北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某英、周某宏向本院提出诉讼请求：确认秦某鑫与被告就位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）所签买卖合同无效。

事实与理由：二原告与被告秦某超系继兄弟姐妹关系。被告秦某超、方某芬系夫妻关系。原告母亲朱某娟与被告父亲秦某鑫于1995年5月24日登记结婚，双方均系丧偶再婚，婚后无子女。1998年，朱某娟、秦某鑫婚后共同购买涉诉房屋。2001年，秦某鑫未取得朱某娟同意擅自将涉诉房屋转让给被告秦某超、方某芬。秦某鑫没有取得朱某娟同意，且被告秦某超、方某芬没有支付合理的购房款，故应认定该购房买卖合同无效。

秦某鑫于2014年12月22日去世，朱某娟于2019年6月1日去世。朱某娟去世后，原告才得知涉诉房屋的上述情况。朱某娟从未同意、也不知到秦某鑫将涉诉房屋卖给秦某超。朱某娟生前立有遗嘱，表示将涉诉房屋留给二原告。秦某鑫除秦某超外还有五个子女，即秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德。朱某娟只有周某英、周某宏两个子女。综上所述，涉诉买卖合同侵犯了朱某娟及其继承人对涉诉房屋的合法权益，故原告诉至法院。

 

被告辩称

被告秦某超、方某芬辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉买卖合同是朱某娟知情且同意的，买卖合同是秦某鑫与秦某超签的。涉诉房屋过户到秦某超名下是有历史缘由的。涉诉房屋是房改房，系秦某鑫婚前承租的房屋调换取得。涉诉房屋A号房屋（以下简称A号房）系被告秦某超承租，该房屋是由秦某超前门的房屋调换取得，目的是方便照顾老人。

1998年，涉诉房屋及A号房房改，为使用秦某鑫工龄、享受优惠，均登记在秦某鑫名下。涉诉房屋房改费均由二被告支付。2001年，秦某鑫与秦某超以买卖的方式办理了涉诉房屋过户手续，朱某娟同意涉诉房屋归被告秦某超所有，但房管部门不需要朱某娟出面，所以朱某娟没有去。2001年涉诉房屋过户后直至朱某娟去世，朱某娟均未提出异议。涉诉房屋的权属证明一直由二被告保管，A号房的权属证明一直由朱某娟、秦某鑫保管。

被告秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉房屋系秦某鑫的两套一居室、一套两居室加上秦某超在前门的两居室置换的两套房屋，一套涉诉房屋、一套一层房屋。两套房屋均在秦某鑫名下，换的是公租房，承租人都是秦某鑫。

2001年至2002年，朱某娟对涉诉房屋过户给秦某超是知情的。因为秦某超置换房屋后两居室没有了，就把涉诉房屋补偿给秦某超，秦某超给了两位老人几万元。秦某鑫曾表示秦某超现在没有房，所以将一套房给秦某超。五被告没有意见，也都知道涉诉房屋给秦某超了。原告以及朱某娟对此均知情。另，经核实，房改前涉诉房屋是秦某鑫的，A号房是秦某超的。

 

法院查明

朱某娟与秦某鑫于1995年5月24日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。秦某鑫于2014年12月22日去世，朱某娟于2019年6月1日去世。朱某娟与前夫周某磊（已去世）育有原告周某英、周某宏二个子女。秦某鑫与前妻甄某贤（已去世）育有被告秦某超、秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德六个子女。被告秦某超、方某芬系夫妻关系。

1997年12月31日，秦某鑫（买方、原承租人）与北京市R公司（卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定秦某鑫享受有关优惠政策以47911.64元购买涉诉房屋。2000年5月17日，秦某鑫取得涉诉房屋所有权。

2001年3月1日，秦某鑫作为出卖人与被告秦某超作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定秦某鑫将涉诉房屋出售给秦某超，成交价格为512440元。2001年，秦某超取得涉诉房屋所有权证。

2011年8月31日，被告秦某超、方某芬就涉诉房屋办理夫妻间房屋转移登记，方某芬取得涉诉房屋所有权证。

根据本院调取的涉案房屋档案，申请出卖房屋登记表记载：申请人秦某鑫（盖章），共有人意见为同意出售（配偶意见）；申请人秦某鑫（盖章）提交买房申请，内容为本人秦某鑫因家庭原因准备出售涉诉房屋，房屋出售后居住在A号房。落款处下方有朱某娟（盖章），内容为朱某娟为上述房屋产权人秦某鑫的爱人，同意将上述房屋出售。

经询问，原告周某英、周某宏称房屋档案转移登记中没有朱某娟的签字及盖章，系秦某鑫与秦某超在没有取得朱某娟同意情况下转移的，档案中也没有秦某超支付房款的证明；被告秦某超、方某芬称卖房申请上写明朱某娟为秦某鑫的爱人，上面有朱某娟的人名章。卖房申请是秦某超写的，当时秦某超写完后电话沟通，经两位老人允许盖的章；关于涉诉房屋是否支付购房款，被告秦某超、方某芬称秦某超将A号房置换给秦某鑫，另支付了3万现金，加上房改费用是秦某超出的，相当于秦某超补了房屋差价。

 

裁判结果

确认秦某鑫与被告秦某超签订的《北京市房屋买卖合同》无效。

 

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