(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

赵某英上诉请求：撤销一审判决，改判确认赵某英与其母亲林某霞于 1997 年 12 月 26 日就位于北京市丰台区南房两间（案涉房屋）签订的《立卖契人》有效。

事实和理由：

1. 一审判决认定基本事实不清。本案是确认合同有效之诉，一审未谈《立卖契人》本身是否有效，且赵某英在其他诉讼中关于案涉房屋为遗产的意见与《立卖契人》是否有效无关，一审也未对双方证据逐一分析认定。

2. 一审判决适用法律错误。“诚实信用原则”与合同效力无关，《立卖契人》符合民事法律行为有效要件，一审以常理判断合同效力不当。

3. 之前判决未采信《立卖契人》，不代表其合同无效。

赵某英向一审法院起诉请求：

1. 确认赵某英与其母亲林某霞于 1997 年 12 月 26 日就案涉房屋签订的《立卖契人》有效。

2. 案件受理费由赵某辉、周某芬、赵某亮、刘某涵承担。

（二）被告辩称

赵某辉、周某芬辩称，同意一审判决，赵某英之前历次诉讼都要求继承遗产，在法院未支持其主张后又主张购买了案涉房屋，且无法合理解释矛盾事实，其主张不符合常理。

赵某亮辩称，不同意一审判决，同意赵某英的上诉请求。

刘某涵辩称，本案与其无关，不发表意见。

（三）法院查明

林某霞与赵某强系夫妻，育有长子赵某刚、次子赵某亮、女儿赵某英。赵某刚与周某芬系夫妻，赵某辉系二人之子。刘某涵系赵某刚与前妻孔某凤之女。赵某强于 1994 年死亡，赵某刚于 2008 年死亡，林某霞于 2014 年死亡。

1983 年 1 月 12 日，林某霞、赵某强与陈某鑫签订房屋买卖合同，购得案涉房屋。2013 年林某霞起诉房屋买卖合同纠纷一案，要求确认其与赵某强为买受人、赵某刚为代理人与陈某鑫签订的房屋买卖合同有效，一审法院驳回其诉讼请求，林某霞上诉后，二审法院判决确认该合同有效。

2015 年赵某亮、赵某英起诉刘某涵、周某芬、赵某辉继承纠纷一案，主张林某霞立有代书遗嘱，将名下财产归赵某英和赵某亮所有，法院裁定驳回起诉，理由是房屋未办理产权过户手续且翻建后权属性质未确认，法院不宜直接处理。赵某亮、赵某英上诉后被驳回。

2018 年 9 月 7 日，搬迁办公室与赵某辉签订协议，对案涉房屋进行搬迁补偿等约定。2020 年，赵某亮、赵某英起诉要求确认搬迁协议及安置房认定单无效，仍主张林某霞有代书遗嘱，提交材料称林某霞名下财产归赵某英和赵某亮所有。2021 年 1 月法院判决驳回其诉讼请求，二审维持原判。二审中赵某亮、赵某英提交《立卖契人》等材料，主张赵某英系案涉房屋所有权人，但法院未采信。

本案中，赵某英再次提交《立卖契人》和收条，《立卖契人》载明林某霞因治病将房屋卖给赵某英，房价 35000 元，收条载明赵某英已付清房款。周某芬、赵某辉不认可证据真实性但不申请鉴定。赵某英解释因记性不好，之前未行使权利，起诉拆迁协议无效败诉后才找到《立卖契人》。

二、法院认为

在之前的诉讼中，赵某英主张案涉房屋是林某霞的遗产，享有继承权。现又以林某霞将房屋出售给她为由提起诉讼，其解释与常理相悖，法院不予采信，理由如下：

第一，房屋买卖是大事，案涉房屋未过户且赵某英仅以记性不好为由未行使权利，缺乏说服力。

第二，林某霞的遗嘱表明房屋由赵某英和赵某亮继承，案涉房屋系林某霞、赵某强夫妇购买，可能有赵某强的遗产，赵某英依据《立卖契人》享有的权益大于遗嘱，但她在先前诉讼中却依据继承关系主张较小利益，不符合常理。

第三，林某霞的遗嘱侵害了赵某英依据《立卖契人》应有的权益，但赵某英却依据遗嘱主张继承，认可案涉房屋是林某霞的遗产。

民事活动和民事诉讼应遵循诚实信用原则。《立卖契人》与遗嘱间隔十余年，赵某英主张房屋归其所有距其首次起诉继承房屋已间隔五年，她在两次诉讼及拆迁过程中未提房屋已出售给自己，现败诉后又主张权利，有违诚实信用原则。且生效判决未采信《立卖契人》，赵某英又单独起诉要求确认其效力且未作合理解释，法院不予支持其诉讼请求。

三、裁判结果

驳回赵某英的全部诉讼请求。

四、房产律师办案心得

（一）证据的充分性与连贯性

在本案中，赵某英主张《立卖契人》有效，但她在历次诉讼中均未出示该证据，直到后期才提出，这使得证据的连贯性和可信度大打折扣。作为律师，我们应深刻认识到，在诉讼中，证据的提供应具有及时性和连贯性。如果当事人在关键的诉讼阶段未能提供重要证据，而后又在不同的情境下提出，这不仅会让法院对证据的真实性产生怀疑，也会影响当事人的诉求被认可的可能性。

对于房产纠纷案件，房屋买卖这样的重大交易，证据的充分性尤为重要。赵某英仅以记性不好作为未及时出示《立卖契人》的理由，显然难以被法院接受。在实际办案中，我们必须指导当事人收集和整理全面、有力的证据，并且要确保这些证据能够形成一个完整的证据链，支持当事人的主张。

（二）行为合理性与常理推断

法院在判断案件时，会考虑当事人行为的合理性。在本案中，赵某英的一系列行为与常理不符。她在母亲去世后，未及时依据《立卖契人》主张房屋权利，反而先以继承为由提起诉讼，之后又在不同的案件中对房屋权利的主张存在矛盾。这提醒我们，在为当事人辩护时，要确保当事人的行为和主张在常理范围内能够得到合理的解释。

房产纠纷往往涉及家庭关系和重大财产利益，当事人的行为动机和行为逻辑更容易受到关注。我们需要引导当事人清晰、准确地表达自己的诉求，并对其行为作出合理的解释，避免因行为不合理而导致诉求被驳回。

（三）诚实信用原则的重要性

诚实信用原则是民事活动和民事诉讼的基本原则。赵某英在诉讼过程中前后主张不一致，且在败诉后又以新的理由主张权利，这种行为违背了诚实信用原则，也导致法院对其诉求不予支持。

作为律师，我们要时刻提醒当事人遵守诚实信用原则。在诉讼中，要保持诉求的一致性和稳定性，不能随意变更主张。同时，对于当事人提供的证据和陈述，我们要进行严格的审查，确保其真实、合法、合理，避免因违背诚实信用原则而给当事人带来不利后果。

（四）深入了解案件背景和细节

通过本案，我们认识到深入了解案件背景和细节的重要性。赵某英与其他家庭成员之间的关系、房屋的历史渊源、历次诉讼的情况等，都是影响案件判决的重要因素。

在办理房产纠纷案件时，律师不能仅仅关注当事人提供的当前证据和诉求，还要全面、深入地了解案件的背景和细节。只有这样，我们才能准确把握案件的关键问题，制定合理的诉讼策略，为当事人提供有效的法律服务。

总之，本案为我们在处理房产纠纷案件时提供了多方面的启示，包括证据的运用、行为的合理性、诚实信用原则的遵守以及对案件背景的深入了解等。我们应从中吸取经验教训，不断提高自己的业务水平，为当事人提供更加专业、优质的法律服务。