(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

王某华向法院提起诉讼，请求判决张某强赔偿其 80 万元。双方在房屋买卖过程中因地下储藏室使用权转让问题产生争议，张某强同时提起反诉。

二、当事人信息

1. 原告（反诉被告）：王某华。

2. 被告（反诉原告）：张某强。

3. 第三人：某房产中介公司。

三、原告诉称

王某华向本院提出诉讼请求：判决张某强赔偿王某华 80 万元。

事实和理由：2020 年 8 月 6 日，张某强将其所有的坐落于北京市西城区某号房屋所有权及配套地下储藏室使用权卖给王某华，买卖合同总成交价 1060 万元，双方于当日签订北京市存量房屋买卖合同补充协议及承诺书，某中介公司提供居间服务。

双方约定房屋过户后张某强将配套地下储藏室使用权转让给王某华使用，现房屋产权已经过户完毕，张某强拒不移交配套的地下储藏室使用权。综上，王某华认为，张某强拒不移交地下储藏室使用权属违约行为，为了维护自身合法权益，故诉至法院，恳请法院依法判决支持王某华诉讼请求。

四、被告辩称

张某强辩称，不同意王某华的诉讼请求。

1. 储藏室的承诺与房屋买卖合同是两个法律关系，并不是房款的合同的附合同或者是组成部分，与房屋买卖无关与房价无关，并不是王某华购买该房屋的一个必要条件。

2. 王某华所提出的 80 万元价格过高，该储藏室只有 8 平方米，如按 80 万元计算，每平方米超过 10 万，超过其交易的住宅。其实只是一个储藏室，价格不应当是依据王某华提出的所谓自行调查为依据。

3. 无论在房屋成交之前还是在房屋过户之前，某中介公司和张某强均已告知王某华该储藏室是没有产权的，也不具备过户的这个条件。并且在该房屋过户之前，张某强明确向王某华提出如果因为储藏室的原因不能交付的原因，双方可以取消买卖，已经明确告知了王某华该储藏室不能交易过户的这个前提。然而王某华仍然同意过户。双方在签署这个承诺的过程中王某华也是有过错。

4. 现在储藏室是不能转让，并不是张某强不同意转让，而是由于单位要收回，故张某强不存在违约。其过错程度是非常小的，请法庭予以酌定。

5. 该储藏室还是要交还的，交还单位后张某强无法获利，也实际无法得到利益。

综上，虽然张某强在房屋签署买卖合同时冒失的向王某华签署的一个承诺，没有想到储藏室是单位这么坚决不同意的转让。并不是主观上就想着通过这个储藏室去向王某华去买房屋或者是构成一个虚假的宣传故意。本身确实是一个事实认识上的一个错误。请法庭予以考虑交易中王某华的过错和张某强的过错，综合考虑酌定最后的这个赔偿数额。

某中介公司述称，未涉及某中介公司，不发表意见。

张某强向本院提出反诉请求：

1. 判令确认张某强与王某华签署的关于地下储藏室转让承诺无效；

2. 王某华向张某强支付房款 20 万元；

3. 王某华向张某强支付逾期付款的违约金 30 万元。

事实和理由：2020 年 8 月 6 日，张某强与王某华签署房屋买卖合同及补充协议，商定 2021 年 8 月 6 日前完成该房屋的过户交易手续。王某华支付 100 万元定金，张某强交付钥匙将房屋给王某华使用。同日张某强继母在没有告知张某强的情况下代张某强签署关于地下储藏室使用权转让承诺，承诺在办理完毕过户手续后将该房屋配套的储藏室使用权转让给王某华。

该储藏室产权归单位所有。使用权是在初始分配房屋时单位分给我继母使用的，张某强继母为涉案房屋产权的初始人。该房屋办理过户之前，张某强继母向单位申请如何办理地下室使用权转让手续，得到回复是地下室为公有财产，使用权职工也无权转让。张某强继母立即将此事告知王某华，提出重新签署地下室使用权转让承诺，并告知某中介公司，提出如王某华因地下室使用权问题影响其购买房屋，可以停止该房屋交易。

但王某华和某中介公司并未回复提出异议，仍然继续推进房屋交易。在房屋过户交易日之前张某强继母又书面向局机关服务处提出房屋已经签署买卖合同即将办理过户，申请办理地下室使用权变更手续，但局机关服务处的答复是：该储藏室属于单位的公产，无权出售，也不允许出租和出让使用权。现产权单位的局机关服务处已经明确回复不允许转让，加之本承诺仅仅是承诺转让给王某华，没有明确约定转让的价款和条件，房屋买卖合同中也没有关于储藏室价款的约定，因此该转让承诺属于无效合同，请予以确认。

另，依据双方签署的补充协议第二款第 6 项的约定户口迁出保证金 20 万元，于办理房屋权属转移登记前的两个工作日内支付。现房屋已经过户，也没有户口未迁出，已经具备付款的条件，但是王某华无故拒绝同意理房通支付上述款项，致使张某强至今没有得到该 20 万元的房款，因此王某华已经构成违约，应依据房屋买卖合同第七条承担违约责任。鉴于，依据第七条约定王某华承担的违约责任应是总成交价款的日万分之五，折合每日就是五万元，毕竟王某华大部分房款已经支付，只是 20 万元未付，违约数额不高，因此张某强主动将违约金酌减为 30 万元。

房屋买卖合同的违约责任的约定是双方真实的意思表示，法院应当尊重当事人意思自治原则，合同诚实信用原则，按约履行原则，合同既然是这么高额约定的，本就应当严格的执行。在房屋买卖合同的履行中张某强没有任何违约的问题，反而在没有收到尾款的情况下尽量配合了对方的过户，为保证双方顺利交易做出了让步，张某强已经将违约金主动酌减，请法庭不必再行酌减。综上，请法庭驳回本诉的诉讼请求，支持张某强的全部反诉请求。

王某华辩称，不同意张某强的全部反诉请求。

1. 以无权处分为由主张承诺书无效缺乏法律依据。

2. 针对第二项反诉请求，地下室是使用权的转让，是商品房买卖合同的价款构成，是不可分割的一部分，虽然没有写在房屋买卖合同当中，但是组成部分。现在是张某强拒绝履行，违约在先。依据先履行抗辩原则，王某华有权暂缓支付房屋价款 20 万元。

3. 不同意支付违约金。双方约定 20 万的支付方式是通过理房通方式支付，王某华已经将款打到的这个理房通账号，而且依据理房通支付方式的三方协议，约定即便王某华没有做任何的这个确认或者点击确认，理房通作为第三方都有权依据这个三方协议条款进行款项的划转。另，如法院认定违约，申请对违约金进行酌减。

某中介公司述称，不涉及某中介公司，不发表意见。

五、法院查明

2020 年 8 月 6 日，张某强（出卖人）与王某华（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定：所售房屋为北京市西城区某号房屋；房屋成交价格为 3300000 元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为 7300000 元，定金为 1000000 元；出卖人收到全部定金后 10 日内将房屋交付买受人；逾期付款超过 15 日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。

当日，张某强（出卖方、甲方）与王某华（买受方、乙方）、某中介公司（居间方、丙方）签订补充协议：成交总价款为 10600000 元，定金为 1000000 元，其中 2020 年 8 月 6 日前将第一笔定金 100000 元自行划转支付甲方，2020 年 8 月 13 日前将第二笔定金 900000 元以第三方担保支付方式支付甲方；办理权属转移登记手续前两个工作日将第一笔购房款 9380000 元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方一致同意，应于签约后 15 日内共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存 200000 元作为户口迁出保证金，于办理权属转移登记手续前两个工作日以理房通方式支付甲方；

甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

同日，张某强（吴某霞）与王某华签订书面承诺，内容为：本人承诺，西城区某号配套的地下储藏室在办理产权转移登记手续后转让给买方使用。

2021 年 7 月 26 日，王某华通过理房通方式支付 9580000 元包括履约支付房款 9380000 元、户口迁出保证金 200000 元。当日，张某强（甲方、出卖方）与王某华（乙方、买受方）签订履约支付服务协议，约定：……（产品条款二）户口迁出保证金 200000 元，自乙方将第一笔存管资金存入资金存管专用账户之日起至丙方按本协议约定的划转条件将存管资金划转至甲方或甲方代理人理房通支付账户之日止，最长不超过 90 个自然日；……。

2021 年 7 月 28 日，案涉房屋登记在王某华名下。

2021 年 7 月 28 日，单位出具告知书，载明：吴某霞同志位于西城区某号住房，现使用的地下室为我单位产权（公产），无权在出售该套住房时连同地下室一同出售；也不允许出让使用权或出租给其他人；如发现以上情况，我单位立即收回地下室，职工在使用地下室期间，出现任何安全问题，由该职工负责。

2021 年 10 月 28 日，某号向本院出具回函，载明：其单位于 2021 年 7 月 28 日出具的告知书所载内容属实；北京市西城区某号房屋无配套地下室，该地下室房屋所有权证为某号；张某强（吴某霞）将住房出售，不允许将其使用的地下室交给他人使用。

经法院提示，2021 年 10 月 28 日，王某华向本院出具户口核实情况说明，载明北京市西城区某号房屋没有任何人员户口。

1. 庭审中，王某华认可某中介公司工作人员在过户（2021 年 7 月 28 日）前告知王某华户口没有问题，但是王某华过户后也没去查户口是否存在问题。

2. 庭审中，各方均确认地下储藏室面积为 8.28 平方米。

3. 庭审中，就户口迁出保证金部分，需要王某华点击确认后张某强方可收到，王某华多次表示拒绝点击确认。

六、裁判结果

1. 本判决生效后七日内，张某强赔偿王某华 210000 元；

2. 本判决生效后七日内，王某华支付张某强款项 200000 元及违约金 10000 元；

3. 驳回王某华的其他诉讼请求；

4. 驳回张某强的其他反诉请求。

七、房产律师点评

王某华与张某强签订合同后，房屋已完成转移登记手续，现双方尚有两部分争议，一部分为地下储藏室无法交付，一部分为户口迁出保证金尚未实际支付。

关于地下储藏室问题，王某华与张某强签订承诺书，约定张某强将该地下储藏室交王某华使用。结合某单位的意见，该地下储藏室客观上无法交由王某华使用。张某强以无权处分为由主张承诺应无效，缺乏法律依据。张某强无法实现承诺，不因此导致承诺无效，因就承诺无法实现赔偿王某华损失。地下室储藏室面积为 8.28 平方米，结合房屋所在的位置及房屋价格对比等因素，法院酌情确定，张某强应赔偿王某华 21 万元。

关于户口迁出保证金问题，某中介公司工作人员在房屋转移登记之前已告知不存在户口问题，王某华取得权属登记后合理期限内未核实该情况，后经法院提示，王某华才于 2021 年 10 月 28 日确认户口不存在问题。但王某华仍拒绝通过理房通程序点击确认确保张某强能收到户口迁出保证金款项。王某华将款项转入理房通账户时不存在违约，但其后在具备付款条件时，其并未通过理房通确认付款导致张某强未收到款项，违反了其作为买受人应完成的付款义务，构成违约。

张某强主张违约金，王某华申请酌减，结合逾期付款金额、时间及过错等因素，法院酌情确定王某华应向张某强支付违约金 1 万元。同时，鉴于王某华拒绝通过理房通点击确认付款，其应直接支付张某强户口迁出保证金 20 万元。至于王某华向理房通账户支付的 20 万元，其可另行解决退回问题。

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