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案例背景及争议焦点

原告林某墨向法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于 2010 年 8 月 12 日签订的《协议书》第二条；2.判令被告赔偿原告损失 100 万元。争议焦点在于《协议书》第二条的效力以及被告是否应当赔偿原告损失。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 请求法院判令解除 2010 年 8 月 12 日签订的《协议书》第二条。该条款约定离婚协议中约定的北京市朝阳区某房屋归被告所有，被告将自己婚前所有的北京市朝阳区另一处宅基地及地上房屋给原告作为补偿，若遇拆迁，所有拆迁款项全归原告所有。

   - 要求被告赔偿损失 100 万元。理由是原告已依约将约定房屋交付给被告，但被告未依约交付宅基地及地上房屋，且该房屋已被拆迁无法履行，而被告已将约定归原告的房屋转售给第三人并办理过户手续。

2. 事实和理由：

   - 原、被告双方于 2009 年 8 月 6 日签订《离婚协议书》，约定双方婚后购有的北京市朝阳区某房屋归女方（原告）所有。2010 年 8 月 12 日，双方又签订《协议书》对上述房屋归属进行了变更，并约定被告以其婚前宅基地及地上房屋作为补偿给原告。

   - 2018 年 4 月 24 日，北京市朝阳区人民法院作出某民事判决书，认定《协议书》中涉及宅基地流转的部分因违反土地管理法规定应认定无效，且被告只是宅基地上房屋的较大份额共有人，拆迁利益应属家庭成员共同共有，其行为属欠缺处分权的处分行为，权利未发生转移。原告可以另案要求被告就《协议书》承担责任。

被告辩称

被告苏某施辩称：不同意原告全部诉讼请求。认为合同虽有解除、无效情形，但没有就条款进行解除的法律依据，且合同已经实际履行。拆迁时双方已经就原告进行了安置，原告在拆迁安置过程中，已经享受了相关安置利益，并且取得了安置房屋，所以合同是合法有效的，不存在原告有损失情况。当时卖房是原告同意的，卖房钱用于偿还双方婚姻存续期间的赌债。

法院查明情况

1. 原告、被告原系夫妻关系，于 2009 年 8 月 6 日协议离婚。

2. 2009 年 8 月 6 日，双方签订《离婚协议书》，载明因感情不合自愿离婚，婚后无子女，双方婚后购有的北京市朝阳区某房屋归女方（原告）所有。

3. 2010 年 8 月 12 日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》，其中第二条约定了房屋归属变更及宅基地补偿等内容。

4. 2011 年 12 月 9 日，北京市朝阳区某公司作为腾退人，与被腾退人被告签订《房屋腾退补偿协议书》，被告在腾退范围内居住的房屋地址为两处，宅基地使用面积及正式房屋建筑面积均有明确记载，现有实际人口包括被告、原告、被告之子苏某广、被告之父苏某、被告之母李某芬。

5. 2011 年 12 月 17 日，另一公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋腾退安置协议书》，载明了应安置面积、选择购买的安置房情况及相关费用等。

6. 因北京市朝阳区两处宅基地拆迁腾退，苏某广、苏某、李某芬以分家析产纠纷为由起诉原告、被告。2018 年 4 月 24 日，北京市朝阳区人民法院作出某民事判决书，认定宅基地不得流转，被告对宅基地上房屋属欠缺处分权的处分行为，权利未发生转移，原告可另案要求被告承担责任。

7. 2012 年 7 月 4 日，被告将北京市朝阳区某房屋出售给案外人李某碧并办理过户手续，成交总价明确。

裁判结果

一、被告苏某施于本判决生效之日起七日内赔偿原告林某墨损失 100 万元；

二、驳回原告林某墨的其他诉讼请求。

房产律师点评

一、《协议书》第二条的效力认定

本案中，对于 2010 年 8 月 12 日被告作为甲方与原告作为乙方签订的《协议书》第二条的效力问题，需要从多方面进行分析。首先，根据土地管理法的规定，宅基地具有较强的人身依附关系，不得流转，该规定属于效力性强制性规定，违反则应认定无效。其次，被告只是对于北京市朝阳区某宅基地上房屋享有较大份额的共有人，涉及拆迁时，拆迁利益应属于家庭成员共同共有。综上，《协议书》第二条应属无效。

二、原告损失的认定及赔偿依据

由于《协议书》第二条无效，致使合同目的无法实现。该条款自始无效，原告要求解除无法律依据，法院不予支持。但被告已经将北京市朝阳区某房屋出售，且该房屋原本在离婚协议中约定归原告所有。同时，虽然原告因宅基地拆迁取得了一套安置房屋的居住使用权，但原告并未取得宅基地拆迁时属于被告所占份额的全部利益。

在确定原告损失时，应考虑签订《离婚协议书》和《协议书》时的真实意思表示，结合被安置房屋情况、北京市朝阳区某房屋出售价格，以及双方各自过错等因素。法院认为原告主张被告赔偿 100 万元损失的诉讼请求并无不当，予以支持。

案件启示

一、准确把握法律规定

在本案中，律师准确把握了土地管理法关于宅基地不得流转的规定，认定《协议书》中涉及宅基地的部分无效。这提醒我们，在处理房产纠纷案件时，必须深入研究相关法律法规，准确理解法律条文的含义和适用范围，为当事人提供准确的法律分析和建议。

二、全面分析案件事实

律师对案件事实进行了全面深入的分析，包括离婚协议的签订、《协议书》的内容、房屋的出售、宅基地的拆迁安置等各个环节。通过对这些事实的梳理和分析，找出了对当事人有利的证据和法律依据，为胜诉奠定了基础。在处理案件时，律师要全面了解案件的来龙去脉，不放过任何一个细节，以便更好地为当事人争取合法权益。

三、合理确定赔偿请求

在确定原告的损失赔偿请求时，律师充分考虑了各种因素，如签订协议时的真实意思表示、被安置房屋情况、出售房屋价格以及双方过错等。这使得赔偿请求既具有合理性，又能够得到法院的支持。在处理类似案件时，律师要根据具体情况，合理确定赔偿请求的范围和金额，避免过高或过低的请求导致不利的结果。

四、善于运用生效判决

本案中，律师善于运用之前的生效判决，即北京市朝阳区人民法院作出的某民事判决书，来支持自己的观点。生效判决具有权威性和确定性，对于后续的诉讼具有重要的参考价值。律师要善于利用生效判决，在诉讼中引用相关的法律规定和判决结果，增强自己的诉讼主张的可信度。