某某区某某北路与某某大街交口某某花园XXX号房屋过户至被告陈某二名下；

二、原告齐某一履行本判决第一项规定的义务后五日内，于本院领取原告陈某二交纳至本院的购房款2120000元；

三、驳回原告齐某一的诉讼请求；

 

四．律师点评

原、被告于2016年5月7日签订的《房产交易合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，虽涉诉房屋在签订该合同时并未下发产权证，但原、被告对此均系明知，且在《补充协议》中约定在房屋产权证下发后办理过户手续，该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原告主张涉诉《房产交易合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。

涉诉《房产交易合同》中约定“自三方签字盖章之日起生效”，符合合同法对于合同成立生效条件的规定，其中的“签字盖章”应理解为签字或盖章，该合同有原告、被告陈某二的签字及被告某家公司的盖章，且被告陈某二已依该合同约定向原告支付了定金500000元，足以表明涉诉《房产交易合同》系各方的真实意思表示，原告主张各方当事人同时在合同上签字并盖章是该合同生效的条件，缺乏依据，故原告主张涉诉《房产交易合同》并未生效，亦不予支持。

因各方所签订的《房产交易合同》合法有效，各方均应依该合同履行各自义务。被告陈某二已将定金500000元给付原告，并将剩余房款2120000元交纳至本院，且涉诉房屋已经进行了不动产权登记，涉诉合同具备继续履行的条件，故被告陈某二反诉请求各方继续履行涉诉《房产交易合同》及《补充协议》，并要求原告协助被告陈某二办理天津市某某区某某北路与某某大街交口某某花园XXX号房屋的过户手续，符合合同约定及法律规定，予以支持。因涉诉《房产交易合同》及《补充协议》均未明确约定具体的过户时间，故被告陈某二主张原告自房产证下发之日开始承担迟延履行合同的违约金，缺乏合同依据，不予支持。对于被告陈某二主张原告将自2017年1月起的房屋租金支付给被告陈某二一节，因原、被告对于涉诉房屋“2016年12月28日之后租金归被告陈某二所有”的约定，涉及到案外人即涉诉房屋实际承租人的权利义务，且被告陈某二在本案中并未明确其该项诉讼请求的具体金额，故本案对该项诉讼请求不予处理，被告陈某二可就房屋租赁事宜另行主张权利。

综上所述，涉诉《房产交易合同》及《补充协议》不存在法律规定的无效情形，故原告要求确认涉诉合同无效，缺乏法律依据，不予支持。因涉诉合同合法有效，且具备继续履行的条件，故被告陈某二主张继续履行合同，并要求原告协助被告陈某二办理房屋过户手续，符合合同约定，予以支持。关于被告陈某二主张2016年1月始的租金一节，被告陈某二可另行主张权利。被告陈某二的其他诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。