(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李某丽向一审法院起诉请求：请求判令终止北京市房山区人民法院对位于北京市某号房屋的执行，撤销对该房屋的查封措施。李某丽上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判终止对北京市某号（以下简称案涉房屋）的执行，撤销对该房屋的查封措施；三、本案诉讼费由张某清、王某杰负担。

二、当事人信息

1. 原告（上诉人）：李某丽。

2. 被告（被上诉人）：张某清。

3. 被告：王某杰。

三、原告诉称

李某丽与王某杰于 2014 年 12 月登记结婚，王某杰从他人处代李某丽的父母购得案涉房屋，于 2017 年 3 月取得产权证，案涉房屋属于李某丽与王某杰的夫妻共同财产。离婚时，李某丽与王某杰约定案涉房屋归李某丽所有，并经北京市房山区人民法院判决书确认。案涉房屋产权明确，属于李某丽所有；至于房屋是否过户登记，不影响人民法院确认所有权的性质。王某杰与张某清的债权债务问题，可通过其他途径解决，不得损害李某丽的权利。

四、被告辩称

张某清辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持，并驳回李某丽的上诉请求。

王某杰辩称，不发表对一审判决的意见，案涉房屋是借名买房，实际出资人和所有权人是李某丽。

五、法院查明

王某杰与张某清系朋友关系，王某杰于 2016 至 2018 年间陆续向张某清借款，双方经过对账，王某杰于 2018 年 12 月 9 日给张某清出具了还款协议，确认了借款金额为 53.2 万元，并约定王某杰于 2018 年 12 月 31 日前全部还清。王某杰到期并未偿还，张某清诉至法院，法院出具调解书，王某杰应于 2019 年 6 月 30 日前偿还张某清借款 53 万元及逾期还款利息 1.596 万元。王某杰到期并未履行还款义务，张某清于 2019 年申请强制执行，执行过程中，于 2019 年 7 月 15 日轮候查封王某杰名下位于北京市某号的房屋。

李某丽与王某杰于 2014 年 12 月 9 日登记结婚。王某杰从赵某佳处购得北京市某号房屋，于 2017 年 3 月 29 日取得产权证。2017 年 4 月 18 日王某杰为某银行设定了抵押并进行了抵押权登记。自 2019 年 1 月 31 日起，案涉房屋有多个查封登记信息。李某丽与王某杰于 2019 年 1 月 7 日在民政机关登记离婚，离婚协议书约定案涉房屋由李某丽单独所有，男方需无条件配合房产过户。

李某丽以王某杰未配合其办理案涉房产过户为由，起诉至法院，要求确认案涉房屋为其所有。法院判决案涉房屋归李某丽所有。

李某丽在张某清申请执行王某杰案件的过程中提出异议，要求终止对案涉房屋的执行；法院于 2021 年 1 月驳回李某丽的异议请求。李某丽于 2021 年 1 月 26 日向法院提起案外人执行异议之诉，要求终止案涉房屋的执行，撤销对该房屋的查封措施。

庭审中，李某丽提交了其母亲孙某兰于 2016 年的部分提取现金的记录及李某丽转账给王某杰的记录，和王某杰与赵某君签署的代垫资协议。张某清提交了王某杰与钱某涵（张某清妻子）的微信语音记录。

法院认为，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020 年修正）第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第四项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。

本案中，因案涉房产为李某丽与王某杰婚姻关系存续期间购买，虽然登记在王某杰名下，也应为李某丽与王某杰的夫妻共同财产。虽然李某丽与王某杰在离婚协议中约定案涉房屋归李某丽单独所有，但一直未办理产权变更登记，故案涉房产所有权并未发生有效变动，李某丽并未取得案涉房产的全部所有权。法院对登记在王某杰名下的房产采取查封措施并无不妥。

张某清与王某杰的借贷关系发生于 2016 至 2018 年期间，该债权债务关系产生于李某丽与王某杰登记离婚之前，因此，王某杰在相关债务未清偿的情况下，于离婚时将其财产无偿转让给配偶的行为，明显不当；且涉案房屋的查封时间为 2019 年 7 月 15 日，李某丽与王某杰离婚后财产纠纷一案的民事判决书是 2020 年 11 月 27 日作出，因此，李某丽以民事判决书的内容提出排除执行的异议，法院不予支持。

李某丽在庭审中提出案涉房产是其母亲孙某兰出资购买，但仅提供少量提取现金的记录，不能排除是其母亲孙某兰为李某丽和王某杰购买房屋提供的借款或赠与款项。且案涉房屋一直由王某杰的父母居住至今，故李某丽主张案涉房屋为其母亲孙某兰所购买，无事实及法律依据，法院不予认可。

二审中，李某丽提交了其母孙某兰与王某杰签订的代购房合同，用以佐证案涉房屋系孙某兰购买。该合同中主要约定：一、双方确认，甲方（孙某兰）委托乙方（王某杰）以乙方名义购买位于北京市某号室商品房一套，乙方已于 2016 年 9 月 16 日与该房屋所有人签订商品房买卖合同，办理正式购房手续，二、双方确认，该房屋的购买主体实为甲方，全部购房款均由甲方实际支付，该房屋产权归甲方所有，甲方有权对该房屋进行占有、使用、收益及处分。全部购房手续由甲方留存。三、乙方仅为该房屋名义上的购房人及所有权人，未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋以出租、转让、抵押等任何形式进行处分，并确保其他任何第三方（包括乙方亲属、朋友或与乙方有利害关系的第三人等）不因乙方形式上拥有该房屋产权而主张任何涉及该房屋的行为，包括继承、查封、强制执行等。张某清不认可代购房合同的真实性。王某杰认可代购房合同的真实性。

六、裁判结果

驳回李某丽的诉讼请求。

七、房产律师点评

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李某丽主张案涉房屋系其母孙某兰出资、由王某杰代购的，并提交了孙某兰于 2016 年提取现金的记录、与王某杰所签代购房合同等予以佐证。王某杰认可李某丽提交证据的真实性，张某清对此不予认可。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产物权以登记为公示生效的要件，且不动产登记具有公信力。案涉房屋系李某丽与王某杰婚姻关系存续期间购买，登记在王某杰名下，依据相关法律规定，该房屋属于夫妻共同财产；且李某丽与王某杰在离婚时将案涉房屋作为夫妻共同财产进行了处理。另，李某丽在诉状中亦主张案涉房屋系其与王某杰的夫妻共同财产，故法院对李某丽关于案涉房屋系孙某兰实际出资、王某杰代购的主张，不予采纳。

因王某杰未按时偿还借款，张某清诉至一审法院，要求王某杰偿还借款并支付利息，同时申请财产保全。法院于 2019 年 6 月 10 日作出调解书，确认王某杰于 2019 年 6 月 30 日前偿还张某清本金 53 万元及逾期利息 1.596 万元。因王某杰未按期履行给付义务，张某清于 2019 年 7 月 2 日向法院申请强制执行。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。因涉案房屋登记在王某杰名下，法院查封该房屋，符合上述规定。

王某杰向张某清借款时，王某杰与李某丽尚未办理离婚手续，在王某杰未清偿债务的情况下，其于离婚时将财产无条件转给配偶的行为，显属不当。法院查封案涉房屋的时间是 2019 年 7 月 15 日，现李某丽以法院于 2020 年 11 月 27 日作出判决书为依据，提出排除执行异议，不符合相关规定，法院不予支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！