(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

原告林某芹、刘某美向法院提出诉讼请求：要求位于北京市朝阳区某号房屋（以下简称“涉案房屋”）所有权益由林某芹、刘某美共同享有，由林某芹、刘某美给予夏某晶房价款，该房屋由林某芹、刘某美享有排他性地居住、使用权。房价款可按三套安置房屋均价计算为 124403.20 元，或按房屋单价计算为 151368 元。争议焦点在于涉案房屋的权益归属以及夏某晶、刘某辉出售房屋给刘某晋的行为是否有效，刘某晋是否构成善意取得。

原告诉求及理由

1. 一审起诉请求：

   - 林某芹、刘某美请求法院确认涉案房屋的所有权益归她们共同享有，并享有排他性居住使用权，同时愿意给予夏某晶房价款。

2. 事实和理由：

   - 林某芹与刘某辉于 2009 年 12 月 29 日结婚，刘某美系双方婚生女，后两人于 2015 年 5 月 11 日离婚，刘某美归林某芹抚养。夏某晶系刘某辉之母。2011 年 11 月，夏某晶经法院调解获得其父母位于北京市朝阳区某号宅基地北房南侧通连房一排。

   - 2014 年该地拆迁，夏某晶作为被腾退人与北京市朝阳区某公司签订《腾退安置协议书》，约定夏某晶在腾退范围内居住的正式房屋 6 间，现有实际居住人口 4 人，在册人口 4 人，分别为夏某晶、刘某辉、林某芹、刘某美，安置房屋的地址为涉案房屋、另一房屋（E 号）、还有一套房屋（F 号）。

   - 2015 年，林某芹、刘某美曾以析产纠纷为由起诉，要求确认涉案房屋归林某芹所有，E 号房屋归刘某美所有。庭审中，夏某晶称涉案房屋已于 2014 年 6 月出售给刘某晋，房屋由刘某晋实际占有。

   - 2016 年，林某芹起诉夏某晶、刘某辉、刘某晋，要求确认夏某晶、刘某辉与刘某晋达成的关于涉案房屋的口头买卖合同无效，法院未支持林某芹的诉讼请求。2020 年，林某芹、刘某美再次起诉，要求确认夏某晶、刘某辉出售涉案房屋行为系无权处分，刘某晋不构成对该房屋的善意取得，法院驳回了起诉。林某芹、刘某美认为，因涉案房屋内有她们的拆迁权益，在未依法分割前，夏某晶、刘某辉将房屋出售给刘某晋系无权处分，刘某晋因不符合善意取得条件，不能取得该房屋的所有权，该房屋的实际权利人仍然是林某芹、刘某美、夏某晶、刘某辉，故诉至法院。

被告及第三人辩称

1. 夏某晶、刘某辉辩称：夏某晶、刘某辉与刘某晋之间的房屋买卖合同已经法院确认合法有效，林某芹、刘某美的诉讼请求应以合同无效为基础。在合同有效的情况下，林某芹、刘某美的诉讼请求无事实和法律基础。

2. 第三人刘某晋辩称：购房前多次与夏某晶、刘某辉、林某芹协商，林某芹对出售房屋知情，自己符合善意取得的条件。购房前还询问过村委会，村委会也说能够直接写自己的名字。不同意林某芹、刘某美的诉讼请求。

法院查明情况

1. 刘某辉系夏某晶之子，刘某晋系夏某晶的侄子。林某芹与刘某辉于 2009 年 12 月 29 日登记结婚，2015 年 5 月 11 日登记离婚，二人育有一女刘某美，由林某芹抚养。2011 年 11 月，夏某晶获得其父母遗产位于某号院北房南侧通连房一排。2014 年 5 月 15 日，夏某晶作为被腾退人、北京市朝阳区某公司作为腾退人签订《腾退安置协议书》。

   - 该协议约定：夏某晶在腾退范围内居住的正式房屋 6 间、建筑面积 60 平方米；现有实际居住人口 4 人，分别为户主夏某晶、之子刘某辉、之儿媳林某芹、之孙女刘某美；安置房屋的现房安置地址为涉案房屋（面积 57.12 平米、单价 2650 元/平米）、E 号房屋（面积 57.12 平米、单价 2410 元/平米）、F 号房屋（面积 111.45 平米、单价 2620 元/平米）。

   - 《腾退安置办法》规定了腾退安置的补偿方式、补偿标准、安置楼房购买规定等内容。

   - 2015 年 11 月 12 日，某办公室出具《某号夏某晶安置房屋面积》，明确了安置人口及安置房屋面积等情况。

2. 2015 年，林某芹、刘某美以析产纠纷为由起诉夏某晶、刘某辉，要求确认涉案房屋归林某芹所有，E 号房屋归刘某美所有。该案庭审中，夏某晶称涉案房屋已于 2014 年 6 月卖给刘某晋，所得款项 110 万元由夏某晶支配，房屋现由刘某晋实际占有。

   - 法院于 2016 年 6 月出具某民事判决书，认为因涉案房屋涉及案外人及其他法律关系，该案中不予处理。判决 F 号房屋归夏某晶、刘某辉共同享有，E 号房屋归林某芹、刘某美共同享有，林某芹、刘某美支付夏某晶购房款 12 万元。该判决书已于 2016 年 7 月 8 日生效。

3. 2016 年，林某芹将夏某晶、刘某辉、刘某晋诉至法院，要求确认夏某晶、刘某辉和刘某晋就涉案房屋达成的口头买卖合同无效。法院作出某判决书，驳回了林某芹的诉讼请求。

   - 刘某晋表示 2014 年 6 月左右，因刘某辉、夏某晶欠刘某晋钱，要把涉案房屋出售给刘某晋用来抵债，最终达成口头协议，价格为 110 万元。林某芹表示不知情也未同意，认为夏某晶、刘某晋、刘某辉恶意串通。刘某晋提交刘某辉书写的《以房抵债承诺书》复印件，夏某晶、刘某辉认可，林某芹认为是虚假的。刘某晋通过其岳母账户向夏某晶、刘某辉转账支付房款，林某芹不认可该款项为购房款。夏某晶、刘某辉、刘某晋表示房屋自取得后便由刘某晋居住使用，刘某晋于 2015 年年初装修，林某芹表示不清楚房屋居住情况。涉案房屋目前尚未办理房产证。

   - 诉讼中，法院前往涉案房屋周围的房地产经纪机构询问市场价格。因房屋未办理房产证，无法确定其价值，但了解到 2014 年该房屋附近商品房单价约为每平方米 3 万元，周边某小区房屋市场价约为每平方米 2.2 万元。

4. 2020 年 2 月，林某芹、刘某美将夏某晶、刘某辉、刘某晋诉至法院，要求确认夏某晶、刘某辉出卖涉案房屋的行为系无权处分、刘某晋对涉案房屋不构成善意取得。法院作出裁定书，驳回了林某芹的起诉。林某芹、刘某美上诉，中级人民法院裁定驳回起诉。

裁判结果

1. 位于北京市朝阳区涉案房屋的所有权益归原告林某芹、刘某美共同享有，原告林某芹、刘某美对该房屋享有排他性居住使用权。

2. 原告林某芹、刘某美于本判决生效后七日内给付被告夏某晶购房款 151368 元。

房产律师点评

一、案件事实与法律分析

在本案中，根据拆迁腾退补偿安置办法，林某芹、刘某美、夏某晶、刘某辉作为被安置人口，每人享有安置房屋购房面积指标 50 平方米。拆迁获得的三套安置房屋在未分割之前，存在四人的共同利益。

经法院生效判决，E 号房屋归林某芹、刘某美共同享有，F 号房屋归夏某晶、刘某辉共同享有。对于涉案房屋，夏某晶、刘某辉主张已出售给刘某晋，但未举证证明林某芹、刘某美对出售房屋知情，因此，夏某晶、刘某辉出售涉案房屋的行为属于无权处分。

此外，由于涉案房屋未登记在刘某晋名下，根据法律规定，刘某晋不构成对涉案房屋的善意取得。在这种情况下，林某芹、刘某美作为被安置人，对涉案房屋共同享有权益，有权追回房屋并分割拆迁利益。同时，因涉案房屋的对价已由夏某晶实际支付，林某芹、刘某美应给付夏某晶相应购房款，具体数额依据腾退安置协议确定。

二、案件启示

（一）明确拆迁权益，维护合法权益

在拆迁安置案件中，明确被安置人的权益至关重要。本案中，通过对拆迁腾退补偿安置办法的分析，确定了每位被安置人应享有的安置房屋购房面积指标。这为后续判断房屋权益归属提供了重要依据。律师在处理类似案件时，要深入研究拆迁政策和相关法律法规，帮助当事人明确其合法权益，为维护当事人的利益奠定基础。

（二）证据在案件中的关键作用

夏某晶、刘某辉未能举证证明林某芹、刘某美对出售涉案房屋知情，这成为其出售行为被认定为无权处分的重要因素。在诉讼中，证据是支持当事人主张的核心。律师应指导当事人收集、整理和保存与案件相关的证据，如拆迁协议、房屋买卖合同、付款凭证等。同时，对于对方提供的证据，要进行仔细的审查和分析，找出证据的漏洞和不足之处，以维护当事人的合法权益。

（三）善意取得制度的严格适用

善意取得制度旨在保护交易安全，但在本案中，刘某晋不构成对涉案房屋的善意取得。这提醒我们，在判断是否构成善意取得时，需要严格审查各项条件。律师要准确把握善意取得制度的构成要件，包括受让人是否善意、是否支付合理对价、是否完成物权登记等。只有在各项条件都满足的情况下，才能认定构成善意取得。否则，原权利人有权追回其财产。

（四）深入研究法律规定，准确适用法律

本案涉及到拆迁安置、房屋买卖、无权处分、善意取得等多个法律问题。律师需要深入研究相关法律规定，准确理解法律条文的含义和适用范围，将法律规定与案件事实相结合，为当事人提供准确的法律分析和建议。在诉讼过程中，要依据法律规定，清晰地阐述当事人的主张和理由，使法院能够依法作出公正的判决。