(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

原告林某文向本院提出诉讼请求：确认被告钱某红与孙某强于 2019 年 3 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，被告孙某强将北京市朝阳区一号房屋过户至被告钱某红名下。争议焦点在于该房屋买卖合同是否有效，以及是否存在恶意串通等损害第三人利益的情形。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 林某文请求确认钱某红与孙某强签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求孙某强将房屋过户回钱某红名下。

2. 事实和理由：

   - 林某文于 2004 年取得北京市朝阳区一号房屋产权。2018 年，林某文与他人存在继承纠纷，法院判决林某文需给付其他继承人相应款项。为规避判决执行，林某文于 2018 年 10 月与钱某红结婚，并将房屋过户至钱某红名下。之后，钱某红在林某文不知情的情况下，擅自与孙某强签订房屋买卖合同并完成过户，林某文认为二人恶意串通，损害了自己及其他债权人的合法权益。

被告辩称

1. 被告钱某红：未出庭，亦未提交书面答辩状。

2. 被告孙某强辩称：

   - 本案事实经过：2019 年 3 月 1 日，孙某强签署授权委托书委托曲某鑫全权代理其与钱某红签订并履行房屋买卖相关事宜。2019 年 3 月 17 日，在房屋中介公司的居间服务下，曲某鑫与钱某红签署《买卖定金协议书》，约定以 434 万元的价格购买一号房屋，曲某鑫支付了定金。之后，双方又签署了《北京市存量房屋买卖合同》草签合同及《补充协议》，进一步约定了房屋价款、付款方式等内容。2019 年 3 月 29 日，曲某鑫向钱某红转账支付了购房款，孙某强和钱某红签署了网签备案合同，并办理了过户手续，孙某强取得了房屋不动产权证书。

   - 合同真实有效：钱某红对涉案房屋享有单独所有权，孙某强依据不动产权证书及钱某红的承诺，相信其有权处分房屋。合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通的情形。孙某强与钱某红在中介服务下进行交易，孙某强是善意购买，且支付了市场价的对价。合同不存在其他无效的情形。

   - 请求驳回原告诉讼请求：孙某强认为自己与钱某红签订的合同真实有效，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，且房屋已过户，物权转移行为完成，请求法院驳回林某文的全部诉讼请求。

3. 第三人曲某鑫述称：不认可林某文的诉讼请求，称孙某强让其推荐房子，其与钱某红签订了买卖合同，实际购房人是孙某强，购房款由孙某强支付。知道房屋是夫妻共同财产，钱某红称其妻子同意卖房，双方以其与钱某红签订的买卖合同履行。

法院查明情况

1. 一号房屋由林某文购买并于 2004 年取得房屋所有权证。2018 年 10 月，林某文与钱某红结婚后将房屋过户至钱某红名下，钱某红取得房屋所有权证，登记为单独所有。

2. 2019 年 3 月 17 日，钱某红与曲某鑫、房屋中介公司签订《买卖定金协议书》，约定曲某鑫购买一号房屋，价款 434 万元，曲某鑫支付了定金，钱某红出具收据。

3. 2019 年 3 月 20 日，钱某红与曲某鑫签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋的基本情况、成交价格、付款方式等内容，并约定房屋已出租，承租人放弃优先购买权。合同还约定了补充协议，钱某红承诺房屋相关问题与曲某鑫无关，且同意曲某鑫将房屋过户给任何人。双方还签订了《补充协议》，约定房屋成交价 434 万元，其中房屋实际成交价 333 万元，房屋家具、家电等作价 101 万元。

4. 2019 年 3 月 29 日，曲某鑫向钱某红转账 400 万元。当日，钱某红与孙某强签署《北京市存量房屋买卖合同》网签备案合同，约定房屋成交价格 333 万元，买受人应在过户前交齐房款。林某文不认可网签合同上钱某红签字的真实性，但不申请笔迹鉴定。孙某强主张系钱某红本人签字。法院对林某文的主张不予采信。当日，房屋过户登记至孙某强名下，现由孙某强占有、使用。

5. 孙某强主张委托曲某鑫购房，并提交《授权委托书》，林某文不认可其真实性及证明目的，曲某鑫认可。法院对《授权委托书》的真实性予以采信。

6. 林某文主张钱某红与孙某强恶意串通，房屋低于市场价出售损害其利益及其他债权人债权，网签价低于成交价恶意逃避税收，网签合同非双方真实意思表示。林某文提交了与钱某红的录音作为证据，法院对录音的真实性予以采信，对其提交的房屋价格截图打印件等证据，因未出示原件，法院不予采信。

7. 另查，林某文与其他继承人存在继承纠纷，法院判决林某文给付其他继承人相应款项。此外，其他继承人还以债权人撤销权纠纷为由起诉林某文和钱某红，法院判决撤销林某文将房屋无偿转让给钱某红的行为。

裁判结果

驳回原告林某文的全部诉讼请求。

房产律师点评

一、委托代理关系的认定

在本案中，孙某强提交了《授权委托书》，显示其委托曲某鑫全权代理与钱某红签订并履行房屋买卖相关事宜，曲某鑫对此予以认可。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，曲某鑫主张签合同时曾告知钱某红其系替朋友购房，且购房款实际由孙某强支付，钱某红同意曲某鑫将房屋过户给任何人，而后又与孙某强签订网签合同并办理过户，综合现有证据，可以认定钱某红在签署网签合同时知晓孙某强是房屋的实际购买人，曲某鑫系代孙某强购买房屋。

二、合同效力的分析

1. 恶意串通的认定：钱某红虽未经林某文同意擅自处分房屋，但林某文未提交充分证据证明房屋成交价低于市场价，难以认定钱某红与孙某强存在“恶意串通，损害第三人利益”的情形。

2. 逃避税收的问题：双方签订的《补充协议》约定房屋成交价为 434 万元，其中房屋实际成交价为 333 万元，家具等作价 101 万元，而网签合同中房屋成交价为 333 万元，与实际交易价格不符。根据规定，受让方应按合同成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由，征收机关可参照市场价格核定。现孙某强依据 333 万元缴纳税款，税务机关出具了完税证明，对于实际交易价与网签合同约定价款之间的差价是否需缴纳税款，应由税务征收机关确定。双方所签网签合同本身并不存在损害国家利益的情形，林某文以“恶意逃避国家税收，损害国家税收”为由要求确认合同无效的主张不能成立。

3. 真实意思表示的判断：林某文主张网签合同非钱某红和孙某强的真实意思表示，但未提供充分证据证明，且其虽主张网签合同非钱某红本人签字，但未提供证据反驳。录音中钱某红虽称不认识孙某强，但这与双方签署网签合同并办理过户的行为不符。因此，法院对林某文的该项主张不予采信。

综上，林某文主张钱某红与孙某强所签《网签合同》无效的事由均不能成立，法院驳回其诉讼请求是合理的。

案件启示

一、证据的重要性

在本案中，原告林某文主张被告钱某红与孙某强恶意串通等，但未能提供充分证据证明其主张。这提醒我们，在诉讼中，证据是支持自己诉求的关键。当事人需要尽可能收集全面、真实、有效的证据，以证明自己的主张。律师在代理案件时，也要仔细审查当事人提供的证据，分析证据的证明力，指导当事人补充和完善证据，否则可能面临败诉的风险。

二、法律关系的清晰梳理

本案涉及复杂的房屋买卖法律关系，包括委托代理关系、合同效力认定等。律师需要清晰地梳理各种法律关系，准确适用法律规定。对于委托代理关系，要明确委托人、受托人及第三人之间的权利义务；对于合同效力的判断，要综合考虑各种因素，如是否存在恶意串通、是否损害国家或第三人利益、是否符合当事人的真实意思表示等。只有清晰地梳理法律关系，才能准确地把握案件的核心问题，为当事人提供有效的法律建议和诉讼策略。

三、对法律规定的准确理解和运用

本案中，关于房屋交易价格与税收的关系，以及合同效力与税收问题的关联，都需要准确理解和运用相关法律规定。律师要深入研究法律条文，明确法律规定的适用条件和范围，结合案件事实，为当事人进行合理的法律分析和论证。同时，要关注法律的变化和实践中的裁判观点，及时调整诉讼策略，以维护当事人的合法权益。

四、对当事人行为的审慎审查

在房屋买卖等重大交易中，当事人的行为可能对合同效力和权益产生重大影响。律师需要对当事人的行为进行审慎审查，如房屋所有权的变更、合同的签订和履行等。对于可能存在风险的行为，要及时提醒当事人，并采取相应的防范措施。在本案中，钱某红擅自处分房屋的行为引发了纠纷，这也提醒我们，在交易过程中，当事人要遵守法律规定和合同约定，避免因不当行为导致法律风险。