(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)一、案例背景

胡某芳向一审法院提出诉讼请求，要求孙某洁双倍退还定金 172 万元及退还过户押金 3 万元。孙某洁则反诉请求无需退还定金和过户押金，并要求胡某芳支付违约金、拖欠的过户保证金及赔偿款。胡某芳上诉请求撤销一审判决，改判孙某洁另行支付一半购房定金并支持其一审诉讼请求；孙某洁也上诉请求撤销一审部分判决内容并改判。

二、原告诉求及上诉理由

1. 一审诉讼请求

    - 判令孙某洁双倍退还定金 172 万元。

    - 判令孙某洁向胡某芳退还过户押金 3 万元。

2. 上诉理由

    - 一审法院已查明孙某洁根本违约，未按中介公司提供的网签协议履行，违反诚实信用原则，导致双方未能在约定日期前完成过户手续，但一审未依法适用定金罚则判决孙某洁双倍返还定金，属于适用法律错误。

    - 孙某洁同意解除合同不能免除其承担违约责任。

    - 一审法院未确认孙某洁违约并承担违约责任是错误的。

三、被告辩称及上诉理由

1. 一审辩称

    - 孙某洁否认存在违约情形，主张胡某芳存在违约导致网签合同无法签署、合同无法履行。

    - 胡某芳明知学区政策变化及房价下降才要求解除合同。

    - 胡某芳将二手房买卖合同总成交价格混淆为网签价格，企图逃避税款，违反法律规定。

2. 上诉理由

    - 一审法院未查清案件事实，错误认定多处内容，且存在遗漏 S 公司等情况。

    - 要求改判退还部分款项且过户押金不退还，不再主张双倍违约金。

四、法院查明

1. 2021 年 4 月 1 日，在中介公司工作人员组织下，孙某洁与胡某芳双方沟通签约细节，谈到主体价格与税费相关内容。随后双方签订《北京市存量房屋买卖合同》《户口协议》《授权委托书》《房款支付协议》《补充协议》，张某涛签署《同意出售声明书》。胡某芳向孙某洁支付定金 86 万元及 3 万元。

2. 2021 年 5 月 10 日至 6 月期间，双方就网签协议进行多次沟通，孙某洁坚持要求按照《北京市存量房屋买卖合同》签署网签协议，胡某芳表示同意中介公司发送的网签协议。

3. 2021 年 7 月 1 日，胡某芳向法院提起诉讼。

4. 庭审中，双方确认就合同解除达成合意，但违约问题由法院确定，同意 3 万元由法院一并处理，且如认定违约可申请酌减违约金。

5. 二审期间，孙某洁提交微信记录打印件、回国费用打印件及《通知》拟证明胡某芳违约及自身损失，胡某芳和中介公司对这些证据不予认可。经询，中介公司称签合同时商量的网签价格为 181 万元，孙某洁不认可。孙某洁称合同中房屋价款拆分是被迫的，且从未同意单独拆分。

五、裁判结果

1. 判决生效后七日内，孙某洁退还胡某芳定金 860000 元、过户押金 30000 元。

六、房产律师点评

房屋买卖中税费数额及负担会影响房屋成交价格，依据北京市房屋交易常例，房屋税费一般依据网签价格交纳。本案中，各方对将房屋价款拆分为主体价格 181 万元和装修及设施价格 679 万元以避税的目的均系明知。因网签价格争议导致交易未能继续履行，各方对交易未能履行完毕均负有过错，应承担相应责任。结合本案具体情况，以双方各自承担各自的损失为宜。故法院驳回胡某芳要求双倍返还定金的诉讼请求，判令孙某洁退还定金 86 万元、过户押金 3 万元并无不当。胡某芳要求改判孙某洁双倍返还定金缺乏法律依据，法院不予支持。涉案房屋交易已经解除，孙某洁拒绝退还过户押金缺乏合同和法律依据，法院未予支持系正确的。孙某洁要求扣除拖欠的房屋超期过户保证金缺乏法律依据，法院亦不予支持。

办案心得

一、合同条款需明确且合法

在本案中，房屋买卖合同对于价格的拆分以及网签价格的约定不够明确，导致双方在履行过程中产生争议。这提醒我们，在签订房屋买卖合同时，应明确约定房屋的成交价格、税费负担、网签价格等关键条款，避免模糊不清引发纠纷。

同时，合同条款应符合法律法规的规定，不得通过不正当手段规避税费等义务。当事人在签订合同时，应充分了解相关法律规定，确保合同的合法性和有效性。律师在为当事人起草或审查合同时，要对合同条款进行严格把关，避免潜在的法律风险。

二、交易过程中的沟通与诚信

本案中，双方在交易过程中就网签协议的签署进行了多次沟通，但由于缺乏诚信和有效的协商，最终导致合同无法履行。在房屋交易中，双方应保持良好的沟通和诚信，尊重合同约定和对方的合法权益。

当出现争议时，应积极通过协商解决问题，而不是固执己见或采取不恰当的行为。如果双方能够在交易过程中保持理性和诚信，及时解决问题，可能就不会导致合同解除和纠纷的产生。律师在代理房屋交易案件时，可以协助双方进行沟通和协商，促进交易的顺利进行。

三、证据的收集与保存

在诉讼过程中，证据的重要性不言而喻。本案中，双方对于合同履行过程中的一些关键事实存在争议，而证据的收集和保存将直接影响法院对案件的判断。

在房屋交易中，当事人应注意收集和保存与交易相关的证据，如合同、聊天记录、邮件、付款凭证等。这些证据可以在发生纠纷时为自己的主张提供支持。律师在代理案件时，要指导当事人收集和整理证据，构建有力的证据链条，提高胜诉的可能性。

四、政策变化对交易的影响

本案中，胡某芳提出解除合同的原因之一是学区政策变化导致房价下降。这提醒我们，在房屋交易中，政策变化可能会对交易产生重大影响。

当事人在进行房屋交易时，应关注相关政策的变化，评估政策变化对交易的潜在影响。同时，在合同中可以约定一些应对政策变化的条款，如因政策变化导致交易无法进行时的处理方式等。律师在为当事人提供法律服务时，要及时了解政策动态，为当事人提供合理的法律建议。

五、违约责任的合理界定

本案中，法院认为双方对合同未能履行均负有过错，各自承担各自的损失。这表明在房屋交易中，违约责任的界定需要综合考虑各种因素。

当发生纠纷时，法院会根据合同的约定、双方的履行情况、过错程度等因素来确定违约责任。当事人在签订合同时，应合理约定违约责任，避免过高或过低的违约金条款。律师在代理案件时，要准确分析双方的违约责任，为当事人争取合理的权益。