(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)一、案例背景

原告张某鹏向法院提出诉讼请求，要求依法撤销被告苏某红将坐落于丰台区一号的房产转让给第三人苏某春的行为，并承担本案全部诉讼费用。

2014 年 5 月 20 日，原告向 A 公司出借人民币 150 万元。2015 年 7 月 22 日，原告向 B 公司出借人民币 300 万元。2019 年 1 月 29 日，被告向原告出具《补充协议》，担保在 2019 年 3 月 31 日前退还原告两笔投资款共计人民币 450 万元及利息，如再失信，愿意承担一切后果及法律责任。但截至目前，被告并未退还借款及利息。经查，被告拥有北京市丰台区一号房产，却于 2019 年 9 月 5 日将该房产转让登记到其父苏某春名下。原告认为被告转让房产的行为损害了其合法权益，故诉至法院。

二、被告辩称

被告苏某红辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房产虽登记在其名下，但实际是苏某春为照顾老人，出售旧房子后购买的离老人更近的新房，因苏某春和妻子年龄超过无法贷款，故借用苏某红的名字贷款，房产登记在苏某红名下。涉案房产的中介费、首付款、银行贷款均是苏某春和贾某珍出资，与苏某红没有任何关系，只是借用名字，且已还清贷款并办理过户，不符合无偿转让或以明显不合理低价转让财产的情形，该行为不损害债权人的合法权益。

第三人苏某春辩称，同意被告答辩意见。苏某春和苏某红的借名买房对苏某红的财产情况没有任何影响，且苏某春对苏某红的债务不知情。苏某春借苏某红名字买房行为并非赠与行为，双方签有协议书，明确约定了借名买房事实。

三、法院查明

1. 关于债权人张某鹏享有的债权情况：

    - 张某鹏以 A 公司、苏某红为被告起诉至法院，要求判令 A 公司偿还借款本金 150 万元及剩余未支付利息暂计 24 万元，判令苏某红对 A 公司应付本息承担连带还款责任。法院审理后判决 A 公司归还张某鹏借款本金 150 万元，并按每月 2 万元的利息标准偿付自 2018 年 9 月至实际还清借款本金之日止的利息，苏某红对 A 公司的给付义务承担连带责任。A 公司上诉后被驳回，维持原判。判决生效后，经张某鹏申请，法院出具裁定书，载明被执行人 A 公司名下无证券、保险、不动产、车辆等财产登记信息，被执行人苏某红名下无证券、保险、不动产、天津市住房公积金等财产登记信息，已对被执行人采取限制消费的执行措施，并将其纳入失信被执行人名单，现申请执行人书面申请本案终结本次执行程序。

    - 张某鹏以 B 公司、苏某红为被告起诉至法院，要求判令 B 公司偿还借款本金 300 万元及剩余未支付利息，判令苏某红对 B 公司应付本息承担连带还款责任。法院审理后判决 B 公司归还张某鹏借款本金 300 万元，并按每月 4 万元的利息标准偿付自 2018 年 9 月至实际还清借款本金之日止的利息，苏某红对 B 公司的给付义务承担连带责任。B 公司上诉后被驳回，维持原判。判决生效后，经张某鹏申请，法院出具裁定书，载明被执行人苏某红名下车辆申请人申请不予查封，经查二被执行人名下暂无可供执行的银行账户存款、网络银行存款、房产、公积金、证劵等登记财产，并依法向二被执行人发出限制消费令，并将其纳入失信被执行人名单，现申请人申请终结本次执行程序。

    - 庭审中，苏某红认可其名下车辆被查封但未执行，在执行阶段未主动履行义务。

2. 关于涉案房屋：

    - 坐落于北京市丰台区一号房产（涉案房屋）于 2017 年 7 月 13 日登记所有权人为苏某红，登记原因是已购公有住房买卖；于 2019 年 9 月 5 日转移登记至苏某春名下，登记原因是存量房屋买卖。苏某红与苏某春就涉案房屋买卖签署的《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格是 170 万元，但双方一致认可未支付过该房款。

    - 2017 年 4 月 18 日，买受方苏某红与出售方郭某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交总价 613 万元。贾某珍通过其名下银行账户分别于 2017 年 4 月 18 日、2017 年 5 月 17 日、2017 年 7 月 13 日向郭某涛名下银行账户转账 5 万元、295 万元、49900 元；向资金监管账户转账 150 万元，向某中介公司名下账户转账 108 万元，贾某珍称上述均系向郭某涛支付涉案房款，另有 100 元系现金交付。

    - 2017 年 7 月 27 日苏某红与某银行签署《个人购房借款及担保合同》，约定苏某红从郭某涛处购买涉案房屋，向某银行办理二手房抵押贷款 50 万元。贾某珍通过其名下银行账户分别于 2017 年 11 月 1 日至 2018 年 3 月 6 日期间向苏某红名下银行账户转账多笔款项，2018 年 03 月 13 日，某银行出具《个人贷款结清证明书》，载明该笔贷款已还清本息。

    - 不动产证书显示，涉案房屋为苏某红单独所有，2017 年 8 月 4 日办理抵押登记，2018 年 3 月 14 日注销抵押登记。贾某珍于 2017 年 10 月购买家具，送货地址为丰台 Q 号。2017 年 11 月 28 日的《有线电视网络股份有限公司客户确认单》显示，客户信息为苏某春，使用地址为丰台区一号。

    - 另查，苏某春系苏某红之父，贾某珍系苏某红之母，曾系苏某春之妻。苏某春与贾某珍于 2017 年 4 月 17 日就离婚进行户籍登记事项变更。庭审中，张某鹏认可发生涉案债权时苏某红未对其提及过涉案房屋。

四、裁判结果

驳回原告张某鹏的全部诉讼请求。

五、房产律师点评

法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

本案中，苏某红对张某鹏负有债务的事实已经民事判决书予以确认，张某鹏有权依照生效判决向苏某红主张权利。张某鹏以苏某红以不合理低价转让涉案房屋的行为损害了其债权为由诉至法院，苏某红与苏某春一致认可就涉案房屋转让未支付费用，故本案实际是债权人请求人民法院撤销苏某红将涉案房产无偿转让给苏某春的行为。

债权人撤销权制度的立法目的在于通过赋予债权人对债务人损害债权行为的撤销权，恢复债务人的责任财产。本案争议焦点即苏某红将涉案房产转让给苏某春的行为是否为无偿性质。对此，综合双方诉辩称及在案证据，评析如下：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。苏某红与苏某春辩称涉案房屋系以苏某红名义购买，并非苏某红名下财产，应当提交证据佐证。苏某春和苏某红提交了苏某红购买涉案房屋的合同、付款凭证、银行转账记录等。根据在案证据，购买涉案房屋的房屋中介费、涉案房屋首付款均系苏某红母亲贾某珍银行账户支付，房屋中介费收据上亦载明贾某珍系付款人。且涉案房屋抵押贷款扣款及还清贷款期间，贾某珍均通过其银行账户向苏某红名下用于偿还涉案房屋抵押贷款的扣款账户转入相应的款项，金额和时间与抵押贷款的还款相近，涉案证据足以证明涉案房屋抵押贷款的本息亦系贾某珍将款项汇入苏某红还款账户后归还涉案房屋贷款。苏某春亦提交了购入涉案房屋时贾某珍购买家具家电的合同，载明的收货地址亦系涉案房屋。《有线电视网络股份有限公司客户确认单》亦显示客户名称苏某春和地址系涉案房屋。

上述证据足以认定苏某红与郭某涛签署涉案房屋买卖合同时，实际支出购房款和该房屋的实际使用人均不是苏某红。张某鹏亦认可发生债权时苏某红未提及过涉案房屋，其亦未将该涉案房屋作为其债权实现的合理信赖，比较两方证据，苏某春的证据更优势，故苏某红将涉案房屋转让给第三人苏某春行为并非系为使其财产减少而损害债权人利益的行为，法院不认定该行为系苏某红无偿转让其财产，故对原告张某鹏的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、证据在债权纠纷及撤销权诉讼中的关键作用

在本案中，证据的充分性决定了案件的走向。苏某红与苏某春能够成功反驳原告张某鹏的撤销权主张，主要得益于他们提供了一系列详实的证据，包括购房合同、付款凭证、银行转账记录、家具购买合同以及有线电视客户确认单等。这些证据相互印证，证明了涉案房屋实际并非苏某红的财产，而是借名买房的情况。

对于债权人而言，在主张撤销债务人的财产转让行为时，必须要有充分的证据证明债务人的行为对其债权造成了损害。这就要求债权人在日常的经济活动中，要注意收集和保留与债务人财产状况相关的证据，以便在需要时能够有效地维护自己的权益。

对于债务人及其相关方，在进行财产交易时，也应保留好各种证据，以应对可能出现的债权人撤销权诉讼。例如，在借名买房的情况下，应签订明确的协议，保留好付款凭证、实际使用证据等，以证明财产的真实归属和交易的合法性。

二、借名买房的风险与防范

本案涉及借名买房的情况，虽然苏某红与苏某春最终成功证明了借名买房的事实，但借名买房本身存在诸多风险。一方面，如果实际出资人不能提供充分的证据证明借名买房的事实，可能会面临财产被认定为名义产权人的财产而被处置的风险。另一方面，名义产权人可能会因为自身的债务问题导致借名购买的房产被债权人主张撤销或执行。

为了防范借名买房的风险，实际出资人和名义产权人应签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务。协议中应包括购房款的支付方式、房屋的实际归属、名义产权人不得擅自处分房屋等条款。同时，实际出资人应保留好购房款的支付凭证、房屋的实际使用证据等，以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。

三、债权人撤销权的谨慎行使

债权人撤销权是法律赋予债权人保护自己债权的一种手段，但在行使撤销权时，债权人必须谨慎。首先，债权人要确定债务人的行为确实对其债权造成了损害，并且要提供充分的证据支持自己的主张。其次，债权人要考虑撤销权的行使范围，不能超出自己的债权范围。最后，债权人在行使撤销权时，要考虑到诉讼成本和时间成本，避免盲目提起诉讼。

对于律师而言，在为债权人代理撤销权诉讼时，要对案件进行全面的分析和评估，确定债务人的行为是否符合撤销权的行使条件。如果证据不足或撤销权的行使风险较大，应建议债权人采取其他方式维护自己的权益，如通过协商、申请执行债务人的其他财产等。

四、对财产交易真实性的审查

法院在审理本案时，对涉案房屋交易的真实性进行了严格的审查。这提醒我们在进行财产交易时，无论是买卖双方还是相关的第三方，都应确保交易的真实性和合法性。对于明显不合理的低价转让、无偿转让等行为，可能会引起债权人的撤销权诉讼或其他法律纠纷。

在进行房屋交易时，买卖双方应按照市场价格进行交易，并签订正规的买卖合同，保留好付款凭证和过户手续等证据。同时，相关部门也应加强对财产交易的监管，防止虚假交易和恶意转移财产的行为发生。