(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某卿向一审法院起诉，要求确认 2009 年 4 月 7 日赵某峰、赵某仁签订的《房屋产权协议书》无效，并由赵某仁、赵某峰承担本案诉讼费用。林某卿上诉时仍坚持要求确认该协议无效。

林某卿提出，一审对家庭成员基本事实认定错误，且非农户籍非集体经济组织成员无权协议取得农村宅基地使用权，一审对该法律强制性规定的解读及适用错误。涉案房屋使用权人应为赵某峰、林某卿及其子女林某英的家庭所有，与赵某仁无关，赵某峰无权私自转让。1999 年赵某仁的户籍因上学已“农转非”。

（二）被告辩称

1. 赵某仁答辩称，同意一审法院判决。赵某仁表示自己虽是非农户口，但在农村还有责任田。

2. 赵某峰答辩称，他与林某卿已无关系，房子是赵某仁出资所建，赵某仁实际居住在 A 号房，他们住 B 号房，其父亲也与他们一起居住。

（三）法院查明

林某卿与赵某峰原系夫妻关系，二人于 2007 年 1 月 9 日结婚，2020 年经一审法院判决离婚。赵某峰与赵某仁系兄弟关系。

2007 年 12 月 25 日，赵某峰向北京市怀柔区 G 村村委会提交建房申请，申请中载明：“……本村村民赵某峰，妻子林某卿，……家中原有住房 4 间，由于弟弟赵某仁已成家，经家庭协商，将原有住房分给赵某仁继承。我们 5 口人没有房，为解决生活中的实际困难，也申请新批一处宅基地……”。

林某卿提交的村民建房申请审批表中，申请人为赵某峰，同住人员有林某卿、林某英。2008 年 11 月 19 日，赵某峰取得宅院地使用许可证，许可证中载明户主姓名为赵某峰，面积总计 166.66 平方米。2009 年 4 月 17 日，赵某峰取得村民建房建设工程规划许可证，建设人为赵某峰。

2009 年 4 月 7 日，赵某峰与赵某仁签订《房屋产权协议书》，约定：“今有宅基地一块（位于 A 号），宅基地为赵某峰批建，后经父母兄弟协商，此宅基地（A 号）由弟弟赵某仁 2009 年全资建盖，房屋使用权及产权由赵某仁所有。如赵某峰要回时，需将当时赵某仁盖房时全资返还，并给予一定补偿。”

庭审中，林某卿称 A 号房屋是其与赵某峰婚姻关系存续期间，赵某峰以家庭名义申请新建的，虽赵某仁出资新建，但林某卿未同意，且她对赵某峰与赵某仁签订房屋产权协议书一事完全不知情。林某卿认为赵某仁是非农户口，不能获得农村宅基地使用权，所以该协议无效。

赵某峰认为 A 号院是赵某仁出资所建，他与赵某仁签订的合同有效。赵某仁认可其户口在 1999 年因上学转为非农业户口并转出 G 村，2003 年转回但为居民户，2009 年 11 月 15 日之后又将户口转出 G 村。A 号院由其出资，且与赵某峰签订了协议，该宅院应归其所有。

法院经调查发现，赵某仁在 2003 年至 2009 年期间并非 G 村农业户籍村民，也不是村经济合作社社员。

法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。赵某峰与赵某仁签订的《房屋产权协议书》系双方真实意思表示，是对涉案宅基地使用权及将来所建房屋归属的约定，协议签订后，赵某仁出资建造了房屋。关于赵某仁的宅基地使用资格问题，赵某仁原系 G 村农民，因上学户别转为非农户，毕业后户口迁回本村，且赵某仁与赵某峰系亲兄弟关系，赵某仁可以通过继承、接受赠与等方式取得该村宅基地的使用权。赵某峰与赵某仁签订的涉案协议并不违反法律、法规的强制性规定。

农村宅基地审批实行“一户一宅”原则，涉案宅基地系赵某峰申请，申请时与赵某峰同一户内的家庭成员均对所申请的宅基地享有使用权。林某卿提出赵某峰在其不知情的情况下私自转让宅基地，即便赵某峰在处分权上存在瑕疵，也不影响合同效力。因此，法院驳回了林某卿要求认定 2009 年 4 月 7 日赵某峰、赵某仁签订的房屋产权协议无效的诉讼请求。

二、裁判结果

驳回林某卿的诉讼请求。

三、房产律师办案心得

（一）深入了解案件事实

在办理本案过程中，深入了解案件的每一个细节至关重要。从房屋的建设申请、产权协议的签订，到家庭成员的关系和户籍情况，每一个环节都可能影响案件的走向。通过仔细审查当事人提供的证据和法院查明的事实，我们可以更全面地把握案件的全貌。

在本案中，赵某峰的建房申请、赵某峰与赵某仁的《房屋产权协议书》以及赵某仁的户籍变化情况等，都是构建案件事实的重要组成部分。只有深入了解这些事实，才能准确分析法律关系，为当事人提供合理的法律建议。

（二）准确把握法律规定

农村宅基地使用权的问题涉及到复杂的法律规定和政策。在本案中，非农户籍人员是否有权取得农村宅基地使用权是争议的焦点之一。律师需要准确把握相关法律规定，如宅基地的审批原则、使用权的取得方式以及合同的效力认定等。

根据法律规定，赵某仁原系农村村民，虽因上学转为非农户，但毕业后户口迁回本村，其与赵某峰系亲兄弟关系，在一定条件下可以通过继承、接受赠与等方式取得宅基地使用权。同时，法院认为赵某峰与赵某仁签订的协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，这也体现了对法律规定的准确适用。

（三）综合考虑家庭因素和社会实际

本案不仅仅是一个简单的合同纠纷，还涉及到家庭关系和社会实际情况。兄弟之间的房屋产权协议往往与家庭内部的财产分配、亲情关系等因素密切相关。在处理这类案件时，不能仅仅从法律条文出发，还需要综合考虑家庭因素和社会实际。

从赵某峰的建房申请可以看出，家庭内部对房屋和宅基地进行了协商和分配。虽然林某卿在诉讼中提出赵某峰擅自处分宅基地，但结合整个家庭的情况来看，该协议并非孤立存在，而是与家庭的历史背景、成员关系等紧密相连。律师在处理这类案件时，要充分考虑到这些因素，寻求既能维护当事人合法权益，又能兼顾家庭和谐和社会稳定的解决方案。