(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

周某祥与北京 H 公司签订房屋认购协议书，购买位于北京市延庆区的房屋。后周某祥以房屋无销售许可证、未签订购房合同且无法居住为由，诉至法院要求确认认购协议书无效、返还购房款及利息、赔偿装修损失等。

二、当事人信息

1. 原告：周某祥。

2. 被告：北京 H 公司、赵某颖。

3. 第三人：P 村委会。

三、原告诉称

周某祥向法院提出以下诉讼请求：

1. 确认其与北京 H 公司签订的房屋认购协议书无效；

2. 判令被告返还购房款 1224653.2 元及利息；

3. 判令被告赔偿装修损失共计 151654 元及利息。

事实理由为：2017 年 10 月 14 日，周某祥与北京 H 公司签订房屋认购协议书，约定 H 公司将北京市延庆区的房屋卖给周某祥，P 村委会将本村集体土地卖给 H 公司建房且为贷款提供担保。认购书签订当天，周某祥支付定金 20000 元，约定支付完剩余房款后签订购房合同，但至今未签。该房屋无销售许可证，属小产权房，且存在问题无法居住，给周某祥造成重大损失。

四、被告辩称

北京 H 公司及赵某颖共同辩称：

1. 涉案房屋认购协议标的是房屋使用权，非房屋所有权买卖协议。2013 年 3 月，H 公司与 P 村委会签订《合作协议》，建设项目国家土地、规划等相关部门手续齐全，项目合法。该行为是为实现建筑工程款债权，周某祥交齐款后需和 P 村委会签订合同，且仅取得住房资格并非所有权。

2. 周某祥主张 H 公司购买 P 村集体土地建房与事实不符。P 村委会旧村改造项目因政府资金不足，与 H 公司协商垫资建设，工程交付后，为保证债权实现，以 H 公司名义与周某祥签订协议书，目的是将租房款用于偿还工程款。周某祥已使用房屋四年有余，装修费用与 H 公司无关。

3. 周某祥对房屋情况知悉，双方真实意思表示一致，交易成立。若协议无效，周某祥应承担相应法律责任。签约行为符合《民法典》第一百四十三条规定，受法律保护。

P 村委会述称：H 公司所述基本属实。村委会将存量房屋委托 H 公司使用出租以收回投资，此案与村委会无利害关系。房子产权属集体所有，住房人只有使用权。双方行为有效无效、返还价款与村委会无关。

五、法院查明

1. 2017 年 10 月 14 日，周某祥与 H 公司签订《房屋认购协议书》，约定以每平方米 9800 元，总价 1224653.2 元的价格出售位于北京市延庆区一号的房屋，付款方式为按揭贷款。协议书签订 15 日内支付总价的 69%即 834653.2 元，剩余 370000 元以借款明细为准。认购书载明买方认购房产需交付定金 20000 元，于 2017 年 10 月 30 日之前支付剩余房款，否则视买方放弃购房权利，本认购协议书自行失效，所付定金不予退还。住房买卖合同签定后视本认购书履行完毕，定金转为总房款一部分。协议书落款处有 H 公司公章及周某祥签字按捺。

2. 认购协议签订后，H 公司交付房屋钥匙，周某祥取得房屋后进行装修，并提交《装修合同》及四份收据证明支付装修费 151654 元。同年 10 月 28 日，周某祥交付首付款及定金合计 854653.2 元，H 公司出具收据。同日，贷款方 H 公司与借款方周某祥及担保方 P 村委会签定《购房款借款协议》，周某祥认购一号房屋一套，因资金不足向 H 公司借款 370000 元购房款，以个人住房贷款形式支付，借款时间三年，年利率 5.2%，采用等额本息还款。协议对提前还款、逾期还款及保证条款等做了约定，落款处有 H 公司公章、周某祥签字按捺及 P 村委会公章。截止 2020 年 10 月，周某祥将借款及利息全部偿还完毕。

3. H 公司称 P 村委会旧村改造项目因政府资金不足与其协商垫资建设，工程交付后，P 村委会欠 H 公司工程款。为保证债权实现，以 H 公司名义与周某祥签订协议书，村委会将 300 户房屋出租，租房款打到 H 公司账号折抵投资款。并称周某祥明知房屋无大产权，所有权归集体所有，实际出租的是房屋使用权。P 村委会表示情况属实。周某祥表示不知是小产权房，认为所签房屋认购协议结合房价、付款方式等本质上是房屋买卖合同，且房屋建筑合法性不能证明买卖房屋合法性，H 公司和 P 村委会无权买卖房屋。

六、裁判结果

1. 周某祥与北京 H 公司于 2017 年 10 月 14 日签订的《房屋认购协议书》无效；

2. 北京 H 公司于本判决生效后七日内退还周某祥 1224653.2 元购房款；

3. 北京 H 公司于本判决生效后七日内支付周某祥装修损失费 81893 元；

4. 驳回周某祥的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋系在 P 村集体土地上所建，为农民搬迁工程，严禁任何名义的房地产开发，且周某祥不具有 P 村集体经济组织成员身份，无权购买涉案房屋，故其与 H 公司签订的《房屋认购协议书》应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当返还的资金占用费或利息相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。

本案中周某祥已使用涉案房屋四年之久，故对利息损失法院不予支持。周某祥作为完全民事行为能力人签订协议时未核实相关出售手续，本身存在过错；H 公司在明知涉案房屋不具备对外销售条件情况下仍与周某祥签订认购协议，亦存在过错。综合全案考虑，法院酌定对各自损失周某祥承担 40%的责任，H 公司承担 60%的责任。周某祥装饰装修的损失为 151654 元，有合同及收据佐证，法院予以认定。经折旧计算，H 公司应支付周某祥 81893 元装修损失费。

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