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案例背景及争议焦点

原告林某川起诉要求被告返还其购买位于北京市朝阳区一号房屋的出资款 334.92 万元。双方对出资款的性质存在争议，原告认为是借款，被告则主张是赠与。

原告诉求及理由

原告林某川请求判令被告返还购买涉案房屋的出资款。理由是 1998 年因平房拆迁，自己用拆迁安置款 24 万元从齐某辉处购买涉案房屋承租权，因户口问题借用被告名字办理承租手续。2001 年公有房屋出售时，自己出资购买房屋产权，因资金紧张用了被告夫妻的工龄和 3.5 万元，虽借名买房不成立，但双方共同出资是事实，被告应按房屋市场价值返还出资款。

被告辩称

被告称 1998 年出资买房时，父母口头承诺将涉案房屋赠与自己，且自己与父母共同居住，房屋登记在自己名下。2001 年公有住房出售给承租人时，自己出资 3.5 万元并折算了夫妻工龄，现房屋已登记在自己名下，赠与行为已完成。原告虽购买承租权时有出资，但在房屋内居住 20 年已因出资受益，故不同意返还出资款。

法院查明情况

1. 原告与齐某玲系夫妻关系，育有被告、林某贤、林某聪、林某洋四名子女，齐某玲于 2016 年 11 月 1 日去世。

2. 1998 年 4 月 20 日，原告、林某洋与拆迁办签订北京市居民房屋拆迁安置补助协议书，约定乙方有正式住房柒间，甲方安置乙方放弃贰居壹套、壹居贰套，给付乙方搬家补助费等各项补助费共计 514300 元。1998 年 6 月 18 日，原告出资 24 万元从齐某辉处购买涉案房屋承租权，承租人登记为被告。

3. 2001 年 9 月 20 日，被告与北京 F 公司签订出售自管公有住宅楼房协议书，约定被告购买涉案房屋，房价款 48616 元，被告交纳公共维修基金 1642 元，购房交易费产权登记费 300 元。工龄折扣按购房人夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣，实际折算男方工龄 24 年，折算女方工龄 24 年。2002 年 1 月 28 日，涉案房屋登记在被告名下。

4. 双方均认可被告在房改时出资 35000 元，涉案房屋原由原、被告共同居住，后于 2016 年 5 月因房屋权属问题发生争议，被告搬出房屋，现房屋由原告居住，房产证及购房票据均在原告处保管。

5. 2016 年 11 月 23 日，原告以合同纠纷为由将被告诉至法院，请求判令涉案房屋归其所有，被告配合办理过户手续。法院判决驳回原告全部诉讼请求，原告上诉后被北京市第三中级人民法院驳回。

6. 庭审中，原告主张出资款性质为借款，被告则认为是赠与，并提交林某贤出具的书面证明，内容为父母在 1998 年购买涉案房屋时说过该套房给被告，2001 年房改时由被告夫妻出资 35000 元及二人工龄将该套房变为产权房。原告对此不予认可。

裁判结果

驳回原告林某川的全部诉讼请求。

房产律师点评

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在父母出资购房的情形中，将出资为借贷的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合证明责任分配原则。首先，赠与关系比借贷关系更难以被证明。其次，主张借贷关系的父母应比主张赠与关系的子女更接近证据并容易保留证据。再次，父母出资为赠与的可能性高于借贷，父母出资目的多是为改善子女居住条件，而非日后要回出资。

具体到本案，从原告出资交纳换房差价款至今已逾二十年，房屋由原、被告双方长期共同居住，期间原告从未让被告出具借款凭证，亦未提交证据证明其曾向被告催要过借款，故原告主张出资款为借款，缺乏证据依据，应认定该出资为对被告的赠与。

由于赠与的财产权利已经转移并且本案不具有应当撤销赠与的情形，现原告要求被告返还出资款的诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张的房屋增值利益，房改房带有社会福利、保障性质，原告因出资从中获利不符合房改房性质，且出资款性质已认定为赠与，故法院对此不予支持。

办案心得

一、出资性质的明确约定

在本案中，双方对于出资款的性质存在重大争议，原告主张为借款，被告认为是赠与。这凸显了在家庭内部涉及重大财产出资时，明确出资性质的重要性。无论是父母对子女的出资，还是其他亲属之间的出资，都应通过书面协议、聊天记录等方式明确出资的性质是借款还是赠与，避免日后因出资性质不明而产生纠纷。

对于律师而言，在为当事人提供法律咨询时，应提醒当事人在涉及财产出资时明确约定性质，并保留相关证据。如果是借款，应明确还款方式、期限等；如果是赠与，也可以通过书面形式明确赠与的条件和范围，以减少潜在的法律风险。

二、证据保留的重要性

原告在主张出资款为借款时，因缺乏证据而承担了不利后果。这提醒人们在经济往来中，无论是家庭内部还是外部交易，都应注重保留证据。如果是借款，应保留借条、转账记录、催款记录等；如果是赠与，也可以在适当的时候保留一些能够证明赠与意图的证据，如聊天记录、证人证言等。

律师在处理案件时，应指导当事人正确收集和保留证据。在纠纷发生前，就提醒当事人注意保留与交易相关的各种证据，以便在诉讼中能够有力地支持自己的主张。同时，对于可能存在争议的事项，应及时采取措施固定证据，避免证据灭失或难以获取。

三、房改房的特殊性质

本案涉及房改房，房改房在出售时带有社会福利、保障性质，并非按照市场价格定价。这提醒人们在处理房改房相关的纠纷时，要充分考虑房改房的特殊性质。对于出资购买房改房的当事人来说，要明确自己的权利和义务，了解房改房的政策规定和交易限制。

律师在处理房改房纠纷时，要准确把握房改房的法律性质和政策规定，为当事人提供专业的法律建议。在涉及房改房的交易中，应提醒当事人注意遵守相关政策法规，避免因不了解政策而导致交易无效或产生纠纷。

四、赠与的法律后果

一旦赠与的财产权利已经转移，且不具有应当撤销赠与的情形，赠与人要求受赠人返还出资款的请求通常难以得到支持。这表明在作出赠与决定时，赠与人应慎重考虑赠与的后果。对于受赠人来说，也要明确接受赠与后的法律责任和义务。

律师在处理赠与纠纷时，要向当事人解释赠与的法律后果，帮助当事人在作出赠与决定前充分考虑各种因素。如果当事人对赠与存在争议，律师应根据具体情况分析是否存在撤销赠与的法定情形，为当事人提供合理的法律建议。