(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

原告王雅娟向本院提出如下诉讼请求：

1. 请求依法判令对位于北京市西城区一号房屋进行分割，由三被告向原告支付房屋折价款；

2. 本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。

事实和理由：原告父亲赵启峰与赵启鹏、赵启杰系兄弟关系，赵启峰早年去世。郭丽芳系赵启鹏母亲刘美玲之继母。原告王雅娟与被告赵启鹏、赵启杰、郭丽芳依据之前的判决按份共有涉案房屋，其中王雅娟享有25%的房产份额。2008年赵启峰去世后，原被告多年来未曾联络，更无法共同居住使用涉案房屋。

目前，涉案房屋一直被被告长期占有使用，导致原告无法行使相关财产权利。原告曾希望通过协商解决涉案房屋的分割事宜，但由于双方关系疏远，根本无法协商解决，故而诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。

二、被告辩称

被告赵启鹏、赵启杰、郭丽芳辩称：

（一）关于原告主张的依据问题

原告自2008年其父亲赵启峰去世以后，与本案被告未曾见面，也未曾履行过孝敬长辈的义务。截至目前，原告未能向法院和被告提供涉案房屋的权属登记证明。根据民法典，物权的确认以在房管部门登记为要件，如果原告仅凭借2018年12月26日提起的代位继承纠纷的判决书来主张所有权，我们认为不符合法律规定，并且违反了一事不再理原则。

在之前案子的审判过程中，审理法官曾询问原告是主张涉案房屋的折价款还是份额，当时王雅娟明确要求主张份额。而在本案中，同一诉讼当事人针对同一标的物又提出分割，我们认为这属于重复起诉，申请法院裁定驳回。如果法庭认为本案不属于重复起诉，也希望对方提供涉案房产的登记证明。

（二）关于不同意受让原告份额的理由

1. 本案涉案房屋系刘美玲遗产，1994年1月10日刘美玲与原产权单位北京市H公司签有房屋买卖契约。其中H公司为甲方，刘美玲为乙方。契约中的第六条第三款约定住满5年后，可以依法出售或出租。按届时准成本价出售的售房款归乙方所有，按市场价出售的售房款相当于届时准成本价部分归乙方所有，其余部分全归甲方所有。因此，原告所占份额的实际可获得价值，不能以对房屋目前的市场评估价来衡量。

2. 三被告不同意将涉案房屋采取拍卖、变价等方式取得价款来进行分割。原告提出对涉案房屋进行分割，但采取将房屋拍卖、变价来实现分割的方式会严重影响包括原告在内的所有共有权人的利益。按照上述刘美玲与北京H公司之间的约定，房屋变卖后，本案当事人只能获得届时的准成本价，而以获得的准成本价无法购得与涉案房屋同地段、同条件、同档次的房屋，这种分割方法会严重减损当事人的利益。

被告赵启杰从出生起就在本案涉案房屋内居住，刘美玲去世后赵启杰成为户主，该房屋系赵启杰目前唯一住所，出售该房屋将对居住人赵启杰的生活带来严重的负面影响，不符合法律公平、公正的原则。按份共有人虽然可以随时请求对共有物进行分割，但法律仅赋予了按份共有人对共有物分割的请求权，是否可以分割、如何合理分割都需要通过公平、公正的法律原则来衡量。

民法典第301条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的动产和不动产做重大修缮、变更性质或用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意。本案三被告对涉案房屋所占份额共计达到75%，超过了三分之二的比例。现三被告明确表示不同意对房屋进行处分。

（三）关于另案与本案的关联

本案原告在起诉要求对涉案房产分割的同时，将本案三被告诉至朝阳人民法院要求分割位于北京市朝阳区A号房产。该房产是另外一套遗产房，一直由被告赵启鹏居住，系军队的经济适用房，无法上市交易。该案的审判结果与本案高度相关，各方利益关联交叉，从统筹照顾各方利益，维护法律公平公正的角度出发，请求贵法院协调朝阳区人民法院酌情考虑是否将两案并案审理。基于以上理由，不同意原告的诉讼请求。

三、法院查明的事实

1.赵刚与刘美玲系夫妻关系，二人育有三子，分别是赵启峰、赵启鹏、赵启杰。赵启鑫于2014年11月28日去世，刘美玲于2017年9月11日去世。赵启峰与王雅霞原系夫妻关系，二人生有一女王雅娟，赵启峰于2008年8月19日去世，刘益生系刘美玲之父，郭丽芳系刘美玲之继母。

2. 1994年1月10日，刘美玲（合同乙方）与北京市H公司（合同甲方）签订房屋买卖契约。合同约定甲方将座落宣武区一号单元房（总建筑面积82.10平方米）出售给乙方，房价款11432元整。甲方同意乙方购房时，约定乙方享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。住用满五年后，可以依法出售和出租。按届时准成本价出售的，售房款归乙方所有；按市场价出售的，售房款相当于届时准成本价部分归乙方所有，其余部分归甲方所有……。

3. 本案审理过程中，本院至北京市H公司外调，该公司表示案涉房屋系成本价售房，如法院按照市场价进行分割，其公司不主张房屋买卖契约第六条第三款中的权利。

4. 1998年6月19日，刘美玲取得北京市西城区（原宣武区）一号（以下简称案涉房屋）房屋所有权证。

5. 2019年王雅娟起诉赵启鹏、赵启杰、第三人郭丽芳代位继承纠纷一案，王雅娟要求：

依法继承被继承人赵启鑫、刘美玲名下的北京市朝阳区一号房屋、北京市朝阳区a号房屋、北京市西城区B号房屋；

依法继承赵启鑫、刘美玲的抚恤金、丧葬费、存款。

北京市朝阳区人民法院作出判决书，判决：

登记在被继承人刘美玲名下的北京市西城区一号由原告王雅娟、被告赵启鹏、被告赵启杰、第三人郭丽芳共同继承，归原告王雅娟、被告赵启鹏、被告赵启杰、第三人郭丽芳按份共有，其中原告王雅娟享有25%的份额，被告赵启鹏享有35%的份额，被告赵启杰享有30%的份额，第三人郭丽芳享有10%的份额……。该判决已经发生法律效力。

6. 本案审理中，赵启杰向朝阳区人民法院申请宣告赵启鹏为限制行为能力人的诉讼，本院出具裁定书，裁定中止本案审理。2021年7月法院判决：

赵启鹏为限制民事行为能力人；

指定赵启杰为赵启鹏的监护人。

7. 案涉房屋市场价值为618.82万元。

8. 本案审理中，就案涉房屋进行分割的具体分割方案，本院征求双方意见，被告方表示不主张房屋产权，要求对方在三个月内给予相应补偿款；王雅娟则表示主张房屋所有权，同意给付对方相应补偿，希望法院给予六个月的付款期限。

四、裁判结果

1. 自本判决生效之日起，刘美玲名下北京市西城区（原宣武区）一号房屋归原告王雅娟所有；

2. 自本判决生效之日起九十日内，原告王雅娟给付被告赵启鹏房屋折价款216.587万元；给付被告赵启杰房屋折价款185.646万元；给付被告郭丽芳房屋折价款61.882万元；

3. 驳回原告王雅娟其他诉讼请求。

五、房产律师点评

（一）关于房屋所有权的确定依据

民法典第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。对于案涉房屋所有权，北京市朝阳区人民法院判决书确定了案涉房屋原、被告的所有权份额，该判决业已发生效力，所以自该判决书生效之日即确定了原、被告对案涉房屋的所有权份额，即原、被告共有案涉房屋。

（二）关于是否构成重复起诉

最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释第二百四十七条规定，当事人就已提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：

1. 后诉与前诉的当事人相同；

2. 后诉与前诉的诉讼标的相同；

3. 后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。

当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。原告在朝阳法院起诉要求继承案涉房屋，本案中原告要求分割案涉房屋，二诉诉讼请求不同，故不构成重复起诉，对于被告所持该抗辩主张法院不予采纳。

（三）关于原告分割房屋的诉讼请求

中华人民共和国民法典第三百零四条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。对于原告要求分割的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

（四）关于分割的具体方式

1. 对于分割的具体方式，被告方表示如进行分割，不主张房屋所有权，要求对方给予相应补偿；原告方表示主张所有权，给予被告相应经济补偿。故案涉房屋归原告所有，原告按照产权份额给予对方相应的经济补偿。

2. 对于给予经济补偿的金额，本案审理中，原告向法院提交了评估申请，评估机构作出评估报告，依评估报告中案涉房屋市场价值，原告按照被告份额给予相应的经济补偿。

3. 对于补偿的具体数额，由法院核定；对于给付的具体期限，法院予以酌定。对于原告主张给付其补偿款的诉讼请求，原告向法院表示主张所有权并给予对方补偿，对于该项诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、案件难点

（一）重复起诉的抗辩应对

1. 相似诉讼请求的辨析

被告主张原告的起诉构成重复起诉，因为之前的代位继承纠纷中涉及房屋份额的确定，而本次诉讼是要求分割房屋并获取折价款。表面上看，两次诉讼都围绕房屋权益，这使得在法律概念上清晰区分两者成为难点。需要深入研究民事诉讼法关于重复起诉的构成要件，准确界定本案与前诉在诉讼请求、标的等方面的本质差异，以反驳被告的抗辩。

例如，虽然前诉确定了份额，但未涉及分割方式和折价款支付等问题，这与本次诉讼存在实质区别，但要向法庭清晰地阐述这种区别并非易事。

（二）房屋分割的复杂因素考量

1. 特殊契约条款的影响

涉案房屋存在原产权单位与刘美玲签订的特殊买卖契约条款，涉及按不同价格出售时售房款的归属问题。这一契约条款增加了房屋价值评估和分割方式选择的复杂性。如何在尊重契约条款的前提下，按照公平合理的原则确定原告应支付的折价款，是需要解决的难题。

例如，契约中关于准成本价和市场价的规定，使得不能简单地按照市场评估价值计算各方权益，需要综合考虑各种可能的情况，以确保原告的利益得到合理保障。

2. 共有人特殊情况的处理

被告赵启杰以房屋为唯一住所且长期居住为由，反对房屋分割，这涉及到居住权保护与原告财产权实现之间的平衡。在法律框架内，既要尊重赵启杰的居住权益，又要保障原告对共有房屋分割的合法诉求，需要谨慎权衡各种情况。

例如，如何在房屋归原告所有的情况下，合理安排赵启杰的居住过渡问题，或者在折价款计算中体现对其居住权益的适当补偿，都是需要仔细思考的问题。

二、办案策略

（一）从法律规定出发反驳重复起诉抗辩

1. 精准法律条文解读

深入研究最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释中关于重复起诉的条文规定，明确指出本案与前诉在诉讼请求上存在本质不同。前诉是关于继承份额的确定，而本案是对共有房屋的分割并涉及折价款支付，两者既不属于诉讼请求相同，也不存在后诉否定前诉裁判结果的情况。

通过详细的法律条文解读和对比分析，向法庭清晰地展示本案不符合重复起诉的构成要件，从而有力地反驳被告的这一抗辩主张。

（二）合理应对房屋分割复杂因素

1. 契约条款与价值评估的协调

在处理特殊契约条款时，积极与法院、房屋产权单位沟通协调。通过法院的外调得知产权单位在按照市场价分割时不主张特殊权利，这为按照市场价值评估房屋提供了有利条件。

在计算折价款时，充分考虑契约条款的影响，确保在尊重历史契约的基础上，以公平合理的方式确定各方权益。例如，根据市场价值和各方份额准确计算出应支付给被告的折价款，既保障原告的合理支出，又能使被告得到应有的补偿。

2. 平衡居住权与财产权的关系

对于赵启杰的居住权益问题，提出合理的解决方案。如在主张房屋所有权的同时，给予赵启杰足够的搬迁过渡时间，或者在折价款计算中适当考虑对其居住权益的补偿因素。

强调原告的财产权也应得到保障，不能因为赵启杰的居住情况而完全否定原告对共有房屋分割的合法权益。通过这种平衡的处理方式，争取法庭对原告分割房屋诉讼请求的支持。

三、成功经验总结

（一）深入研究法律条文的重要性

1. 准确把握法律概念

在处理本案过程中，深入研究民事诉讼法及相关司法解释中关于重复起诉、共有物分割等法律概念和条文规定，是成功反驳被告抗辩和推动案件进展的关键。准确的法律解读使我们能够明确案件的法律定位，为制定合理的诉讼策略提供了坚实的理论基础。

（二）综合权衡各方利益的必要性

1. 实现多赢的解决方案

在解决房屋分割问题时，综合考虑了原告的财产权、被告的居住权以及原产权单位的权益等多方面因素。通过与各方沟通协调，提出了既符合法律规定又能平衡各方利益的解决方案。这种综合权衡的方式有助于减少各方的抵触情绪，提高法庭对我方主张的认可度，最终实现了原告对房屋的合理分割诉求。

四、对类似案件的启示

（一）重视诉讼请求的精准设定

1. 避免不必要的法律风险

在类似涉及前后诉讼关联的案件中，要特别注意诉讼请求的设定。确保每一次诉讼请求都具有明确的法律意义，且与前诉有明显区别，避免陷入重复起诉的法律风险。这要求在起诉前对案件的法律关系和诉讼目的进行深入分析，精准定位诉讼请求。

（二）全面考虑共有物的特殊情况

1. 灵活应对复杂因素

对于共有物分割案件，要全面深入地了解共有物的特殊情况，如存在特殊契约条款、共有人特殊居住需求等。在制定诉讼策略时，要充分考虑这些特殊情况对分割方式和权益计算的影响，灵活提出解决方案，以实现公平合理的分割结果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！