(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

周某洁与贾某慧因房屋买卖投资产生纠纷。周某洁向一审法院起诉请求解除双方签订的《房屋买卖投资协议》及 2021 年 1 月 5 日的《承诺书》，并要求贾某慧承担诉讼费。贾某慧反诉请求解除《房屋买卖投资协议》，并要求周某洁支付房屋投资本金及投资利润 125 万元，同时承担诉讼费。周某洁上诉请求撤销一审判决第二项，改判由其归还贾某慧 61.8 万元。

二、原告诉求及上诉理由

1. 一审诉讼请求

    - 判令解除双方于 2018 年 7 月 15 日签订的《房屋买卖投资协议》，周某洁返还贾某慧合同款 50 万元。

    - 判令解除周某洁于 2021 年 1 月 5 日书写的《承诺书》。

    - 本案诉讼费由贾某慧承担。

2. 上诉理由

    - 周某洁没有阻止售卖涉案房屋，也未要求案外人查封房屋，房屋被查封是意外，且贾某慧在胁迫其签署《承诺书》前已明知房屋无法售卖，故周某洁不构成违约，不应承担贾某慧的利益损失，只应归还欠款。

    - 周某洁和贾某慧约定归还欠款、支付收益的前提是售卖涉案房屋后用卖房款兑现，但房屋至今未卖出，所附条件未成就，贾某慧无权要求支付收益。

    - 2021 年 1 月 5 日签署的《承诺书》是贾某慧及其外甥女等人采取威胁、辱骂、骚扰等手段逼迫周某洁写的，应属无效。

    - 周某洁仅收到贾某慧 61.8 万元借款，一审法院认定事实错误。

三、被告辩称及一审反诉请求

1. 一审辩称

    - 同意一审判决，不同意周某洁的上诉请求。

    - 双方并非借贷关系，贾某慧一共给了周某洁 81.8 万元用于投资，收益按比例分担。

    - 《承诺书》系周某洁自愿签署，不存在胁迫。

    - 周某洁在付款期限届满前提起诉讼已构成违约，应当支付本金和收益损失。

2. 一审反诉请求

    - 判令解除双方签订的《房屋买卖投资协议》。

    - 判令周某洁支付贾某慧房屋投资本金及投资利润 125 万元。

    - 本案诉讼费由周某洁承担。

四、法院查明

1. 2018 年 6 月 14 日至 2019 年 8 月 12 日期间，贾某慧通过转账及现金方式向周某洁支付款项，双方签订《房屋买卖投资协议》及补充条款，约定贾某慧投资 50 万元，待房屋出售或拆迁得款当日，周某洁须连同本金及利润一次性付给贾某慧。

2. 2019 年 4 月 19 日，周某洁与北京 C 公司签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋，2019 年 8 月 12 日取得产权证书。

3. 2020 年 11 月 5 日，案外人丁某楠申请诉前财产保全，查封涉案房屋。2021 年 1 月 13 日，法院立案受理丁某楠起诉周某洁民间借贷纠纷案，经调解周某洁需偿还丁某楠借款本息 150 万元，丁某楠申请对涉案房屋采取查封措施。

4. 2020 年 11 月 25 日和 2021 年 1 月 5 日，周某洁分别向贾某慧出具承诺书，承诺在一定期限内返还贾某慧投资资金并支付收益。

5. 周某洁主张未收到贾某慧所称的现金 20 万元，双方对款项支付情况存在争议。周某洁提交微信语音及银行账户流水明细等证据，贾某慧提交证人视频证言等证据。

五、裁判结果

1. 解除周某洁与贾某慧于 2018 年 7 月 15 日签订的《房屋买卖投资协议》。

2. 自判决生效之日起 10 日内，周某洁给付贾某慧投资本金及收益 1250000 元。

3. 驳回周某洁的诉讼请求。

六、房产律师点评

民事法律行为从成立时起具有法律约束力，依法成立的合同受法律保护。周某洁与贾某慧签订的《房屋买卖投资协议》是双方真实意思表示，合法有效。贾某慧履行了投资款支付义务，但周某洁因自身原因导致涉案房屋被查封，无法完成出售房屋的合同义务，构成违约。

周某洁虽主张 2021 年 1 月 5 日的《承诺书》系受胁迫所签，但证据不足。因周某洁不积极履行对案外人债务的付款义务导致房屋被查封，以及在付款期限届满前起诉表明不再履行义务，再次构成违约。根据法律规定，应视为付款条件成就，贾某慧有权要求周某洁提前履行支付投资本金及收益的义务。法院判令周某洁按照《承诺书》确认的数额向贾某慧支付投资本金及收益 125 万元，并无不当。

办案心得

一、明确合同性质与权利义务

在本案中，贾某慧与周某洁签订的《房屋买卖投资协议》明确了双方的权利义务关系。对于当事人来说，在参与类似的投资活动时，应确保合同条款清晰明确，准确界定合同的性质，无论是投资协议还是其他类型的合同。

贾某慧在签订协议后，按照约定履行了支付投资款的义务，这为其在后续的纠纷中主张权利奠定了基础。在签订合同前，当事人应仔细审查合同条款，明确自己的投资金额、收益分配方式、风险承担等关键内容，避免因合同条款模糊而产生争议。

二、保留交易证据的重要性

贾某慧在交易过程中，通过转账记录、收条等方式保留了支付投资款的证据。这些证据在纠纷解决过程中起到了关键作用，证明了贾某慧的实际投资行为。

在经济活动中，当事人应养成保留交易证据的好习惯。无论是转账记录、收条、合同文本还是沟通记录等，都可能成为日后维护自己合法权益的重要依据。同时，对于证据的保存应注意其真实性、完整性和可证明性，以便在需要时能够有效地为自己的主张提供支持。

三、面对违约行为的应对策略

周某洁的违约行为给贾某慧带来了损失，但贾某慧通过反诉的方式积极维护了自己的权益。当面对对方的违约行为时，当事人不应被动等待，而应及时采取法律措施。

首先，要收集对方违约的证据，包括违约的具体行为、造成的损失等。然后，根据合同约定和法律规定，选择合适的法律途径，如提起诉讼、反诉或申请仲裁等。在诉讼过程中，要充分阐述自己的主张，提供有力的证据，争取法院的支持。

四、诚信原则在交易中的重要性

周某洁在交易过程中，未能积极履行合同义务，甚至试图以各种理由逃避责任。这一行为不仅违反了合同约定，也违背了诚信原则。

在经济交易中，诚信原则是维护市场秩序和保障交易安全的重要基础。当事人应秉持诚信原则，履行自己的承诺，不得故意隐瞒事实、欺诈或违约。对于违反诚信原则的行为，法律将给予相应的制裁，以保护守约方的合法权益。

五、法律对违约行为的制裁

本案中，法院判决周某洁向贾某慧支付投资本金及收益 125 万元，这体现了法律对违约行为的制裁。法律通过明确违约责任和赔偿范围，为守约方提供了有效的救济途径。

当事人在签订合同前，应充分了解法律对违约行为的规定，明确违约的后果。同时，在合同履行过程中，要严格遵守合同约定，避免违约行为的发生。如果发生纠纷，应相信法律的公正裁决，通过合法途径维护自己的权益。