(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李某强与张某辉因房屋买卖合同纠纷诉至法院。李某强要求张某辉赔付逾期违约金 80000 元，理由是张某辉未按合同约定时间履行手续，导致李某强与另一家合同违约并赔偿 50000 元。张某辉则认为自己在履行合同过程中遇到不可抗力及中介问题，不应承担责任。

二、当事人信息

1. 原告：李某强。

2. 被告：张某辉。

三、原告诉称

李某强向本院提出诉讼请求：

1. 张某辉赔付李某强逾期违约金 80000 元。

2. 诉讼费全部由被告承担。

事实和理由：李某强与张某辉于 2021 年 7 月 2 日签完购房合同，合同价款约定 6950000 元，张某辉支付李某强 300000 元的定金，合同约定 2021 年 10 月 30 日过户。之后，张某辉一直以房价低不出售朝阳区商住房。直到合同快到期了，才于 10 月 15 号出售，合同到期也不履行，也不告知李某强情况。李某强为落实真相于 11 月 3 日到中介，方知张某辉卖房合同到 11 月 28 日结止。2021 年 11 月 24 日，张某辉向李某强支付 6500000 元，双方才办理的房屋转移登记。但，按照约定应当向李某强支付 6530000 元，并起初张某辉称让李某强就不要继续要这 30000 元，李某强不同意。双方后经中介协商约定，除了迁户口违约金以外，将尚未支付的 30000 元并与迁户保证金，待李某强迁出户口之后一并支 130000 元。物业交割金 20000 元，在物业交割完成支付给李某强。李某强已给张某辉 4 个月卖房时间，而张某辉于合同不顾，不按期履行手续，逾期 24 天，导致李某强与另一家合同违约逾期 15 天，赔偿出售人 50000 元，李某强只好起诉张某辉赔付原告 8 万元。李某强在 2022 年 1 月 10 日就将房屋腾空，但因为张某辉仅同意支付剩余房款，不同意将赔付款 80000 元，故李某强起诉时尚未与张某辉办理房屋交接。

四、被告辩称

张某辉辩称，认可与李某强于 2021 年 7 月 2 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，但不同意李某强的诉讼请求，理由如下：

1. 张某辉自与李某强签订房屋买卖合同前，李某强知道张某辉需先卖掉房屋后才有资格购买李某强的房产。张某辉在签订房屋买卖合同后，为积极履行合同，在三个月内进行 5 次降价，累计降价 950000 元，占所售房屋总价近 30%。

2. 张某辉的房产于 2021 年 10 月 15 日签订买卖合同，为缩短交易周期，张某辉选择全款购买客户，但因为购买者所居住小区因疫情影响在 2021 年 10 月 22 日至 2021 年 11 月 13 日进行小区封闭，造成无法交易；2021 年 11 月 15 日，在购房者解封后第一时间完成了房屋产权交易，并告知案涉合同的中介机构 H 公司。因 H 公司自身原因造成张某辉与李某强的房屋延至 2021 年 11 月 24 日才完成过户手续。因此，张某辉认为其为了履行合同付出巨大努力且遇到不可抗力才造成合同执行延期，且因中介机构业务问题恶意造成了 7 至 9 天的延期，故相关责任不应由张某辉承担。

五、法院查明

1. 2021 年 7 月 2 日，李某强作为出卖人，张某辉作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市西城区一号出售给买受人，房屋成交价格为 6950000 元，其中定金为 300000 元，买受人向商业银行申请办理抵押贷款，拟贷款金额为 2600000 元，双方约定具体付款方式及期限的约定见附件。双方在“违约责任”条款中约定：买受人为按照附件约定的时间付款的，按照下列第 1 种方式处理。（1）逾期在 15 日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 5 的违约金，并于实际支付应付款之日起 7 日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 15 日（该日期应当与第（1）项中的逾期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起 7 日内按照房屋成交价的 20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起至 2021 年 10 月 30 日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在上述合同中还约定了其他权利义务。

2. 同日，李某强作为甲方，张某辉作为乙方，北京 H 公司作为丙方，三方签订《补充协议》，载明甲、乙双方约定的房屋主体价格为 6500000 元，乙方对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿 450000 元。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于 2021 年 7 月 2 日将第一笔定金 100000 元，以自行支付的方式支付甲方；乙方于 2021 年 7 月 9 日将第二笔定金 200000 元，以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户前一天将首付款 3930000 元以银行监管的方式支付甲方，尾款 2600000 元，甲方同意乙方商业贷款支付剩余购房款。甲乙双方同意，在 2021 年 10 月 30 日共同房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存 100000 元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方应当在过户完成 60 日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存 20000 元作为物业交割保证金，在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

3. 2021 年 11 月 24 日，李某强作为甲方，张某辉作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：“……1. 乙方购买方式由贷款改成全款购房；2. 原合同约定的户口保证金 100000 元整，先更改为 130000 元，户口迁出三日内支付给甲方；3. 成交总价 6950000 元整，已付定金 300000 元整，户口保证金 130000 元整，物业保证金 20000 元整，过户前首付款银行监管金额为 6500000 元整”。当日，张某辉向李某强转款 6500000 元。

4. 另查，庭审中，李某强提交其与中介机构之间的微信聊天记录、案涉房屋购买群的微信聊天记录，证明李某强在合同履行过程中，多次催促张某辉进行房屋出售，但张某辉一直未将其名下房屋出售；同时，李某强提交其与张某辉家人的微信聊天记录、李某强与中介人员的微信聊天记录，证明因张某辉未能如期付款，导致李某强向他人赔付 50000 元；张某辉购房时为 3600000 元，其出售价格为 3300000 元，所以张某辉并未损失高于 1000000 元，且张某辉与案外人之间的合同履行期为 2021 年 10 月 15 日至 2021 年 11 月 28 日，已经超过李某强与张某辉之间约定的付款时间。张某辉对上述微信记录的真实性予以认可，但认为与不能证明张某辉未积极出售名下房屋，张某辉称其一直在积极出售房屋，并对房屋进行降价，出售价格低于购买价格，如果正常交易市场价格应该在 4000000 元左右，且张某辉与案外人约定的是履行的最终期限，张某辉要求对方尽可能的提前履行。张某辉为证明其在出售自有房屋时进行了多次降价，提交电脑截图。李某强认为张某辉确实进行了降价，但 2021 年 8 月有多人看房定会有人出价购买，中介机构也说给张某辉介绍客户，张某辉不予出售。

5. 庭审中，张某辉提交小区封闭证明，证明因为疫情原因造成张某辉与案外人办理房屋过户滞后。李某强对上述证明真实性认可，但认为张某辉与案外人约定的交易时间至 2021 年 11 月 28 日，早已超过张某辉与李某强约定的付款时间，故认为与本案无关。

6. 再查，庭审中，经向双方释明，双方同意于 2022 年 2 月 11 日办理案涉房屋及物业交割、剩余房款支付；本院于 2022 年 2 月 14 日向双方核实，双方均认可完成案涉房屋交接及剩余房屋款项支付。

7. 经询，李某强表示其所主张违约金系以 6950000 元为基数，按照每日万分之五计算自 2021 年 10 月 31 日至 2021 年 11 月 24 日期间的违约金。张某辉认为其虽晚于合同约定期间支付相应款项，但认为李某强所主张违约金过高，且超过合同约定付款日期的 15 日后不应按照每日万分之五计算。

六、裁判结果

自本判决生效之日起七日内，张某辉支付李某强逾期付款违约金 80000 元。

七、房产律师点评

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。

在本案中，李某强与张某辉签订的案涉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，故上述协议约定内容对合同当事人具有法律约束力。

依据合同约定，张某辉应与李某强于 2021 年 9 月 30 日申请办理 2600000 元的贷款手续，并于 2021 年 10 月 30 日双方办理案涉房屋产权的转移登记，双方约定在办理案涉房屋产权转移登记前一日，张某辉即需向李某强支付首付款 3930000 元。但张某辉未能于上述时间点办理相应手续或支付相应款项，李某强在张某辉违约超过 15 日后，选择继续履行，故张某辉应当承担相应的违约责任。

张某辉虽与李某强于 2021 年 11 月 24 日达成全款方式支付购房款，但张某辉违约行为在先，不能免除其违约责任。张某辉认为其不能及时出售房屋，并在履行过程中，为筹集款项降价售房，其所出售房屋的购买人因疫情影响无法进行交易导致未能如期履约，不应当承担违约责任。然而，张某辉与李某强签订案涉合同在先，其对自己在签订案涉合同时无购房指标系明知，案涉房屋买卖合同明确了双方办理产权过户时间及付款时间，故如不能在上述时间点前取得购房指标及按时付款的风险，应由张某辉自行承担。

张某辉所售房屋购买受疫情管制政策影响交易进度，不能成为张某辉的免责事由。张某辉称因北京 H 公司提供业务问题导致延迟时间延长，因该问题属于张某辉与北京 H 公司中介服务合同的履行问题，与本案并非同一法律关系，张某辉可另行主张。

对于违约金金额，张某辉提出违约金约定过高，并认为超过 15 日部分双方未有约定不应支付。因双方在补充协议中约定对于未按时履行补充协议义务的亦应承担违约金的约定，而补充协议中亦包含房款支付的条款，故法院对张某辉称逾期超过 15 日部分不予支付违约金的意见不予采纳；结合在案证据显示，李某强所主张自 2021 年 10 月 31 日至 2021 年 11 月 24 日期间的违约金 80000 元并未存在过高情况，故法院对李某强所主张违约金金额不持异议。

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