(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某贤向本院提出诉讼请求：

1. 请求判决被告张某强给付原告林某贤购房首付款 78761 元、银行贷款本息 280375.25 元、公共维修基金 5975 元、房屋保险费 493.35 元、经济适用房综合地价款 1876 元、契税、印花税、证照费 4635 元。

2. 请求判决被告张某强赔偿原告林某贤房屋增值款 3421659 元。

3. 请求判决被告张某强负担本案诉讼费用。

本案诉讼过程中原告林某贤增加一项诉讼请求：解除原被告双方的借名购房口头协议。

（二）事实与理由

原告林某贤欲在北京购买经济适用房，2004 年经朋友介绍与被告张某强协商达成口头协议，约定原告林某贤以被告张某强的名义购买经济适用房，购房款及税费等均由原告林某贤支付，待房屋具备过户条件时，将房屋过户到原告林某贤名下。2004 年 12 月，原告林某贤以被告张某强的名义与 H 公司签订房屋买卖合同，购买北京市昌平区一号房屋，建筑面积 112.74 平方米，价款合计 298761 元。

合同签订后，原告林某贤交纳购房首付款 78761 元，剩余 220000 元房款以被告张某强的名义通过广东发展银行按揭贷款。购房合同签订后，原告林某贤交纳了购房首付款、公共维修基金及其他税费，并按月偿还银行按揭贷款。2004 年 12 月 21 日，原告林某贤办理房屋入住手续后进行装修，并实际入住至今。2005 年 7 月 6 日，被告张某强取得该房屋的房屋所有权证。2011 年，原告林某贤要求过户，被告张某强以各种理由推诿。2016 年 4 月，被告张某强与其妻林某丹及北京 Y 公司作为共同借款人，以该房屋为抵押向他人借款，后又将该房屋卖于他人。原告认为被告违反协议约定，侵害其合法权益，遂提起诉讼。

（三）被告辩称

被告张某强辩称：不认可原告的诉讼请求。双方没有合同纠纷，购房款是被告出的，原告提供的证据中只有部分银行存款是作为原告租房的租金。双方约定房屋按揭由原告支付，被告曾不想让原告住，后来才同意。原告付租金到 2007 年，之后不再支付租金，且一直居住至今。

（四）法院查明

2004 年，被告张某强以 298761 元价格购买北京市昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋），首付款 78761 元，剩余款项向广东发展银行贷款 22 万元支付，贷款期限 10 年，房屋办理不动产登记手续，产权人为张某强。

庭审中，原告林某贤称与被告张某强达成借名买房口头协议，被告张某强不认可，称是房屋租赁关系，原告每月支付按揭贷款用以抵扣租金。证人贾某出庭作证，称其牵线原告借名买房，首付及前期贷款等均由原告支付。被告张某强承认与贾某是好朋友，但不认可证人证言。

2004 年 12 月房屋交付后，原告林某贤装修并实际居住至 2017 年底。原告称 2007 年 12 月因银行卡消磁无法还贷，让被告换卡，被告未返还卡。被告称原告还贷至 2007 年 3 - 4 月，之后不再接受新卡并停止交租金，被告曾替原告还贷半年。原告称给被告 17 万元用于还贷，被告称是自己偿还贷款至 2014 年。原告提交 23 张还贷存款回单，共存款 67100 元，相当于还款至 2007 年 3 月。原告停止还贷后仍居住在诉争房屋内，被告称曾让原告搬走但未强制。

2017 年，被告张某强将诉争房屋卖予案外人，房屋已登记在案外人名下。原告称因案外人逼迫才搬出。双方认可诉争房屋现值 350 万元，购买房屋时还支付了公共维修基金 5975 元、保险费 493.35 元、综合地价款 1876 元、契税、印花税、证照费 4635 元，这些费用的收据及购房发票在原告处。

二、裁判结果

1. 被告张某强于本判决生效之日起 15 日内返还原告林某贤购房首付款 78761 元、银行贷款本息 67100 元以及其他证件费用。

2. 被告张某强于本判决生效之日起 15 日内赔偿原告林某贤房屋增值款 989567 元。

3. 驳回原告林某贤的其他诉讼请求。

三、办案心得

（一）借名买房纠纷中的证据认定

在这起借名买房纠纷中，证据的认定是解决案件的关键。原被告双方对于他们之间的法律关系各执一词，原告主张借名买房，被告主张房屋租赁，但双方都没有直接的书面合同证据。在这种情况下，法院需要综合考虑各种证据来判断事实真相。

证人证言在本案中起到了重要作用。与被告关系密切的证人贾某出庭证实了借名买房关系的存在，这增加了原告主张的可信度。同时，原告持有购房费用的收据和发票、实际装修并长期居住在房屋内等事实，也符合借名买房的一般特点，而与房屋租赁关系的特征不符。

此外，从常理和逻辑角度分析，被告在原告停止支付所谓“房租”后长达 10 年的时间里，既未索要租金，也未采取措施赶走原告，这种情况不符合房屋租赁关系的常见情形。这提醒我们，在处理借名买房纠纷时，要全面、细致地收集和分析证据，不仅要关注书面证据，还要考虑证人证言、实际行为等方面的证据，以还原事实真相。

（二）借名买房合同的效力与履行

本案中，原被告之间的借名买房口头协议所涉房屋为“老经济适用住房”，在房屋符合上市交易条件的情况下，该口头协议不违反政策、社会公共利益及法律法规的强制性规定，应为合法有效。然而，由于被告将房屋过户给他人，导致协议无法履行，原告有权解除协议。

这表明，借名买房合同的效力需要根据具体情况进行判断。在符合法律规定和政策要求的前提下，借名买房合同可以得到法律的保护。但同时，合同双方也应当遵守合同约定，履行各自的义务。如果一方违反合同约定，导致合同无法履行，另一方有权要求解除合同并赔偿损失。

（三）房屋增值利益的分配

房屋增值利益的分配是本案的另一个重要问题。诉争房屋在原告购买后价格大幅增值，对于增值部分的分配，法院根据双方对房屋增值的贡献大小进行了划分。原告作为实际购房人，对房屋增值的贡献较大，因此获得了 70%的增值利益。

这体现了在处理房屋增值利益分配时，法院会综合考虑各种因素，如购房款的支付、实际居住使用情况、对房屋增值的贡献等。作为律师，在处理类似案件时，要准确把握这些因素，为当事人争取合理的利益分配。

（四）法律风险防范与建议

借名买房存在诸多法律风险。在本案中，由于双方只是达成了口头协议，没有签订书面合同，导致在发生纠纷时，双方都面临举证困难的局面。为了避免这种情况，建议在借名买房时，双方应签订详细的书面协议，明确约定双方的权利义务、房屋的归属、过户时间等重要事项。

同时，实际购房人要保留好购房过程中的所有证据，如购房款支付凭证、税费缴纳凭证、装修费用凭证等，以便在发生纠纷时能够证明自己的实际出资和对房屋的权益。此外，对于房屋的使用和管理，也应当有明确的约定，避免出现类似本案中租金支付、房屋居住等方面的争议。

总之，通过办理这起借名买房纠纷案件，我们深刻认识到借名买房行为的复杂性和法律风险。在今后的法律服务中，我们将更加注重为当事人提供全面、准确的法律建议，帮助当事人防范法律风险，维护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！