(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

孙某兰、孙某月以张某峰与 B 公司签订的《补充协议书》无效为由向法院提起诉讼，认为张某峰及其家人与 B 公司恶意串通，损害了其合法权益。涉案房屋历经多次交易及纠纷，目前尚未取得独立房屋所有权证。

二、当事人信息

1. 原告：孙某兰、孙某月。

2. 被告：张某峰、张某杰、孙某芬、B 公司。

三、原告诉称

孙某兰、孙某月向本院提出诉讼请求：

1. 请求确认张某峰与 B 公司签订的《补充协议书》无效。

2. 诉讼费由四被告负担。

事实和理由：2015 年 10 月 1 日，张某峰及其父母将位于北京市房山区一号房屋出售给孙某兰，约定房款 350 万元（含装修、修缮、基础家具家电共计 20 万元），因 B 公司将房产证抵押，无法办理房产证，所以约定等可以办理房产证时再付款。因房价在涨，需支付 10%的未付房款年利息。2016 年 2 月 7 日，孙某兰将涉案房屋出售给孙某月并告知三被告。2017 年 1 月，张某峰及家人将涉案房屋交付给原告，原告将代缴的物业费及收房前的修缮费作为首付款。原告验房后入住涉案房屋。2017 年 2 月 4 日，孙某兰与张某杰及孙某芬沟通交付尾款事宜，张某杰要求“二月底、三月初”完成总房款 385 万元的全部支付，但原告筹集全部尾款后，张某杰一直拒绝收款。2019 年 12 月 16 日，B 公司以已与孙某芬签订补充协议解除原《商品房协议书》为由，向房山法院起诉主张排除妨害，要求原告家庭搬离，后 B 公司撤诉。2020 年 12 月 31 日，B 公司以与张某峰签订补充协议解除原《商品房预售合同》为由，再次向房山法院起诉排除妨害，要求原告家庭腾房。原告认为被告之间的房屋买卖行为已经完成，张某杰等已经按照约定向 B 公司支付了房款并完成了房产交付，双方约定未办理房产登记手续系双方真实意思表示，未变更登记不能对抗善意第三人。张某杰家庭除诉争房产外，在 B 公司还拥有其他房产，也存在其他合作关系，双方也多次合作对原告家庭进行骚扰，被告之间的行为明显系恶意串通，故意损害了原告的合法权益。故请求人民法院依法确认张某峰与 B 公司签订的《补充协议书》无效，以维护原告的合法权益。

四、被告辩称

1. 张某峰、张某杰及孙某芬辩称：

    - 案件基本情况：孙某芬与张某杰系夫妻关系，张某峰系双方独生子。孙某芬系孙某兰、孙某月姑姑。涉案房屋由孙某芬和张某杰出资为张某峰购买，张某峰装修居住，张某峰离开北京后，孙某兰于 2015 年年底拿到钥匙，开始借住，后孙某兰提出购房但又不支付购房款，后来又解除与张某峰之间的购房合同，房屋由孙某兰借住。最后张某峰与 B 公司解除了房屋买卖合同关系，B 公司将购房款退还张某峰。

    - 本案部分诉讼主体不适格：孙某月不具备原告诉讼主体资格。孙某月从孙某兰处购买房屋，与张某峰及开发商没有关系，孙某月并不存在直接利害关系，其应该与孙某兰另案处理，现其起诉要求确认张某峰与开发商之间的补充协议无效，其作为原告主体不适格，应驳回其起诉。张某杰、孙某芬不具备被告诉讼主体资格。张某杰、孙某芬未在张某峰与开发商之间的补充协议上签字，不应作为本案被告起诉。

    - 答辩人与开发商之间既不存在恶意串通的故意，也不存在恶意串通的行为：答辩人买房时与开发商并不认识，答辩人购房时也不知道涉案房屋已经抵押，无法办理房产证，答辩人已经不具有北京购房资格，答辩人均非京籍，即便张某峰与开发商不解除合同，也无法办理房产证，双方合同关系也无法实现，所以只能解除合同，返还财产。涉案的补充协议书已经实际履行，开发商通过其下属公司将购房款及利息支付给张某峰，孙某芬出具手续，代为领取。与开发商解除合同实属无奈之举，答辩人购买房屋的目的不能实现及已经不存在，虽孙某兰及其家人要求购买涉案房屋，但一直没有支付购房款，后合同又已经解除。孙某兰一家霸占涉案房屋，答辩人也无法使用，为避免更大损失，张某峰与开发商协商解除合同。

    - 案涉补充协议没有损害原告利益：孙某月与张某峰没有直接法律关系，不能向答辩人主张权利。孙某兰没有支付购房款，答辩人也没有同意其以代缴物业费和代付修缮款的方式作为首付款。孙某兰和张某峰所签订的房屋买卖协议明确约定，一次性付款，没有首付款之说。孙某兰不具备北京购房资格，与张某峰所签房屋买卖协议违反北京限购政策，损害公共利益，应属无效，合同目的也无法实现。张某峰与孙某兰之间的房屋买卖合同关系已经解除。2017 年 3 月，答辩人给孙某兰邮寄挂号信明确告知孙某兰解除合同，要求其搬离房屋。2017 年 3 月 8 日，张某杰代表家人告知孙某兰，此房屋不再出售，孙某兰与张某峰之间的合同应为无效合同，答辩人是否从开发商处继续购买房屋与孙某兰无关。孙某兰对此没有异议，并承诺她可以年底前搬走，可以证明孙某兰只是在张某峰房屋中借住，答辩人和开发商没有损害原告利益。原告在北京还有其他住房，解除合同的补充协议书不影响其居住生活。总之，答辩人与开发商之间既没有恶意串通的故意，也没有恶意串通的行为，更没有损害原告的利益，原告所述事实与实际不符，理由不能成立，请求人民法院查明事实，依法驳回原告孙某兰的诉讼请求，驳回孙某月的起诉。

2. B 公司辩称：

    - 孙某兰、孙某月不具备原告诉讼主体资格，应依法驳回其起诉：原告诉请确认无效的合同是答辩人与张某峰签订的《补充协议书》，而孙某兰和张某峰签订的《房屋买卖协议》约定的标的物不特定，且他们之间的合同已于 2017 年 3 月 8 日解除，所以孙某兰不具备原告的诉讼主体资格。孙某月与涉案的补充协议没有直接的利害关系，二原告之间的房屋买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，应另案处理，孙某月不具备本案适格原告的诉讼主体资格。

    - 原告请求确认补充协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据：《补充协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，应该视为有效。我公司与张某峰及其父母之间不存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，不符合恶意串通的构成要件。首先，我公司与张某峰签订补充协议的行为，没有损害二原告的合法权益；其次，我公司与张某峰主观上无串通，无损害二原告合法权益的意思联络；再次，我公司与张某峰双方均没有损害二原告合法权益的“意思主义”的恶意，是否具有“观念主义”的恶意，再所不问。从签订的背景看，签订的《补充协议书》内容合理、真实有效，应受到法律保护。我公司与张某峰签订的补充协议已经实际履行，我公司已经将款项汇给孙某芬并支付了资金占用利息。

    - 孙某兰与张某峰签订的合同、二原告签订的房屋买卖合同中存在很多不符合常理及无法合理解释之处，这两份合同是有矛盾的，不能认定为张某峰与我公司的补充协议书是否无效的依据：孙某兰与张某峰之间签订的房屋买卖协议仅有小区名称，无具体楼栋和房号信息，买卖标的物未特定化，合同内容多处空白，对付款时间、房产交付等重要信息约定不明，不符合商品房买卖的交易习惯，更像双方达成的购房意向书。孙某兰与孙某月签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋信息、单价、原装修和附属设施作价等信息，与孙某兰和张某峰签订的房屋买卖合同相冲突。另据二原告所述，孙某月支付给孙某兰的购房款由孙某月支付给其母亲，再由其母亲支付给孙某兰。孙某兰与孙某月系亲姐妹关系，这种付款方式亦不符合常理。综上，我公司与张某峰所签的《补充协议书》合法有效，应受法律保护，不应当被认定为无效。原告诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。

五、法院查明

1. 2008 年 12 月 16 日，B 公司与张某峰签订《商品房预售合同》，约定张某峰自 B 公司处购买坐落于北京市房山区 R 号的房屋。后期双方将调换为一号房屋。2009 年 1 月 8 日，B 公司与孙某芬签订《北京市商品房协议书》，该协议书买受人为孙某芬，约定购买的房屋为北京市房山区一号房屋。张某峰、张某杰、孙某芬及 B 公司均认可涉案房屋是孙某芬代张某峰签定的，实际买受人为张某峰。

2. 2016 年 1 月 5 日，孙某兰（买受人）与张某峰（出卖人）签订《房屋买卖协议》，约定：房屋坐落北京市房山区一号，买受人一次性付款，自签约日起 30 日内付全部价款 350 万元；……。针对本合同履行，张某峰与孙某兰存在争议。对双方曾于 2017 年 2 月商议如何支付房屋价款的事实，孙某兰及张某峰均没有争议，但孙某兰主张已经通过代缴物业费、支付维修费等方式支付首付款约 5 万元，剩余款项系张某峰及张某杰拒绝收款，对此张某峰等人不予认可，称合同约定一次性付款，并未约定首付款，且没有通过让孙某兰代付物业费的方式支付房屋首付款，因孙某兰未按期支付房屋价款，双方合同已于 2017 年 3 月 8 日解除。

3. 2016 年 2 月 7 日，孙某兰（甲方、卖方）与孙某月（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋位于房山区一号，房屋总售价为 350 万元；双方将于本合同签约后 7 天内通过甲乙双方母亲陈某丽的银行账号转账方式支付房款。孙某兰、孙某月主张涉案房屋现由孙某月及其父母等人居住。张某峰、孙某芬、张某杰表示涉案房屋由谁居住不清楚，涉案房屋已经退给 B 公司，并对此合同与本案的关联性不予认可。

4. 2019 年 6 月 27 日，孙某芬与 B 公司签订《补充协议书》，其中甲方为 B 公司，乙方为孙某芬，协议主要内容为：2008 年底经朋友介绍，乙方购买甲方开发的该小区一号房屋并分别于 2009 年 1 月和 2009 年 3 月将购房款合计 90 万元转入甲方账户；……现因北京限购乙方不再具有购房资格，购房手续无法继续办理……双方一致同意解除双方的房屋买卖合同关系，一号房屋由甲方收回，自本协议生效之日起归甲方所有，甲方将购房款 90 万元整以及参照银行同期贷款利息 54 万元整合计 144 万元整于 2019 年 7 月 30 日前返还乙方……B 公司提交 2019 年 6 月 30 日收款人为孙某芬的收据一张，其中载明退房款 1440000 元。

5. 2020 年 9 月 27 日，B 公司与张某峰签订《补充协议书》一份，甲方为 B 公司，乙方为张某峰，协议内容与孙某芬和 B 公司签署的《补充协议书》内容一致。B 公司称该协议系补签的，一号房屋的实际购买人是张某峰，孙某芬系代张某峰签的购房合同和解除协议。

6. B 公司主张已与张某峰解除购房合同，故将孙某兰、孙某月等人诉至本院，要求腾退涉案房屋。本院作出判决书，认为 B 公司应通过合同纠纷解决与合同相对方之间的法律关系及房屋腾退问题，而不能直接以物权人身份起诉要求孙某兰等腾退房屋，故判决驳回 B 公司的诉讼请求。B 公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出裁定书，该裁定书认为一审法院应当追加案外人张某峰参加本案之诉，进一步审查案件相关基本事实后，依据双方当事人的举证质证情况予以判决，故裁定：一、撤销北京市房山区人民法院判决；二、本案发回北京市房山区人民法院重审。目前此案正在审理中。

7. 另根据查明的事实，一号房屋尚未取得独立的房屋所有权证，现房山区一号房屋的登记所有权人为 B 公司。

六、裁判结果

驳回孙某兰、孙某月的诉讼请求。

七、房产律师点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，孙某兰、孙某月主张 B 公司与张某峰之间恶意串通损害其合法权益，要求确认张某峰与 B 公司签订的《补充协议书》无效。然而，恶意串通是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。

首先，涉案房屋登记所有权人为 B 公司，并未办理独立的房屋所有权证，张某峰与孙某兰签订的《房屋买卖协议》、B 公司与张某峰签署的《补充协议书》等相关协议均未产生物权变动的效力。

其次，根据查明的事实，孙某兰并未向张某峰支付涉案房屋的对价，即便如孙某兰所言，已经通过代缴物业费、支付维修费等方式支付了首付款，但相对于 350 万元的房款而言，不能认定其已支付大部分房屋对价。此外，张某峰、孙某芬、张某杰主张已于 2017 年 3 月 8 日与孙某兰解除房屋买卖合同。即便涉案房屋买卖合同没有解除，在房屋连环买卖中，若孙某兰、孙某月认为张某峰与 B 公司解除房屋买卖合同导致其合同不能履行，进而使其利益受损，可以按照合同的相对性及合同不能履行的原因等向合同相对方主张赔偿责任，故不能据此否定《补充协议书》的效力。

综上所述，孙某兰、孙某月现有证据不足以证明张某峰与 B 公司存在恶意串通、谋取私利、损害第三人利益的情形，故对其诉请，法院不予支持。

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