(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、原告诉称

原告向本院提出如下诉讼请求：

1. 要求被告给付位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的折价补偿款200万元；

2. 鉴定费13,750元由被告负担。

事实与理由：2013年3月13日，原、被告经法院调解离婚，但涉案房屋未进行分割，仅判令被告给付房屋使用费折价补偿款1500元/月直至产权证办理完毕之日。调解书生效后，被告故意拖延办理房产证，致使原告无力购房，故提起本次诉讼。

二、被告辩称

被告不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：

1. 涉案房屋系经济适用房，根据生效判决内容，该房屋为被告与胡晓娟共同所有，被告无权处分其前妻份额，且可能涉及被告父母出资问题。在没有确权之前，无法确定被告的份额，不具备直接分割条件。

2. 即使涉案房屋全部归被告所有，依据法律及司法解释相关规定，赠与人在赠与财产转移之前可以撤销赠与。现涉案房屋变更登记尚未进行，我方撤销赠与，若原告请求判令继续履行，法院应当驳回其诉讼请求。

3. 关于鉴定费，不同意支付。

三、法院查明的事实

（一）被告与胡晓娟的相关情况

1. 被告与胡晓娟原系夫妻关系，于1980年5月12日登记结婚。2002年9月9日，双方共同申请购买涉案房屋，该房屋性质为经济适用住房，同日交纳购房首付款77,346元。

2. 2002年11月12日，二人经法院调解离婚，本院作出调解书，认定“双方无共同债权、债务、共同存款、共同住房；双方共同财产已自行分割完毕”。

3. 2003年6月30日，被告与北京E公司（以下简称E公司）签订商品房买卖合同，约定涉案房屋总价款367,346元，首付款77,346元，余款于入住前交齐，且不得迟于2003年4月30日，出卖人应当在2003年4月30日前交付房屋。

4. 2003年4月，被告办理入住。2004年7月2日，被告与E公司签订补充协议，确定涉案房屋实际总房价为363,926元，E公司退还被告3420元。

（二）原、被告的关系及相关情况

1. 原、被告于2002年自行相识，2003年2月17日生育一子孙启涛，2005年1月5日双方登记结婚，双方均系再婚。审理中，双方均认可系离婚后复婚，称第一次登记结婚时间为2004年4月26日，2004年7月29日离婚。

2. 2005年，胡晓娟以离婚后财产纠纷为由将被告诉至本院，本院判决书查明并认定了涉案房屋的购房款出资情况为：2002年9月9日双方共同交纳购房首付款77,346元，2003年4月25日，被告交纳该房屋剩余购房款290,000元。确认尚未办理产权登记，结合胡晓娟与被告共同支付首付款77,346元的事实，将该部分出资认定为夫妻共同财产，判令“一、涉案房屋由被告居住使用；二、被告给付胡晓娟房屋差价款38,673元；三、驳回胡晓娟其他诉讼请求”。后，胡晓娟提起上诉，2006年8月4日，北京市第二中级人民法院作出判决“驳回上诉，维持原判”。

3. 2011年6月10日，原、被告签订一份手写家庭协议，内容为“现苏强名下二居室，因种种原因至今未办产权证，苏强认同这套二居室为孙强与苏强共同财产，在办理房产注册时，苏强、孙强共同注册，共同所有。现F号院平房为苏强名下，面临拆迁，在拆迁时不管怎样补偿（给款、房）都有一套二居归孙强名下，为私人财产，其他归二人共同财产”。

4. 2013年针对原告诉被告离婚纠纷一案，本院民事调解书认定“一、双方自愿离婚；二、二人之子孙启涛由苏强自行抚育；三、涉案房屋由苏强使用，苏强自2013年3月起每月20日前给付原告该房屋使用费折价补偿款1500元，至该房屋办理完毕产权证之日止”。

（三）房屋价值评估及双方争议情况

1. 审理中，根据原告申请，对涉案房屋的市场价值进行评估，确定估价对象在设定条件下于价值时点2021年市场价值为4,499,849元。原告对上述报告的真实性及证明目的均认可，表示虽然估价结果是440多万，但因涉案房屋目前未办理产权登记，己方仅主张对方给付补偿款200万元，则与涉案房屋有关的权利己方不再主张。

2. 被告对上述报告的真实性予以认可，但认为涉案房屋隔壁户型的出售价格才380万，评估价格高于实际情况。原告称涉案房屋隔壁的房屋面积比涉案房屋面积少了10平方米左右，出售总价不具有可比性。被告表示隔壁户型面积确实要小一些，但是具体小多少己方不清楚。

（四）双方争议的焦点事实

1. 涉案房屋是否系夫妻共同财产

原告观点及依据

    原告认为双方使用夫妻共同财产支付了胡晓娟涉案房屋差价款38,673元，在婚姻关系存续期间内支付了尾款，双方还签署了家庭协议，二人的离婚调解书亦对房屋的共有状态进行了确认，故案涉房屋应为夫妻共同财产。

被告观点及依据

    被告对此不予认可，称首付款及尾款的支付时间均早于二人结婚登记时间，己方至今未给付胡晓娟3万余元的房屋差价款，家庭协议系己方受胁迫签署，且涉案房屋系经适房，是自己与胡晓娟共同申请，首付款亦系共同支付，应为二人的共同财产。因涉案房屋未办理产权登记，故在当年两人的离婚后财产纠纷案件中处理的仅是使用权，没有处理房屋所有权，因此申请在本案中追加胡晓娟作为被告参与诉讼。

    同时，被告提交了其姐苏燕、其弟苏刚于2003年出具的证明及2004年12月16日的家庭协议书，证明涉案房屋的房款有其母出资的部分。其中，苏燕出具的证明内容显示其母出资16万元，苏刚证明与家庭协议书的内容显示其母出资22.8万元。

原告对被告证据的质证意见

    原告不认可上述证据，称证明属于证人证言性质，二人未出庭接受质询，且与被告系亲属，具有利害关系，家庭协议书亦不能证明尾款由被告及其亲人支付。

关于尾款支付时间的争议

    就尾款支付的具体时间，原告称记不清了，但286,580元尾款发票是在2004年7月9日开具的，2004年7月2日被告与开发商签订了补充协议，此时才确定房屋的最终价款，由此可以看出尾款的支付时间在双方婚姻关系存续期间。

    被告对此不予认可，称己方于2003年4月25日支付了29万元的尾款，因为涉及面积差，开发商与自己签订补充协议，明确返还己方差额款3420元，之前生效法律文书已对以上事实进行了认定。

    另，就家庭协议系受胁迫签署一节，被告未提供证据，双方亦确认未就该协议的效力问题进行过诉讼。

2. 原告是否有权现在主张分割

双方确认的事实

    审理中，双方均确认涉案房屋现仍由被告居住使用，尚未办理不动产登记证书。

双方对未办理权属登记原因的分歧

    原告观点及依据

        原告认为系被告故意拖延申请办理，案涉房屋同小区的业主已经办理完毕，并提交了2018年8月其与物业、开发商及不动产登记中心工作人员的通话录音用以证明。其中，原告与物业的录音大致内容为原告询问物业办理房本是否需要物业提供手续，物业表示不需要；其与开发商的录音大致内容为原告询问涉案房屋办理房本的手续，开发商说明相关办理手续流程后表示一步一步办，当时就能办。

    被告对原告证据的质证意见及自身观点

        被告对上述证据的真实性表示无法核实，不认可关联性，称不能办理产权证的原因系开发商未年审等客观原因导致。

        为查明该事实，原一审承办人向被告出具调查令，后北京市朝阳区不动产登记事务中心向本院作如下说明“只能查询到该房产无办证登记信息，此房无查封，无抵押登记”。

        另，就被告所述涉案房屋隔壁的出售价格380万，法庭询问该房屋是否办理产权登记，被告表示不清楚。截止法庭辩论终结，未见被告向开发商提起诉讼要求配合办理产权登记。

四、裁判结果

1. 被告苏强于本判决生效后十日内给付原告孙强位于北京市朝阳区一号房屋的折价补偿款200万元；

2. 驳回原告孙强的其他诉讼请求。

五、房产律师点评

（一）关于涉案房屋是否为夫妻共同财产

1. 根据法律规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，夫妻关系存续期间所得财产原则上应属于夫妻共同财产。

2. 涉案房屋首付款系被告与胡晓娟共同支付，房屋买卖合同系被告婚前签署。原告虽称尾款在双方婚姻关系存续期间内支付，但在生效民事判决书已对尾款支付情况做出认定的情况下，其未提供充分证据予以反驳，故法院对原告上述意见不予采信。

3. 结合涉案房屋合同签订、首付款、尾款支付时间及该房屋为政策性保障住房的性质，即使生效判决确认被告给付胡晓娟房屋差价款38,673元的义务及实际履行发生在原被告婚姻关系存续期间内，该笔房屋价差款补偿不能简单等同于购房款，不应据此认定该房屋系原被告婚姻存续期间内所有，故涉案房屋并非原、被告夫妻共同财产。

（二）关于涉案房屋中是否存在案外人的利益

1. 关于胡晓娟

该房屋虽于其与被告婚姻存续期间内共同申请并支付首付款，然二人离婚时距离申请时间仅过两月有余，此时涉案房屋尚未交付，双方并未实际取得该房屋，难言存在任何增值，且房屋买卖合同系双方离婚后由被告一人作为买受人签订，尾款亦系其一人支付。

法院在基于涉案房屋尚未办理权属登记的背景下做出了生效法律文书，判决涉案房屋由被告居住使用，被告给付胡晓娟房屋差价款38,673元。现被告认为该房屋仍系二人共有，要求追加胡晓娟作为被告参与本案诉讼，于法无据，法院不予准许。

2. 关于被告父母出资问题

就被告所述房屋内可能涉及到其父母出资的问题，首先被告未提供充分证据证明其父母是否出资及出资具体金额，其次在生效民事判决书已对被告支付29万元尾款情况做出认定且被告晚于尾款支付时间，一人作为买受人签订房屋买卖合同的情况下，无论其父母是否实际出资，该尾款的来源不影响涉案房屋权属的认定。

（三）关于家庭协议及撤销赠与的问题

1. 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与给另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

2. 本案中，原、被告双方于2011年6月10日签订家庭协议，约定涉案房屋为二人共同所有的财产，被告虽称该协议系己方受到胁迫而订立，但未提供相应证据予以佐证，且亦未在法定期间内行使撤销权，故法院对被告上述意见不予采信。

3. 同时，结合双方在2013年离婚纠纷案件审理中的庭审陈述及达成的调解书内容看，被告实际上是在充分认识到该房屋并非原、被告夫妻共同财产的基础上，在涉案房屋尚未办理权属登记的背景下，自愿与原告达成涉案房屋由其使用，被告按照市场租金的一半给付原告该房屋使用费折价补偿款至该房屋办理完毕产权证之日止的协议，该内容实质就是家庭协议的履行，且已经过生效法律文书的确认。现被告以其可以行使任意撤销权为由请求法院驳回原告诉请，没有事实及法律依据，法院不予采纳。

（四）关于原告主张分割房屋的合理性

1. 虽然目前涉案房屋仍未办理产权登记，然通过庭审查明事实及现有证据，结合双方庭审陈述，被告虽称不具备办理的灯下黑条件，在原告提供相关证据予以反驳的情况下，被告未进一步举证证明自己的主张，且被告作为购房人，时隔多年未采取积极手段向出卖人主张合同权利，要求其配合办理产权登记手续，于常理不符。

2. 综上，考虑到涉案房屋未办理权属登记且自双方2013年离婚后由被告实际居住使用，为更好地平衡双方利益，故对原告要求被告给付涉案房屋折价补偿款后即放弃与该房屋相关的所有权利的请求，法院予以支持。

（五）关于折价款数额

1. 被告虽称评估价格高于实际情况，但未提供相应证据进行反驳，故法院对被告上述意见不予采纳。

2. 现原告主张被告支付200万元，有事实及法律依据，法院予以支持，则被告与北京E公司于2003年6月30日签订的商品房买卖合同项下的权利义务由被告一人享有负担。

办案心得

一、案件难点

（一）房屋产权归属的复杂认定

1. 多轮婚姻关系下的财产纠葛

在本案中，被告与胡晓娟的婚姻关系、原被告之间的多次婚姻关系交织在一起，使得涉案房屋的产权归属变得极为复杂。不同阶段的财产分割、出资情况以及法院的多份生效裁判文书，都对房屋产权的认定产生影响。需要细致梳理各个阶段的法律关系，明确不同主体在房屋购买过程中的角色和贡献，这是确定房屋是否为原被告夫妻共同财产的关键，但也是极具挑战性的工作。

例如，胡晓娟与被告共同申请购买房屋并支付首付款，而后原被告又有涉及该房屋的家庭协议等情况，如何从众多复杂的事实中提炼出有利于我方的产权认定依据，是需要深入思考和分析的问题。

（二）证据的充分性与证明力

1. 尾款支付时间的证据争议

关于房屋尾款支付时间这一关键问题，直接关系到房屋是否在原被告婚姻关系存续期间完成购买，进而影响房屋产权的归属认定。虽然我方有一定的证据线索指向尾款支付在婚姻关系存续期间，但与被告提供的生效法律文书认定的支付时间存在冲突。在这种情况下，如何强化我方证据的证明力，使法庭相信我方主张的尾款支付时间是正确的，成为一大难点。

例如，我方依据尾款发票开具时间和补充协议签订时间推断尾款支付时间，但这些间接证据在面对生效法律文书的认定时，需要更深入的逻辑分析和证据解读才能发挥应有的证明作用。

（三）被告的多种抗辩应对

1. 家庭协议胁迫与赠与撤销抗辩

被告提出家庭协议系受胁迫签署以及基于赠与在变更登记前可撤销的法律规定来抗辩我方的诉讼请求。这两种抗辩理由涉及到对家庭协议的效力认定以及赠与法律关系的理解与适用。需要从证据、法律和逻辑等多方面反驳被告的主张，证明家庭协议的有效性以及被告不具备撤销赠与的法定情形，增加了案件的复杂性。

例如，被告未提供受胁迫的证据，但我方仍需从协议签订的背景、双方后续的行为等方面进一步巩固家庭协议的有效性，以应对被告的抗辩。

二、办案策略

（一）构建完整的产权归属逻辑链

1. 深入挖掘历史事实与法律依据

全面梳理被告与胡晓娟、原被告之间的婚姻历程、房屋购买过程中的各项事实细节。从最初的购房申请、首付款支付，到后续的尾款支付、法院裁判结果以及原被告之间的家庭协议等方面，构建一个完整的逻辑链条，以证明涉案房屋应认定为原被告的夫妻共同财产。

例如，强调虽然首付款由被告和胡晓娟支付，但在原被告婚姻关系存续期间涉及房屋的后续资金往来、权益处置等情况，如使用夫妻共同财产支付胡晓娟的房屋差价款、签订家庭协议确认共同财产等事实，逐步引导法庭形成对我方有利的产权认定。

（二）强化证据分析与解释

1. 尾款支付时间的证据阐述

针对尾款支付时间的争议，对我方提供的证据进行详细的分析和解释。向法庭说明尾款发票开具时间和补充协议签订时间与尾款实际支付时间的关联性，解释在房屋买卖交易中的正常流程下，这些时间节点足以表明尾款支付在婚姻关系存续期间。同时，指出被告提供的生效法律文书认定可能存在与实际情况不符的可能性，虽然不能直接推翻，但可通过合理怀疑来削弱其对我方主张的阻碍。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！