(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

张某芳向法院提起诉讼，要求李某杰及王某丽腾退昌平区一号房屋，返还因解押垫付的款项，支付逾期转移登记违约金、逾期交房违约金，并由李某杰承担诉讼费。张某芳与李某杰于 2019 年 8 月 22 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，后因李某杰未按约办理解押手续等引发纠纷。

二、当事人信息

1. 原告：张某芳。

2. 被告：李某杰、王某丽。

三、原告诉称

张某芳向本院提出诉讼请求：

1. 判令李某杰及王某丽立即腾退昌平区一号房屋，并交付张某芳。

2. 判令李某杰及王某丽返还张某芳因解押垫付的款项 284401.3 元。

3. 判令李某杰支付张某芳逾期转移登记违约金 657900 元。

4. 判令李某杰及王某丽向张某芳支付逾期交房违约金。

5. 本案诉讼费由李某杰承担。

事实与理由：2019 年 8 月 22 日，张某芳与李某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某芳购买李某杰位于北京市昌平区一号房屋，购房总款 258 万。张某芳支付李某杰购房款 192 万，李某杰将该房款挪作他用，未办理解押手续。2019 年年底，张某芳将李某杰诉至法院，李某杰爱人王某丽、北京市 E 公司系本案第三人。

该案审理过程中，为保证案件顺利执行，张某芳向法院交纳案款 100 万元，用于办理银行解押。2020 年 11 月 5 日，昌平区人民法院作出判决书，判决：1.李某杰协助张某芳办理涉案房屋解押手续，因办理解押手续应向抵押权人履行的还款义务由张某芳代为履行；2.第 1 项履行后，李某杰、王某丽（第三人）协助张某芳办理涉案房屋的转移登记手续；3.张某芳给付李某杰剩余购房款 66 万元，该款项在前述第 1 项应由李某杰向抵押权人履行的借款中抵扣。

2021 年 2 月 10 日张某芳通过银行办理解押，共向银行还款 944401.3 元，余款 55598.7 元退还张某芳。至此张某芳共支付购房款 2864401.3 元，比合同约定多支付 284401.3 元。为维护自身合法权益，张某芳诉至法院，请求法院判如所请。

四、被告辩称

李某杰辩称，不同意张某芳的诉讼请求，我没有地方住，现在王某丽也在涉案房屋里居住，我们都不同意腾退，我卖房是为了还债，我认为本案与第三人王某丽无关，是我与张某芳签订的合同，王某丽不同意出卖房屋。

王某丽未到庭，亦未提交书面陈述意见。

五、法院查明

1. 2019 年 8 月 22 日，张某芳（买受人）与李某杰（出卖人）在北京市 E 公司居间介绍下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李某杰将登记在其名下的涉案房屋出售给张某芳，房屋价款为 258 万元，买受人于 2019 年 8 月 22 日支付定金 2 万元，于 2019 年 8 月 30 日之内付部分首付款 190 万元，于过户当日付清全部首付款 9 万元。涉案房屋存在抵押，抵押权人为 I 银行，抵押登记日期为 2018 年 5 月 21 日，出卖人应当于 2019 年 9 月 3 日前办理抵押权注销登记。

出卖人应当在收到全部购房款 1 个月之内将涉案房屋交付给买受人，逾期交房超过 30 日后，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行。因出卖人原因导致买受人未能在 2019 年 10 月 30 日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的 20%向买受人支付违约金。（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起 15 日内向买受人支付。合同还约定了其他内容。

2. 张某芳依约于 2019 年 8 月 29 日向李某杰支付了首付款 192 万元（含定金），由于李某杰未按约办理提前还款及房屋解押手续，故张某芳以李某杰为被告、王某丽和 E 公司为第三人起诉至本院，诉讼请求为：1.判令李某杰继续履行《北京市存量房买卖合同》，判令李某杰、王某丽协助张某芳办理房屋产权过户手续；2.判令李某杰支付张某芳违约金，共计 370230 元，共 287 天；3.诉讼费由李某杰负担。

本院判决书，载明：“张某芳与李某杰签订的《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。双方当事人应依照合同约定，全面履行合同义务。……本案中，涉案房屋系李某杰与王某丽的婚姻存续期间购买的房屋，为夫妻共同财产，根据张某芳提交的视频及王某丽的陈述可以证明，王某丽对李某杰出售涉案房屋是知晓并同意的，张某芳在前往涉案房屋实地查看房时王某丽在场并未持反对意见，因此，张某芳有理由相信李某杰与其签订的上述合同系李某杰与王某丽夫妻双方共同意思表示，故上述合同对王某丽具有约束力，王某丽抗辩因其对房屋出售价格不知情且偏低，因此在合同签订前已明确表示拒绝出售，对此未提交证据，本院不予采信。

……根据《补充协议》第二条第 3 项、第 6 项和二手房首付款交付确认函的约定，2019 年 8 月 30 日前，张某芳应向李某杰支付购房款 192 万元，李某杰应用上述款项于 2019 年 9 月 30 日前办理还贷和解押手续。自办理抵押注销登记手续之日起 5 个工作日内，出卖人与买受人办理涉案房屋的贷款审批手续，审批合格后 7 个工作日内，买卖双方办理过户手续，过户当日张某芳付清剩余首付款 9 万元。现张某芳依约在 8 月 30 日前支付了 192 万元的首付款，李某杰未办理还贷和解押手续，构成违约。

现张某芳要求继续履行合同，同意代为清偿抵押债务消灭抵押权，并已交付相应的现金作为担保，故本院对其要求继续履行合同的请求予以支持，依据合同约定，相应的税费由张某芳负担。王某丽作为共有权人，应协助办理过户手续。……现李某杰未依约办理解押手续，该违约行为的违约后果（违约金）在《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定，仅约定了逾期付款、逾期过户及逾期交房的违约金。

此外，即使李某杰办理解押手续后，过户前仍需要张某芳先行批贷成功，现涉案合同尚未履行至批贷和过户环节，张某芳直接以《北京市存量房屋买卖合同》中关于逾期过户违约条款的约定要求李某杰承担违约责任，合同依据不足，本院不予支持。但需要说明的是，张某芳因李某杰逾期办理解押手续造成的损失，可依法另行主张权利。关于张某芳代李某杰消灭抵押权而支付的款项，应先行与应付剩余房款 66 万元进行抵扣，多垫付的部分待数额确定后，张某芳可另行主张。”

该判决的结果为：“一、李某杰协助张某芳办理昌平区一号房屋的解押手续，因办理解押手续应向抵押权人 I 银行股份有限公司北京通州支行履行的还款义务由张某芳代为履行，于本判决生效后十日内执行；二、第一项履行后，李某杰、王某丽协助张某芳办理昌平区一号房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至张某芳名下，税费由张某芳负担；三、张某芳给付李某杰剩余购房款 66 万元，该款在前述第一项应由李某杰向抵押权人履行的借款中抵扣，于本判决生效后十日内执行；四、驳回张某芳的其他诉讼请求。”该判决于 2020 年 11 月 24 日生效。

3. 另查一，审理过程中，张某芳向本院交纳 100 万元用于涉案房屋解押，抵押权人 I 银行于 2021 年 2 月 10 日扣除结算款 944401.3 元后，剩余 55598.7 元退还给了张某芳。张某芳于 2021 年 3 月 24 日取得了登记在其名下的涉案房屋产权登记证书。

4. 另查二，李某杰与王某丽于 2005 年 2 月 4 日结婚，2017 年，二人购买涉案房屋。2020 年 4 月 22 日，李某杰与王某丽协议离婚，《离婚协议书》第三条第 1 项载明：男方名下位于北京市昌平区一号房屋（涉案房屋）系以夫妻共同财产购置，为夫妻共同财产，现双方协议平均分割该房屋，各占 50%份额，离婚后该房屋由女方和孩子实际居住、使用。本案审理过程中，李某杰主张其与王某丽均在涉案房屋内居住，均不同意腾退。

六、裁判结果

1. 李某杰与王某丽于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区一号房屋腾退交付给张某芳。

2. 李某杰于本判决生效后十日内返还张某芳因解押垫付的款项 284401.3 元。

3. 李某杰于本判决生效后十日内支付张某芳逾期办理转移登记违约金。

4. 李某杰于本判决生效后十日内支付张某芳逾期交房违约金。

5. 驳回张某芳的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

根据已生效的判决书，以及涉案房屋已登记至张某芳名下的事实，李某杰有义务将涉案房屋腾退交付给张某芳。根据李某杰与王某丽离婚协议的约定，结合庭审中李某杰认可王某丽与其共同居住在涉案房屋中的事实，法院对张某芳要求李某杰与王某丽共同腾退涉案房屋的请求予以支持。

由于李某杰未按约履行解押义务和协助张某芳办理产权登记义务以及腾退房屋义务，故张某芳向李某杰主张上述损失及违约金合法有据。王某丽并非张某芳与李某杰房屋买卖合同中的一方当事人，现张某芳要求王某丽与李某杰共同承担返还解押垫付款和支付因未按期履行房屋买卖合同产生的相关违约金于法无据，法院不予支持。故对于张某芳主张的因解押垫付的款项 284401.3 元，应由李某杰予以返还。

对于张某芳主张的逾期转移登记违约金以及逾期交房违约金，因时间存在重合，且张某芳亦同意法院对违约金予以酌减。根据本案事实与证据情况，综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等，由法院酌定李某杰支付张某芳逾期转移登记违约金。