(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告赵某聪向法院提出诉讼请求，要求确认吴某兰与赵某慧、赵某雨于 2013 年 6 月 5 日签订的西城区 H 号房屋《房屋买卖合同》无效，并判决赵某慧、赵某雨配合将登记在她们名下的西城区一号、二号房屋转移登记至吴某兰名下，同时承担诉讼费和保全费。

赵某贵与吴某兰系夫妻，共育有赵某慧、赵某雨、赵某聪三个子女。赵某贵于 2013 年 8 月 6 日去世，吴某兰于 2019 年 3 月 21 日去世。位于北京市西城区 H 号平房两间系吴某兰、赵某贵的夫妻共同财产，产权登记在吴某兰名下。在继承诉讼过程中，赵某聪获知吴某兰于 2013 年 6 月将该房屋过户登记至赵某慧、赵某雨名下。

二、被告辩称

被告赵某慧、赵某雨辩称，1984 年 6 月 23 日，吴某兰通过继承取得涉案房屋，赵某贵在《继承产权保证书》上签字，明确涉案房屋由吴某兰个人继承。2013 年 5 月 29 日，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订《房屋买卖合同》，后依约支付房款、交付房屋并办理过户手续，合同已履行完毕。赵某聪在海淀区人民法院的继承诉讼中认可涉案房屋是吴某兰的个人财产，并主张分割购房款，可见其认可涉案合同有效。涉案合同的签订履行未侵犯赵某聪的权益，他不具备提起本次诉讼的主体资格。

三、法院查明

1. 诉讼主体及相关自然人：赵某贵与吴某兰系夫妻，生育三名子女为赵某慧、赵某雨、赵某聪。赵某贵于 2013 年 8 月 6 日去世，吴某兰于 2019 年 3 月 21 日去世。

2. 涉案房屋产权变化相关事实：

    - 1994 年 8 月，吴某兰通过法院判决继承北京市西城区某号南房西侧两间及中间北房三间，并于 1994 年 9 月 23 日取得产权。2001 年 9 月 25 日，吴某兰申请析产，取得北京市西城区某号第二排北房西侧第二、三间（涉案房屋）的产权证书。

    - 2013 年 6 月 5 日，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给她们，成交价格为 50000 元整。当日办理产权过户手续，2013 年 6 月 8 日登记至赵某慧、赵某雨名下，2013 年 6 月 27 日领取共同共有的房屋产权证书。2014 年 4 月 10 日取得按份共有的产权证书，2014 年 4 月 16 日签订《析产协议》，分别登记至赵某慧、赵某雨名下。

3. 赵某贵立遗嘱情况：

    - 2013 年 5 月 10 日，赵某贵书写自书遗嘱，将北京市海淀区二号房屋及北京市 H 号平房两间等遗产全部由赵某聪继承。

    - 2013 年 5 月 19 日上午，赵某贵再立遗嘱，称 5 月 10 日遗嘱是被迫所写，全部无效，其全部财产世后归赵某聪所有。

    - 2013 年 5 月 19 日中午的遗嘱内容为将北京市海淀区二号房屋由赵某雨继承。

4. 双方当事人诉讼情况：2021 年，赵某雨向海淀区人民法院提起继承诉讼，双方在该案中确认 5 月 10 日的遗嘱为赵某贵书写，但赵某雨、赵某慧主张是被迫书写，之后的两份遗嘱取代了该遗嘱。海淀法院认定以最后的遗嘱为准，对涉案房屋未作处理。赵某聪在本案中主张涉案房屋系父母共同财产，其母无权单独处分，双方约定价格明显低于市场价格，构成恶意串通，侵犯其作为赵某贵继承人的合法权益，故要求确认合同无效并将房屋转移登记至吴某兰名下。赵某慧、赵某雨主张涉案房屋是吴某兰个人所有，提交赵某聪在继承案件中的答辩状和民事反诉状，用以证明赵某聪自认涉案房屋归吴某兰个人所有并认可买卖合同有效。赵某聪对证据真实性认可，但不认可证明目的。

四、裁判结果

驳回原告赵某聪的诉讼请求。

五、房产律师点评

涉案房屋登记在吴某兰名下，对于该房屋是否为夫妻共同财产存在争议。若为吴某兰个人财产，其有权处分给赵某慧、赵某雨；若为夫妻共同财产，吴某兰处分时如未告知赵某贵则属无权处分，但出卖人对标的物是否具有处分权对合同效力不构成影响，赵某聪以此为由要求确认合同无效于法无据。

赵某聪主张吴某兰与赵某慧、赵某雨恶意串通，损害赵某贵继承人的合法权益。但现有证据不能证明赵某贵生前对该买卖交易提出异议，且赵某贵的遗嘱变化不排除其与吴某兰就涉案房屋处分达成一致意见的可能性。同时，赵某聪未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使交易价格明显低于市场价格，基于亲属关系亦不排除以买卖形式完成房屋过户的真实目的，并不必然导致合同无效。赵某聪未能达到能够排除合理怀疑的证明标准，应承担举证不能的不利后果。故对赵某聪要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记的诉讼请求，法院均不予支持。

办案心得

一、明确财产性质的重要性

在本案中，涉案房屋的产权性质成为争议的焦点。对于家庭成员众多且财产关系复杂的情况，明确财产的性质至关重要。在婚姻关系存续期间以及继承等情况下，应通过各种方式，如遗嘱、产权登记、协议等，尽可能明确财产是个人所有还是夫妻共同财产。

对于当事人来说，在处理重大财产时，要了解财产的来源和历史情况，确保财产的归属清晰明确。如果存在争议，应及时寻求法律帮助，通过合法途径确定财产性质。律师在代理此类案件时，要深入调查财产的背景情况，为当事人提供准确的法律意见，帮助当事人明确财产的归属。

二、合同效力与物权处分权的区分

本案中涉及到合同效力与物权处分权的问题。法院明确指出，出卖人对标的物是否具有处分权属于物权范畴，其对债权范畴下合同的影响主要在于合同能否实际履行，而对合同效力并不构成直接影响。

这提醒我们，在处理买卖合同纠纷时，不能简单地以出卖人无权处分为由主张合同无效。当事人应正确理解合同效力与物权处分权的关系，避免因错误的认识而导致不必要的诉讼。律师在为当事人提供法律服务时，要准确把握法律规定，向当事人解释清楚合同效力的判断标准，引导当事人合理主张权利。

三、恶意串通的举证责任

赵某聪主张吴某兰与赵某慧、赵某雨签订买卖合同时恶意串通，损害了赵某贵继承人的合法权益。但由于赵某聪未能达到能够排除合理怀疑的证明标准，最终承担了举证不能的不利后果。

在涉及恶意串通的案件中，举证责任较为严格。当事人需要提供充分的证据来证明恶意串通的存在，否则将难以得到法院的支持。

四、遗嘱的法律效力及变更

本案中，赵某贵先后立下多份遗嘱，且内容相互抵触。法院以最后的遗嘱为准，确定了遗嘱的效力。这表明遗嘱的法律效力及变更在继承纠纷中具有重要意义。

当事人在立遗嘱时，应确保遗嘱的形式合法、内容明确，避免因遗嘱的瑕疵而导致纠纷。同时，在遗嘱变更时，应采取合法有效的方式，如重新书写遗嘱、进行公证等。律师可以为当事人提供遗嘱起草和见证等法律服务，确保遗嘱的法律效力，避免在继承过程中出现争议。