(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

胡某霞向一审法院提起诉讼，请求解除与胡某清、孙某立于 2017 年 3 月达成的借名买房协议，解除胡某清、孙某立与第三人 A 公司于 2017 年 3 月 14 日订立的涉案房屋买卖合同，要求胡某清、孙某立、A 公司共同返还已付款项、赔偿房屋增值利益、支付利息损失，并承担诉讼费和鉴定费。一审败诉后，胡某霞上诉，请求撤销一审判决第四项，改判胡某清、孙某立赔偿房屋增值利益和鉴定费，解除胡某清、孙某立与 A 公司的借名买房合同，并依据最终裁判结果判定诉讼费承担人。

二、原告诉称

1. 请求判令解除借名买房协议及胡某清、孙某立与 A 公司的房屋买卖合同。

2. 要求胡某清、孙某立、A 公司共同返还已付款项 327504.85 元。

3. 赔偿房屋增值利益 566134 元。

4. 支付利息损失。

5. 诉讼费、鉴定费由胡某清、孙某立、A 公司承担。

事实和理由：

 - 一审法院部分事实未查清，A 公司对借名买房事实应知晓，胡某霞在初次看房时已告知借名买房意向。

 - 一审判决自相矛盾，虽查明房屋增值利益却未支持合理诉求。

三、被告辩称

（一）胡某清、孙某立

1. 同意一审判决。

2. 称与胡某霞未达成口头协议，虽沟通买房事宜但不能认定借名买房。

3. 胡某霞拿走胡某清银行卡未还，孙某立不同意胡某霞用其身份证、户口本办理手续。

4. 胡某霞中止还房贷后，胡某清被迫还款并支付滞纳金。

（二）A 公司

1. 同意一审判决，不同意胡某霞上诉请求。

2. 从未与胡某霞签订买卖合同，与其不存在法律关系。

3. 对借名买房事宜不知情。

4. 因胡某清、孙某立不履行还款义务，已在唐山起诉二人要求解除商品房买卖合同，不具有返还或赔偿胡某霞款项的义务。

四、法院查明

1. 胡某清与胡某霞系兄妹关系，胡某清与孙某立系夫妻关系。

2. 2017 年，胡某霞与胡某清、孙某立达成口头约定，胡某清同意胡某霞用其名义购买涉案房屋，款项支付和手续由胡某霞负责。

3. 2017 年 3 月 7 日，胡某霞代付购房定金 2 万元。

4. 2017 年 3 月 10 日，胡某清、孙某立与 A 公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价、首付款、贷款及交房时间等。胡某霞支付购房款，A 公司出具相关收据。

5. 2017 年 5 月，A 公司通知交房，胡某清、孙某立未办理交接手续。

6. 2019 年 2 月，胡某霞与胡某清沟通收房事宜，孙某立不同意提供身份证明文件，胡某清未能协调成功。胡某霞偿还房贷至 2019 年 2 月后停止还款。

7. 2019 年 7 月，双方仍未就手续办理和贷款偿还达成一致。

8. 诉讼中，胡某霞申请对房屋现值进行评估，总价为 155.46 万元。胡某霞陈述贷款情况。

五、法院认为

1. 胡某霞与胡某清、孙某立虽未签订书面借名买房协议，但从购房过程等情况看，借名买房事实客观存在，约定合法有效。

2. A 公司不知晓借名买房协议，胡某霞与 A 公司不直接成立合同关系，其要求 A 公司承担责任或解除胡某清与 A 公司的合同缺乏法律依据，应驳回。

3. 胡某清、孙某立未配合收房违约，胡某霞有权解除借名买房合同，自起诉书送达之日（2020 年 10 月 16 日）解除。

4. 合同解除后，胡某霞要求返还已付购房款应支持。

5. 关于房屋增值利益，目前不能认定可得利益存在，胡某霞证据不足，不予支持。

6. 综合考虑因素，对胡某霞主张的利息损失合理部分予以支持。

六、裁判结果

1. 确认胡某霞与胡某清、孙某立于 2017 年口头达成的借名买房协议于 2020 年 10 月 16 日解除。

2. 胡某清、孙某立于判决生效之日起十日内向胡某霞返还已支付的购房款项共计 327504.85 元。

3. 胡某清、孙某立于判决生效之日起十日内向胡某霞支付利息损失。

4. 驳回胡某霞的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

本案争议焦点为胡某霞要求胡某清、孙某立赔偿房屋增值利益和鉴定费的请求是否应支持。现有证据表明双方形成借名买房关系，但借名买房协议和商品房买卖合同均未履行完毕，胡某清、孙某立未取得房屋所有权，胡某霞也未支付全部购房款。基于胡某霞提交的证据和贷款情况陈述，法院认为其主张证据不足，未支持其要求赔偿房屋增值利益的请求合理。胡某霞要求 A 公司承担赔偿责任及解除胡某清、孙某立与 A 公司的合同缺乏依据，法院判决正确。

办案心得：

一、证据收集与事实认定的重要性

在这个借名买房纠纷案件中，证据的收集和对事实的准确认定至关重要。胡某霞在主张借名买房关系时，虽然提供了一些购房过程中的资金支付凭证以及与胡某清的沟通记录等，但在证明 A 公司知晓借名买房事实以及房屋增值利益等关键问题上，证据显得不够充分。

这提醒我们在处理类似案件时，要全面、细致地收集证据。不仅要关注当事人之间的口头或书面约定，还要收集购房款项的支付凭证、房屋使用情况、双方沟通记录等多方面的证据，以构建一个完整的证据链条，确保事实能够得到准确认定。

二、合同形式与法律效力

本案中，胡某霞与胡某清、孙某立之间仅达成了口头借名买房协议，没有签订书面合同。虽然法院最终认定该口头协议合法有效，但在实际操作中，书面合同的重要性不可忽视。书面合同可以明确双方的权利义务、违约责任等关键内容，避免在发生纠纷时出现各执一词的情况。

对于借名买房这种存在一定风险的行为，律师应强烈建议当事人签订书面协议，详细约定各方的责任和权益，以增强合同的法律效力和可执行性。

三、法律关系的梳理与明确

在这个案件中，涉及到胡某霞与胡某清、孙某立之间的借名买房关系以及胡某清、孙某立与 A 公司之间的商品房买卖合同关系。法院明确指出这是两个不同的法律关系，胡某霞要求 A 公司承担责任以及解除胡某清、孙某立与 A 公司的合同缺乏法律依据。

这提醒我们在处理复杂的法律纠纷时，要仔细梳理各种法律关系，明确不同主体之间的权利义务边界。不能将不同的法律关系混为一谈，要根据具体的法律关系来确定当事人的诉求是否合理合法。

四、违约责任的判定与赔偿范围

胡某清、孙某立未配合胡某霞接收房屋，构成违约。法院在判定违约责任时，综合考虑了借名的无偿性、双方过错和履行时间等因素，对胡某霞的利息损失合理部分予以支持。但对于胡某霞主张的房屋增值利益，因证据不足未予支持。

这表明在判定违约责任和赔偿范围时，需要严格依据法律规定和证据情况。律师在代理类似案件时，要准确分析违约行为的性质和后果，合理确定赔偿范围，同时要指导当事人收集充分的证据来支持自己的诉求。

总之，通过这个借名买房纠纷案件，我们深刻认识到在处理房产纠纷时，要注重证据收集、明确合同形式与法律效力、梳理法律关系、准确判定违约责任和赔偿范围，以及发挥沟通与协调的作用，以更好地维护当事人的合法权益。