(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

吴某洪向一审法院起诉杨某婕，要求其退还卖房款85万元并赔偿资金占用损失，一审败诉后吴某洪上诉，请求撤销一审判决并改判杨某婕向其支付卖房款85万元及相应利息损失或发回重审，同时要求一、二审诉讼费由杨某婕承担。

二、双方主张

（一）原告吴某洪

1. 吴某洪称其借用杨某婕之母李某丹名义出资购买房屋，是涉案房屋实际所有权人。理由如下：

    - 一审提交向李某丹的银行转账记录，部分用于房屋首付款和装修。

    - 李某丹2005年起有欠款且无工作，无支付房款及还贷能力。

    - 有与杨某婕的通话录音，杨某婕承认李某峰借款事实，50万元借款转给了李某峰。

    - 李某丹常在朝阳区H号房屋居住，涉案房屋仅偶尔居住。

（二）被告杨某婕

1. 同意一审判决，不同意吴某洪的诉讼请求和事实理由。理由如下：

    - 涉案房屋系李某丹与C公司签订合同取得所有权，三河法院及廊坊中院均认定涉案房屋为李某丹遗产。

    - 吴某洪一审证据与杨某婕证据相互印证，证明李某丹是房屋实际使用人。根据物权登记公示原则，涉案房屋属李某丹所有。

    - 吴某洪与李某丹存在男女朋友关系，双方金钱往来正常。李某丹是Y公司股东并协助吴某洪打理业务，吴某洪向李某丹转款可能是公司分红及劳务费，李某丹有经济能力购买涉案房屋，房屋不是赠与。

    - 吴某洪二审提交的录音证据不能证明涉案房屋由吴某洪一人出资，且李某峰未收到50万元借款，此借款与本案无关。

    - 吴某洪应承担举证不能的后果，“借名买房”需有双方合同或意思表示，吴某洪未提供有效证据，其录音证据只是单方面陈述，李某丹婚姻状况及50万元借款与“借名买房”无关。

三、法院查明

1. 杨某婕系李某丹之女。2017年6月9日李某丹去世。2010年3月9日，李某丹与C公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，首付181672元，贷款272000元。2011年6月13日，李某丹验收并收楼入住。

2. 2017年3月16日，李某丹与林某康签订《存量房屋买卖合同》出售涉案房屋，后在履行过程中发生纠纷。李某丹去世后，杨某婕参与纠纷处理。三河法院和廊坊中院判决驳回林某康起诉并维持原判，认定涉案房屋是李某丹遗产，杨某婕是法定继承人且享有涉案房屋继承权。

3. 2018年，杨某婕起诉林某康要求继续履行合同并支付购房尾款，法院判决林某康继续履行合同，杨某婕协助办理过户手续，林某康给付购房款135万元，驳回杨某婕其他诉讼请求。廊坊中院维持原判。后杨某婕收到130万元购房尾款，向吴某洪支付95万元。

4. Y公司成立于2001年5月10日，吴某洪与李某丹原是该公司股东，吴某洪持股80%，李某丹持股20%。2019年10月10日，Y公司被注销。

四、法院认为

现有证据不足以证明吴某洪与李某丹存在借名买房关系，吴某洪的诉讼请求应被驳回。理由如下：

1. 涉案房屋登记在李某丹名下，根据物权登记公示原则，应属李某丹所有。

2. 廊坊中院判决认定涉案房屋是李某丹遗产，吴某洪在与林某康的诉讼中未对房屋所有权人提出异议，其“借名买房”说法与生效判决相悖且无推翻证据。

3. 吴某洪与李某丹有大量银行转账记录，但不能认定购房款均来自吴某洪，也不能依据购房资金来源认定借名买房事实。转账记录未体现银行还贷的稳定性、延续性和规律性，与常理不符，且双方存在相互转账情况，无法排除其他经济往来。

4. 吴某洪称李某丹未长期稳定居住涉案房屋，但网购明细显示双方都将日常用品配送至涉案房屋且收件人是李某丹，故吴某洪说法与事实不符。

5. 吴某洪在未清偿房屋贷款情况下出借50万元且未签欠条，与出售房屋获取资金的目的相违背，其说法存在矛盾。

6. 吴某洪未对微信聊天记录和照片中的亲密行为作出合理解释。

7. 吴某洪无法提供《借名购房协议》签字版原件，协议真实性无法核实，即便真实也与吴某洪当前主张矛盾。

五、裁判结果

驳回吴某洪的诉讼请求。

六、房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。本案中，吴某洪主张与李某丹存在借名买房合同关系，应提交充分证据。借名买房关系的确认需以当事人就借用登记购房者名义购买房屋形成一致意思表示为依据。吴某洪所提交证据仅涉及向李某丹转账，不能排除其他转账目的，不能证明借名买房关系。其提出的李某丹无支付房款及还贷能力、李某峰借款事实、李某丹偶尔居住涉案房屋等也不能证明借名买房合同关系存在。

办案心得

一、证据的重要性

在房产纠纷中，证据是决定案件走向的关键因素。吴某洪主张借名买房，却因证据不足而败诉。这提醒人们在进行重大财产交易或安排时，务必留存充分的证据。对于借名买房这种存在风险的行为，应签订明确的书面协议，详细约定双方的权利义务、购房款支付方式、房屋实际归属等内容，并妥善保存协议原件。同时，对于资金往来要做好记录，明确款项用途，以便在发生纠纷时能够有力地证明自己的主张。

二、物权登记公示原则的遵循

本案中，法院依据物权登记公示原则，认定涉案房屋登记在李某丹名下，应属李某丹所有。这表明在房产交易和所有权确认中，物权登记具有重要的法律效力。人们在进行房产交易时，应严格按照法律规定进行登记，确保所有权的明确和稳定。不要轻易相信口头约定或私下协议，而忽视了物权登记的重要性。

三、谨慎处理经济往来

吴某洪与李某丹之间存在大量银行转账记录，但这些转账记录无法明确指向购房款的特定用途，也不能排除其他经济往来的可能性。这提醒人们在处理经济往来时，尤其是涉及重大财产交易的资金流转，要保持清晰的账目和明确的用途说明。避免资金往来混乱，以免在发生纠纷时难以确定资金的性质和用途。

四、对生效判决的尊重

吴某洪的“借名买房”主张与廊坊中院的生效判决相悖，且吴某洪未能提供足以推翻既有判决的证据。这说明生效判决具有权威性和稳定性，当事人应当尊重生效判决的结果。在进行诉讼时，要充分考虑已有生效判决对案件的影响，避免提出与生效判决相矛盾的主张，除非有充分的证据能够推翻生效判决。

五、全面考虑交易行为的合理性

吴某洪在未清偿房屋贷款的情况下出借 50 万元且未签欠条，这种行为与出售房屋获取资金的通常做法和目的相违背。在房产交易和经济活动中，人们应全面考虑自己的行为是否合理，是否符合一般的交易习惯和逻辑。不合理的行为可能会削弱自己的主张，甚至成为对方反驳的有力证据。

总之，通过这个案件，我们可以看到在房产纠纷中，证据的充分性、物权登记的重要性、经济往来的谨慎处理、对生效判决的尊重以及交易行为的合理性等方面都至关重要。人们在进行房产交易和安排时，应增强法律意识，采取合法、规范的方式，以避免不必要的纠纷和损失。