(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

林某兰、苏某琪起诉要求确认位于北京市朝阳区阳光小区一号房屋的所有权益由她们共同享有，并给予陈某霞房价款，同时享有该房屋的排他性居住、使用权。因该房屋在拆迁安置过程中涉及多方权益及争议。

二、当事人信息

1. 原告：林某兰、苏某琪。

2. 被告：陈某霞、孙某鹏、孙某亮。

三、原告诉称

林某兰、苏某琪向本院提出诉讼请求：要求位于北京市朝阳区阳光小区一号房屋所有权益由林某兰、苏某琪共同享有，由林某兰、苏某琪给予陈某霞房价款，该房屋由林某兰、苏某琪享有排他性地居住、使用权。房价款可按三套安置房屋均价计算为 124403.20 元，或按房屋单价计算为 151368 元。

事实和理由：林某兰与孙某鹏于 2009 年 12 月 29 日结婚，苏某琪系双方婚生女，后双方于 2015 年 5 月 11 日登记离婚，苏某琪归林某兰抚养。陈某霞系孙某鹏之母。陈某霞于 2011 年 11 月经法院调解，获得其父母位于北京市朝阳区阳光小区一号宅基地北房南侧通连房一排。2014 年该地拆迁，2014 年 5 月 15 日，陈某霞作为被腾退人和拆迁办签订《腾退安置协议书》，约定陈某霞在腾退范围内居住的正式房屋 6 间，现有实际居住人口 4 人，在册人口 4 人，分别为陈某霞、孙某鹏、林某兰、苏某琪，安置房屋的地址为一、二、三号。

林某兰、苏某琪为维护自身合法权益，于 2015 年以析产纠纷为案由起诉，要求确认阳光小区一号房屋所有权益归林某兰所有，二号房屋所有权益归苏某琪所有。庭审中，陈某霞称阳光小区一号房屋已于 2014 年 6 月出售给孙某亮，所获房屋价款为 110 万元，阳光小区一号房屋由孙某亮实际占有。贵院作出判决，认为林某兰、苏某琪各自享有回迁安置房购房面积指标 50 平方米，并享有提前腾退奖共计 18000 元，判决三号房屋归陈某霞、孙某鹏共有，二号房屋归林某兰、苏某琪所有，阳光小区一号房屋涉及案外人及其他法律关系，故不作处理。

2016 年，林某兰起诉陈某霞、孙某鹏、孙某亮，要求确认陈某霞、孙某鹏与孙某亮达成的关于阳光小区一号房屋的口头买卖合同无效，法院认为证据不足以证明林某兰系共同出售人，即林某兰自始至终未同意将阳光小区一号房屋出售给孙某亮；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的，人民法院不予支持；没有证据证明存在恶意串通，故不支持林某兰的诉讼请求。

2020 年，林某兰、苏某琪起诉，要求确认陈某霞、孙某鹏出售阳光小区一号房屋行为系无权处分，孙某亮不构成对该房屋的善意取得。法院认为，确认无权处分及是否构成善意取得属于事实认定，驳回了林某兰、苏某琪的起诉。因阳光小区一号房屋内有林某兰、苏某琪的拆迁权益，在未依法分割前，陈某霞、孙某鹏将房屋出售给孙某亮系无权处分，孙某亮因不符合善意取得条件，不能取得该房屋的所有权，该房屋的实际权利人仍然是林某兰、苏某琪、陈某霞、孙某鹏，故林某兰、苏某琪诉至法院。

四、被告辩称

1. 陈某霞、孙某鹏辩称：陈某霞、孙某鹏与孙某亮之间的房屋买卖合同已经法院确认合法有效，林某兰、苏某琪的诉讼请求应以合同无效为基础。在合同有效的情况下，林某兰、苏某琪的诉讼请求无事实和法律基础。

2. 孙某亮辩称：购房前我多次与陈某霞、孙某鹏、林某兰协商，林某兰对出售房屋知情，我符合善意取得的条件。购房前我还去问过村委会，村委会也说能够直接写我的名字。我不同意林某兰、苏某琪的诉讼请求。

五、法院查明

1. 孙某鹏系陈某霞之子，孙某亮系陈某霞的侄子。林某兰与孙某鹏于 2009 年 12 月 29 日登记结婚，于 2015 年 5 月 11 日登记离婚，二人育有一女苏某琪，由林某兰抚养。

2. 陈某霞于 2011 年 11 月获得其父母遗产位于阳光小区一号院北房南侧通连房一排。2014 年 5 月 15 日，陈某霞作为被腾退人、拆迁办作为腾退人签订《腾退安置协议书》。约定：陈某霞在腾退范围内居住的正式房屋陆间、建筑面积 60 平方米；现有实际居住人口 4 人，其中在册人口 4 人，分别为户主陈某霞、之子孙某鹏、之儿媳林某兰、之孙女苏某琪；安置房屋的现房安置三套，分别为一、二、三号。

3. 《腾退安置办法》（以下简称为安置办法）第二条规定“腾退安置的补偿方式以房屋补偿为主，货币补偿为辅。”第十条规定“根据市、区政府绿化隔离地区建设有关文件，结合我乡的具体情况，确定腾退安置的补偿标准为人均建筑面积 40 平方米，要求增加的安置面积不得超过人均 10 平方米。”第十一条规定“安置楼房在人均建筑面积 40 平方米以内部分，实行建筑面积置换，双方互不找差价。安置楼房建筑面积超过人均 40 平方米以上，但在人均建筑面积 50 平方米以内部分，可按区位价购买，超出人均 50 平方米的部分按略低于经济适用房价格购买。”

4. 2015 年 11 月 12 日，领导小组办公室出具《阳光小区一号陈某霞安置房屋面积》，内容为“阳光小区一号院产权人为陈某霞，该院落符合条件的安置人口为 4 人，安置补偿标准为每人 50 平米，共计 4 人 200 平方米，该户的安置房屋为一居室两套、三居室一套，因安置房屋的户型面积有所限制，实际安置面积有所增加，安置房屋总面积为 225.96 平米。”

5. 2015 年，林某兰、苏某琪以析产纠纷为由将陈某霞、孙某鹏诉至本院，要求确认阳光小区一号房屋的所有权益归林某兰所有，二号房屋的所有权益归苏某琪所有。该案庭审中，陈某霞称阳光小区一号房屋已于 2014 年 6 月卖给孙某亮，所得款项 110 万元由陈某霞支配，阳光小区一号房屋现由孙某亮实际占有。本院于判决书，认为因阳光小区一号房屋涉及案外人及其他法律关系，该案中不予处理。判决三号房屋的所有权益归陈某霞、孙某鹏共同享有，二号房屋的所有权益归苏某琪、林某兰共同享有，林某兰、苏某琪支付陈某霞购房款 12 万元。该民事判决书已于 2016 年 7 月 8 日发生法律效力。

6. 另查一：2016 年，林某兰将陈某霞、孙某鹏、孙某亮诉至本院，要求确认陈某霞、孙某鹏和孙某亮就阳光小区一号房屋达成的口头买卖合同无效。本院作出判决书，驳回了林某兰的诉讼请求。孙某鹏表示 2014 年 5 月份，安置的房屋快交付了，孙某鹏经常回母亲住处一起吃饭，因为购买安置房屋及装修需要用钱，孙某鹏、林某兰与陈某霞商量房屋交付后卖一套，各方就此达成了一致。由于孙某亮也经常去陈某霞家里吃饭，听说了此事，由于其结婚需要购买房屋，于是和孙某鹏、林某兰、陈某霞协商了两三次后达成口头协议，各方均同意将阳光小区一号房屋卖给孙某亮。由于此前孙某鹏欠孙某亮 10 万元，购买安置房屋时孙某鹏、林某兰和陈某霞又向孙某亮借款 30 万元，这些欠款折抵了房款，2014 年 7 月孙某亮向孙某鹏转账支付了 20 万元，2014 年 9 月孙某亮向陈某霞转账 20 万元，2014 年 11 月孙某亮向陈某霞现金支付 30 万元。2014 年 6 月孙某鹏将该房屋钥匙交付给了孙某亮，后由孙某亮居住至今。林某兰表示其对于陈某霞、孙某亮、孙某鹏所述的房屋出售事宜并不知情，也未同意，也根本没有孙某鹏欠孙某亮 10 万元及又向孙某亮借款 30 万元的事实，陈某霞、孙某亮、孙某鹏虚假陈述，恶意串通。孙某亮提交孙某鹏于 2014 年 6 月 17 日书写的《以房抵债承诺书》复印件，内容为：“因我本人孙某鹏欠孙某亮现金 10 万元人民币，我母亲陈某霞欠孙某亮现金 30 万元人民币。我和我爱人林某兰及我母亲陈某霞经过协商，一致同意将位于北京市朝阳区阳光小区一号房屋出售给孙某亮，该房屋总价款出售为 110 万元整。同意孙某亮从 110 万购房款中扣除孙某鹏、陈某霞的欠款，然后将剩余购房款支付给孙某鹏。”陈某霞、孙某鹏对此予以认可。林某兰表示之前案件中孙某鹏、陈某霞并未提及有这一份《以房抵债承诺书》，这是虚假的，目的是为了转移财产。孙某亮表示其通过其岳母银行账户于 2014 年 9 月 11 日向陈某霞账户转账支付房款 20 万元，于 2014 年 7 月 21 日向孙某鹏账户转账支付房款 20 万元，就此提交银行个人业务凭单复印件为证。陈某霞、孙某鹏对此予以认可。林某兰对此不予认可，认为不能证明该 40 万元系购房款。陈某霞、孙某鹏、孙某亮均表示对于阳光小区一号房屋的买卖没有签订书面合同，待房屋能办房产证时再将房屋登记至孙某亮名下。陈某霞、孙某鹏、孙某亮表示阳光小区一号房屋自取得后便由孙某亮居住使用，孙某亮表示其于 2015 年年初便对该房屋进行了装修，林某兰表示不清楚谁在居住，经了解处于空置状态。林某兰表示孙某亮作为陈某霞的侄子，对于陈某霞的家庭成员情况及拆迁安置房屋情况非常了解，明知阳光小区一号房屋系陈某霞、孙某鹏、林某兰的家庭共同财产，在未征得林某兰同意的情况下，陈某霞、孙某鹏无权处分该房屋，达成的买卖合同无效，并且 2014 年 6 月份阳光小区一号房屋的市场价格为每平方米 3.5 万元至 4 万元，孙某亮购买该房屋的价格明显低于当时的市场价格，主观上是恶意的。诉讼中，本院前往阳光小区一号房屋周围的房地产经纪机构就阳光小区一号房屋在 2014 年 6 月的市场价格进行询问。经询问，因阳光小区一号房屋尚未办理房产证，无法上市交易，价值无法确定，但 2014 年该房屋附近商品房的单价约为每平方米 3 万元，周边某一小区房屋市场价约为每平方米 2.2 万元。

7. 另查二：2020 年 2 月，林某兰、苏某琪将陈某霞、孙某鹏、孙某亮诉至本院，要求确认陈某霞、孙某鹏出卖阳光小区一号房屋的行为系无权处分、孙某亮对阳光小区一号房屋不构成善意取得。本院作出裁定书，驳回了林某兰的起诉。林某兰、苏某琪上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出裁定书，裁定驳回林某兰、苏某琪的起诉。

8. 另查三，阳光小区一号房屋目前尚未办理房产证。

9. 审理中，孙某亮主张其自 2015 年在阳光小区一号房屋居住至今。

六、裁判结果

一、位于北京市朝阳区阳光小区一号房屋的所有权益归原告林某兰、苏某琪共同享有，原告林某兰、苏某琪对该房屋享有排他性居住使用权；

二、原告林某兰、苏某琪于本判决生效后七日内给付被告陈某霞购房款 151368 元。

七、房产律师点评

公民的合法财产权利受法律保护。本案中，因拆迁获得阳光小区一号、二号、三号三套安置房屋。根据腾退房屋所在地区的拆迁腾退补偿安置办法，林某兰、苏某琪、陈某霞、孙某鹏作为被安置人口，每人应享有安置房屋购房面积指标 50 平方米。上述三套房屋未分割之前，三套房屋中有林某兰、苏某琪、陈某霞、孙某鹏的共同利益。经生效判决确认，二号房屋的所有权益归苏某琪、林某兰共同享有，三号房屋的所有权益归陈某霞、孙某鹏共同享有。

关于阳光小区一号房屋，陈某霞、孙某鹏主张已出售给孙某亮，因陈某霞、孙某鹏未举证证明林某兰、苏某琪对其出售阳光小区一号房屋知情，故陈某霞、孙某鹏将阳光小区一号房屋出售给孙某亮，系无权处分。无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。因阳光小区一号房屋并未登记在孙某亮名下，即在法律上孙某亮并未取得该房屋所有权，故孙某亮不构成对阳光小区一号房屋的善意取得。

对于阳光小区一号房屋，因被安置人对该房屋共同享有权益，故林某兰、苏某琪有权追回该房屋，并要求分割拆迁利益。林某兰、苏某琪要求确认阳光小区一号房屋的所有权益归其共有并享有该房屋排他性居住使用权，符合安置房屋状况及家庭成员情况，合情合理，法院予以支持。因阳光小区一号房屋的对价已由陈某霞实际支付，故林某兰、苏某琪应给付陈某霞相应购房款，具体数额法院结合腾退安置协议确定。

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