(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

张某文向一审法院起诉，请求依法分割B号房屋、A号房屋，分得房屋2/3的份额，判令林某给付拆迁补偿款、A号房屋租金及B号房屋使用费。张某文上诉请求撤销一审判决，支持其一审全部诉讼请求。林某上诉请求撤销一审判决，改判B号房屋及A号房屋上三分之二的相关权利归其所有，并驳回张某文的全部诉讼请求。争议焦点为西房的权属及《协议书》的理解。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 依法分割B号房屋、A号房屋，张某文分得房屋2/3的份额。

   - 判令林某给付张某文拆迁补偿款25656.4元。

   - 判令林某给付张某文A号房屋租金1.36万元。

   - 判令林某返还张某文B号房屋使用费19.2万元。

2. 上诉请求及理由：

   - A号房屋自交付之日起由林某出租并收取租金，张某文主张租金合理。

   - 张某文不应给付林某A号房屋差额面积房款16519元，吴某退给林某的款项中三分之二应归张某文，远超16519元。

   - 吴某给付林某的28.8万元房屋使用费中三分之二应属张某文，一审判决与认定事实矛盾。

被告辩称

1. 林某辩称：

   - 不同意张某文的上诉请求，争议房屋及拆迁利益应归林某所有，一审判决无法律依据，张某文上诉主张计算方式错误，28.8万元是夫妻共同财产。

2. 吴某辩称：

   - 同意林某的意见。

林某上诉请求及理由

1. 上诉请求：

   - 撤销一审判决，改判一审判决第一项、第二项结果中认定的B号房屋及A号房屋上三分之二的相关权利也应归林某所有，并驳回张某文的全部诉讼请求。

2. 事实和理由：

   - 西房权属问题：一号院内西房虽系张某文与吴某婚前所建，但婚后双方共同生活，2009年共同出资对西房进行翻、扩建，西房已非原房，吴某有较大贡献，应为夫妻共同财产，拆迁中多出的安置房屋面积及购买面积也应为夫妻共同财产。

   - 《协议书》认定问题：《协议书》与《析产协议》是独立协议，一审法院将《协议书》第一条与第二条割裂并适用《析产协议》错误，协议系张某文提出与打印，应是其真实意思表示，内容是一个整体，需先履行第一条才有第二条的履行，协议未指明适用于先前的《析产协议》的拆迁利益，林某在张某文未履行第一条义务时无需履行第二条义务，一审法院割裂协议不符合常识。

法院查明情况

1. 张某文与吴某于2005年12月26日登记结婚，均系再婚，婚后未生育子女，张某文之子张某灏与二人共同居住，林某未与二人共同居住。张某文曾起诉离婚，北京市第一中级人民法院准许离婚，未处理夫妻共同财产。

2. 一号院是张某杰、张某文等共同生活的院落，张某文居住在西侧小院落，有北房、西房、东房及棚建房屋，北房、西房、东房为婚前建设，婚后2009年3月二人出资棚建院落并加盖西房及东房二层。

3. 根据《北京市门头沟区门城地区个人建房许可证》，张某杰于1994年5月24日申请在一号院内西侧新建房屋，街道办事处、区规划管理局同意新建东房三间、西房三间。

4. 一号院拆迁，张某文、林某、张某灏签订《析产协议》，对一号院房屋进行析产。

5. 2010年12月9日，林某就西房与拆迁单位签订拆迁协议，明确被拆迁房屋建筑面积、应安置面积、安置房屋情况、补交差额房款、房屋重置成新价及附属物补偿价、奖励补助费等内容，拆迁补偿款发放后由张某文管理和支配。

6. 2011年1月7日，张某文与林某签订《协议书》，约定张某文给林某房屋面积并分户，林某所得房屋产权和费用林某占三分之一，张某文占三分之二。

7. 拆迁单位向林某补发周转费，林某选定B号及A号房屋作为安置房，B号房屋交付后由张某文、吴某使用，张某文交纳差额面积房款并负担装修费用。A号房屋租金问题，林某认可按1700元/月出租一年，张某文认为自交付之日一直出租但仅要求分割一年租金。吴某给付林某B号房屋使用费及扣除装修费等款项，张某文对款项数额无异议，但认为其中三分之二属于自己，要求林某返还。

争议问题

1. 西房权属问题：

   - 张某文主张西房1994年以父亲张某杰名义审批，实际由其出资建设，与张某杰协商房屋归其所有，2009年与吴某出资加盖二层，西房为其婚前个人财产，吴某仅在房屋重置成新价方面有贡献。张某文提交《建房契约》、居委会证明、调解书、现场勘查图等证据。

   - 林某、吴某认可西房婚前存在，但认为以张某杰名义审批，《建房契约》真实性存疑，吴某婚后对西房有维护、加盖二层，西房拆迁奖励的20平方米应含吴某利益，吴某将利益赠与林某。

2. 《协议书》理解问题：

   - 张某文认为西房是其个人财产，与林某约定拆迁补偿利益林某占三分之一，《协议书》第一条是想多拿一套安置房但未实现，第二条与第一条无直接关联，是林某所得拆迁补偿利益分割标准。

   - 林某、吴某认为签订《协议书》是张某文从其面积中给林某7.5平方米多得一套房，林某再签拆迁协议，所得房屋及补偿款林某得三分之一，张某文得三分之二，但林某仅签一份拆迁协议，第一条未实现，第二条不能履行。

法院认为

1. 西房权属问题：西房系以张某杰名义审批建设，结合《建房契约》、居委会证明、现场勘查图及庭审记录，西房应为张某文个人财产。吴某与张某文出资加盖二层的行为非出于居住需要，且未增加土地面积，西房仍应视为张某文个人财产。

2. 《协议书》理解问题：张某文与林某均认可分户拆迁为获取更多补偿利益，对《协议书》第二条与第一条关联性有争议。从西房归属、协议人身份关系、签订背景及公平合理角度分析，《协议书》两个条款不具备直接关联性。林某基于拆迁所获拆迁补偿利益应由张某文取得三分之二，林某取得三分之一。

   - 西房虽归张某文，但除面积置换安置房屋外，房屋重置成新价及附属物补偿价等费用为张某文与吴某共同所有。张某文应取得应得拆迁补偿款，负担安置房屋差额面积房款的2/3，如有剩余林某应返还，不足张某文应给付林某差额。

   - B号房屋相关权利归张某文与林某共同享有，张某文、吴某占有使用B号房屋应支付三分之一使用费，林某应返还张某文、吴某各一半金额。

裁判结果

1. 位于北京市门头沟区B号房屋的相关权利归张某文与林某共同享有，其中张某文享有三分之二的份额，林某享有三分之一的份额。

2. 位于北京市门头沟区A号房屋的相关权利归张某文与林某共同享有，其中张某文享有三分之二的份额，林某享有三分之一的份额。

3. 张某文于本判决生效之日起七日内给付林某差额面积房款16519元。

4. 林某于本判决生效之日起七日内返还张某文房屋使用费96000元，给付张某文租金13600元，返还吴某房屋使用费96000元。

5. 驳回张某文的其他诉讼请求。

房产律师点评

法院认定西房为张某文个人财产是正确的。张某文与吴某婚后未与林某共同生活，未形成继父子关系，西房本属张某文，各方签订《析产协议》分户是为获取更多拆迁补偿利益。《协议书》中林某基于西房拆迁所获拆迁补偿利益，张某文占三分之二、林某占三分之一符合实际情况。从拆迁补偿过程看，补偿款由张某文支配，B号房屋由张某文、吴某使用至离婚，可印证西房拆迁利益的分配。法院对B号、A号房屋所有权份额的认定正确，林某主张房屋全部归其所有不成立。张某文应承担相应份额的安置房屋差额面积房款，法院对差额面积房款的处理结果得当。吴某退给林某的款项问题可另行解决。B号房屋使用费问题，因房屋按份共有，张某文、吴某使用应支付相应份额使用费，法院判决林某返还张某文、吴某各96000元合理，如有争议可另行解决。A号房屋租金，张某文享有三分之二权利，法院处理结果正确，张某文主张林某长期出租但未提供证据，法院不予采信。

办案心得

一、深入挖掘案件事实

在本案中，深入了解案件事实是胜诉的基础。西房的建设背景、审批情况、婚后的修缮与扩建以及各方的关系等方面都存在复杂的情况。通过仔细查阅相关证据，如《建房契约》、居委会证明、拆迁协议等，以及对当事人的详细询问，我们逐步还原了案件的全貌。

对于律师来说，不能仅仅满足于当事人的陈述，要主动去挖掘案件背后的事实。在本案中，张某文与林某、吴某之间的关系以及西房的历史变迁都对案件的结果产生了重要影响。只有全面了解这些事实，才能在法庭上准确地阐述案件情况，为当事人争取合法权益。

二、准确解读法律文件

本案中涉及多个法律文件，如《析产协议》和《协议书》。准确解读这些文件的含义和法律效力是案件胜诉的关键。

在分析《协议书》时，我们从西房的归属、协议人的身份关系、签订背景以及公平合理等多个角度进行了深入分析。通过对法律条文的准确运用和对协议条款的细致解读，我们向法院阐明了协议的真实含义和各方的权利义务。

律师在处理案件时，要具备扎实的法律知识和严谨的逻辑思维能力，能够准确把握法律文件的核心内容，为当事人提供专业的法律意见。同时，要善于从复杂的法律关系中找出关键问题，通过合理的法律解释和论证，维护当事人的合法权益。

三、巧妙运用证据规则

证据是诉讼的核心。在本案中，张某文提供的《建房契约》、居委会证明等证据起到了至关重要的作用。这些证据不仅证明了西房的权属问题，也为我们对《协议书》的解读提供了有力的支持。

在诉讼过程中，律师要善于收集、整理和运用证据。要根据案件的具体情况，选择最有说服力的证据，并通过合理的方式向法庭展示。同时，要注意证据的合法性、真实性和关联性，确保证据能够被法庭采纳。

此外，对于对方提出的证据，要进行认真的审查和分析，找出其中的漏洞和矛盾之处，通过质证环节削弱对方证据的证明力。在本案中，我们通过对林某、吴某提供证据的质疑和反驳，进一步巩固了我方的主张。

总之，在本案中，通过深入挖掘案件事实、准确解读法律文件、巧妙运用证据规则和维护公平正义原则，我们成功为当事人争取到了合法权益。这也为我们今后处理类似案件提供了宝贵的经验和启示。