(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某杰向法院提出诉讼请求：

1. 要求林某坤办理位于北京市朝阳区 S 号房屋（以下简称“涉案房屋”）产权登记手续，M 公司协助配合涉案房屋权属登记手续。

2. 要求林某坤将涉案房屋权属转移登记至周某名下。

林某杰称，根据之前判决书的认定，其与林某坤之间存在借名买房合同关系，自己是涉案房屋实际购房人，林某坤仅是名义上代持房屋，林某坤应履行受托代持人的职责。同时，林某坤曾出具《房屋产权确认书》，明确表示应按照林某杰的指令协助办理涉案房屋转移登记等行为。

（二）被告辩称

1. 本诉辩称

林某坤同意林某杰的第一项诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求，理由如下：

（1）林某坤认为涉案房屋是林某杰赠与自己的，应归自己所有。

（2）《房屋产权确认书》签订时是空白的，林某坤本意是约定林某杰将涉案房屋赠与自己，且书中未约定或写明林某杰同意将周某作为房屋实际产权人，林某坤并不知晓《房屋产权确认书》的内容。

（3）根据合同相对性原则，周某并非合同当事人，无权取得预售合同的权利义务，也无权根据产权确认书将诉争房屋产权过户到其名下。预售合同是林某坤与 M 公司签订的，林某杰、周某都不是预售合同当事人，林某杰无权要求预售合同权利义务归周某享有。

（4）房屋产权确认书是林某杰与林某坤之间关于房屋所有权归属的约定，并不发生物权的效力，双方仅是债权债务关系。梁某杰要求林某坤将涉案房屋所有权转移登记至周某名下，实质是要求林某坤向第三人履行合同约定的债务，但《房屋产权确认书》中未明确约定林某坤取得房屋产权后需过户至周某名下，且林某坤拒绝向周某履行所有权转移登记的义务，所以林某杰的该项诉讼请求无法律依据。

（5）若将涉案房屋过户至周某名下而不给林某坤任何补偿，违反公平原则。借名买房使林某杰获得房产增值利益，而林某坤无法再购买首套住房，会给其后期购房造成极大损失。

（6）《房屋产权确认书》的约定违反了北京市住房限购政策的规定，存在事实上的履行障碍，无法实际履行，应予解除。经法院生效判决认定，林某杰、林某坤之间存在借名买房合同关系，但周某与林某坤不存在此种合同关系，且签署《房屋产权确认书》时，林某杰不具备在京购买涉案房屋的资格，林某杰主张将涉案房屋过户至周某名下是逃避北京市住房限购政策的约束，不应得到支持。

（7）《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归林某坤所有，林某杰应将涉案房屋返还给林某坤，并向林某坤返还 2014 年 1 月至今的租金收入。

2. 反诉请求

林某坤向法院提出反诉请求：

（1）要求解除《房屋产权确认书》。

（2）要求判令待自己向林某杰返还购房款 3312812 元后，林某杰向自己腾退返还涉案房屋。

（3）要求林某杰向自己返还涉案房屋自 2014 年 1 月至 2018 年 12 月份租金收入 984000 元。

林某坤提出反诉的理由是：《房屋产权确认书》违反北京市限购政策，林某杰当时和现在都不具备购买涉案房屋的资格，无法认定其系房屋所有权人，该确认书存在事实上的履行障碍，无法履行，应予解除。林某杰和林某坤之间仅存在债权债务关系，林某坤才是涉案房屋所有权人，《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归林某坤所有。林某坤同意返还购房款，但林某杰应返还房屋占用期间的租金收益。

（三）法院查明

1. 2011 年 12 月 18 日，林某坤（买受人）与 M 公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定林某坤购买涉案房屋，总价款 3312812 元。

2. 2011 年 12 月 18 日，林某坤、杜某出具一份《房屋产权确认书》，内容为：“兹有林某坤和杜某夫妻声明及确认如下：关于林某坤名下购买的位于北京市朝阳区 S 号房屋，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付 10 万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由林某杰女士出资购买该房屋，并归还林某坤所付前期 10 万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是林某杰女士，该套房屋的产权应归林某杰女士所有，林某坤只是名义上代林某杰女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于林某杰女士所有，与林某坤、杜某夫妻皆无关，林某坤、杜某夫妻对于该套房屋不向林某杰女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，林某坤、杜某夫妻一切听由林某杰女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有林某坤及周某的签名。在之前案件审理中，林某坤不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写，并申请笔迹鉴定。鉴定结论为：“检材‘确认人’处的‘林某坤’签名与样本中的‘林某坤’签名是同一人书写”。林某杰、林某坤、周某军对《鉴定文书》的鉴定结论无异议，林某坤亦认可签名是本人书写，但称当时是林某杰拿一些文件给林某坤签字时林某坤签在空白页上的，对《房屋产权确认书》的内容不认可。

3. 关于涉案房屋购房款的支付情况，林某坤向 M 公司支付定金 10 万元；2011 年 12 月 18 日，林某杰向 M 公司支付购房款 893844 元；2012 年 2 月 12 日，林某杰向 M 公司支付购房款 2318968 元；以上共计 3312812 元。2012 年 2 月 13 日，林某杰退还林某坤定金 100000 元。林某坤认可收到林某杰退还的 100000 元定金，但称购房款系林某杰代为出资，涉案房屋的所有权还是归林某坤，涉案房屋只是林某杰暂时使用，所以将定金退还林某坤。

4. 2013 年 5 月 4 日，林某杰向 M 公司支付了涉案房屋面积误差款 57703 元。

5. 2013 年 5 月 2 日，林某杰向林某坤转账 28200 元用于支付涉案房屋的专项维修资金。2013 年 5 月 3 日，林某坤交纳了涉案房屋的专项维修资金 29054 元。

6. 2013 年 5 月 20 日，林某杰与北京 V 公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，合同约定的装修工程造价为 20200 元。林某坤对上述装修合同的真实性认可。

7. 林某杰提交物业收款收据两张，证明其交纳了涉案房屋 2017 年 1、2 季度、2018 年 1、2 季度的物业费。林某坤提交物业收款收据一张，证明其交纳了涉案房屋 2018 年 3、4 季度的物业费。

8. 涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018 年 1 月 19 日，林某坤将户口迁入涉案房屋。2018 年 4 月 26 日，林某坤交纳了涉案房屋契税 101115.45 元。

9. 2017 年 8 月 24 日，林某杰向林某坤邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求林某坤将涉案房屋所有权转移登记至周某名下。林某坤对邮寄底单真实性认可，但认为是林某杰个人的意见。

10. 庭审中，林某杰认可其无北京市购房资格。现涉案房屋登记在 M 公司名下。

二、裁判结果

1. 被告 M 公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区 S 号房屋权属转移登记至被告（反诉原告）林某坤名下，被告（反诉原告）林某坤于涉案房屋权属转移登记至己方名下后七日内将涉案房屋过户至第三人周某名下。

2. 驳回被告（反诉原告）林某坤的全部反诉请求。

三、办案心得

（一）借名买房合同关系的认定与证据的重要性

在这个房产纠纷案件中，借名买房合同关系的认定是关键。林某杰主张与林某坤存在借名买房关系，并提供了《房屋产权确认书》等证据。虽然林某坤对《房屋产权确认书》的内容提出异议，甚至声称是在空白页上签字，但笔迹鉴定结果确认了签名的真实性。

这充分说明了在房产纠纷中，证据的重要性。当事人提供的证据能否证明其主张，直接影响案件的结果。对于借名买房这种较为复杂的法律关系，不仅需要有书面的约定，还需要有实际出资等方面的证据支持。在本案中，林某杰通过支付购房款、面积误差款、专项维修资金、装修费用以及交纳物业费等行为，进一步证明了其实际购房人的身份。

作为律师，在处理借名买房案件时，要帮助当事人收集和整理各种证据，形成完整的证据链，以证明借名买房合同关系的存在。同时，要对对方可能提出的反驳证据进行预测和分析，做好充分的应对准备。

（二）合同约定的解释与权利义务的分析

《房屋产权确认书》中关于房屋未来处置的约定，成为本案争议的焦点之一。从合同解释的角度来看，“处置”一词可以从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能角度进行分析。林某杰作为实际出资人，有权对涉案房屋进行支配，林某坤应予以配合。这体现了在借名买房合同关系中，双方的权利义务是明确的。

律师在处理合同纠纷时，要深入分析合同条款的含义，准确把握当事人的权利义务。对于合同中模糊不清的条款，要结合合同的目的、交易习惯以及当事人的真实意思表示进行解释。在本案中，法院通过对《房屋产权确认书》的合理解释，支持了林某杰要求林某坤按照其要求处分房屋的主张。

（三）政策因素对房产交易的影响及应对

本案中，北京市住房限购政策成为林某坤反驳林某杰诉求的一个重要理由。限购政策确实对房产交易产生了重大影响，在借名买房的情况下，更容易引发争议。然而，法院在审理案件时，并没有仅仅因为限购政策而否定借名买房合同关系的合法性。

作为律师，在处理涉及政策因素的房产纠纷时，要深入研究政策法规，分析其对案件的具体影响。同时，要寻找合法的途径和依据，维护当事人的合法权益。在本案中，虽然林某杰不具备购房资格，但法院通过对合同约定和实际情况的综合考量，做出了公正的判决。

（四）维护当事人合法权益与法律风险的平衡

在房产纠纷中，律师既要维护当事人的合法权益，又要充分考虑法律风险。在借名买房案件中，实际出资人可能面临房屋被名义产权人擅自处分、政策变化导致无法取得房屋产权等风险。而名义产权人也可能面临因借名买房而产生的各种纠纷和损失。

在本案中，林某坤试图通过解除《房屋产权确认书》来反诉，但法院根据事实和法律规定，驳回了其反诉请求。这提醒我们，律师在为当事人提供法律服务时，要全面评估案件的法律风险，制定合理的诉讼策略。同时，要引导当事人遵守法律规定和合同约定，避免因不当行为而导致自身利益受损。

总之，通过办理这个房产纠纷案件，我们深刻体会到在借名买房纠纷中，证据的收集与运用、合同条款的解释、政策因素的影响以及法律风险的平衡等方面都非常重要。作为律师，我们要不断提高自己的专业素养和业务能力，为当事人提供更加精准、有效的法律服务，切实维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！