(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某向法院提起诉讼，请求判令被告赵某配合其办理北京市朝阳区 H 号房屋的过户手续。

（二）事实与理由

林某称，赵某是其外甥。林某获得一套经济适用住房的购买机会，但自身不具备购买条件，而赵某当时在北京且符合经济适用房购买条件，同时考虑到购房可解决赵某落户问题，双方达成口头协议，由林某借用赵某名义购买涉案房屋。2008 年 1 月 31 日，林某与北京 F 公司草签购房协议，并支付购房款 325759 元，F 公司出具收据。此后，林某办理了全部购房及收房手续，收房后进行装修并实际入住。

2010 年 6 月，赵某离京去外地工作。2015 年末，因林某子女求学资金周转困难，欲出售涉案房屋，起初赵某配合，但之后两次卖房均未成功。2017 年，林某再次卖房时，赵某不再配合，并拒绝联系，原因是房屋升值，当时市价接近 500 万元，赵某还称房子归其所有。

（三）被告辩称

赵某不同意林某的诉讼请求。其一，双方未达成借名买房口头协议，即便有协议也是无效的。其二，林某不具备经济适用房购房资格，赵某通过严格审查符合条件，房屋应归赵某所有。其三，涉案房屋房款虽由林某交付，但这是林某代理赵某支付，双方系借贷关系，赵某同意偿还房款。

（四）法院查明

林某与赵某系亲属关系。2008 年，林某以赵某名义购买涉案房屋，房屋预售总价 325759 元。2008 年 1 月 29 日，林某向北京 F 公司交纳购房款 327540 元，1 月 31 日，北京 F 公司出具收据，交款人为林某。2009 年 5 月 15 日，林某以赵某名义与北京 F 公司签署《商品房预售合同》（经济适用房），同年 6 月 20 日办理房屋入住手续。2009 年 11 月，林某出资装修涉案房屋。2010 年 5 月 28 日，涉案房屋完成不动产登记，所有权人为赵某，房屋性质为经济适用房，建筑面积 103.87 平方米，房产证原件由林某持有。

审理中，林某提交房款收据、《商品房预售合同》、购房发票、税票、房屋所有权证、入住通知书、供暖协议书、专项维修资金专用收据、物业费发票等原件，证明协议由其签署办理，费用由其缴纳并保管原件。赵某认可协议由林某签署及费用由林某缴纳，但称北京 F 公司未通知其选房签约及交款，林某的行为是代理行为。

2015 年 10 月 27 日，赵某出具委托书，委托林某出售涉案房屋并公证。后林某以代理人身份与案外人周某航订立《北京市存量房屋买卖合同》，因税费原因解除交易退单。2016 年 6 月 14 日，林某代理赵某与北京 D 公司订立《北京市房屋出租委托代理合同》，指定收取房租账户为林某银行账户。2017 年 2 月 13 日，赵某出具终止委托声明书并公证，终止对林某的授权委托。2017 年 9 月 7 日，赵某取得新的不动产权证书。2018 年 8 月 27 日，赵某与北京 D 公司订立委托收款账户变更补充协议，将收取房租账户变更为案外人宋某奇。

经林某申请，证人郭某（林某弟媳）、高某（林某之表姐）、梁某（林某朋友）出庭作证，郭某称知道房屋是林某出资购买，用赵某名义；高某称在涉案房屋居住过三年，是林某借名购买；梁某称 2014 - 2015 年底在涉案房屋居住，未见过赵某。赵某对证人证言不予认可。林某还申请证人杨某（曾在北京 F 公司任职）出庭作证，杨某称 2008 年 1 月见过林某并讲解购房流程，赵某也不认可该证人证言。赵某向法院提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，显示其 2006 年 2 月申请经济适用住房。

（五）裁判结果

赵某于本判决生效之日起七日内协助林某将位于北京市朝阳区 H 号房屋转移登记至林某名下。

二、办案心得

在处理这起借名买房纠纷案件的过程中，以下几个方面值得我们深入思考和总结：

（一）借名买房关系的判定依据

在本案中，确定林某与赵某之间是否存在借名买房关系是关键所在。尽管房屋登记在赵某名下，但林某提供的诸多证据成为了判断的重要依据。林某不仅实际支付了购房款、契税、专项维修资金等各项费用，还对房屋进行了装修并长期实际居住，同时持有购房款发票、契税专用税收缴款书、专项维修资金收据等重要票据原件。这些证据充分体现了借名买房合同中借名人的权利义务特征。

相比之下，赵某主张林某是代理购房，然而却无法提供有力的证据支持这一说法。此外，从房屋的实际管理情况来看，自房屋交付后直至 2018 年 8 月，赵某从未对涉案房屋进行过管理，这与代理购房的说法存在明显矛盾。因此，法院综合考虑各种因素，认定林某与赵某之间存在借名买房合同关系是符合事实和法律规定的。

这一案例提醒我们，在借名买房纠纷中，证据的完整性和连贯性对于证明借名买房关系的存在至关重要。作为律师，我们应当指导当事人全面收集和整理相关证据，形成清晰、有力的证据链，以增强当事人主张的可信度和说服力。

（二）借名买房合同效力的政策考量

经济适用房作为一种具有政策保障性质的住房，其交易受到严格的政策法规约束。在本案中，虽然《商品房预售合同》签订于 2009 年 5 月，但购房款缴纳、草签购房合同等关键行为均发生在 2008 年 1 月 31 日之前。根据北京市关于经济适用房的相关政策规定，对于原购房合同签订于 2008 年 4 月 11 日（含）之前，且在一审法庭辩论终结前房屋已满足上市交易条件的，借名买房合同可以被认定为有效。

这一案例充分反映了在处理经济适用房借名买房纠纷时，必须深入研究政策法规，准确把握政策的内涵和适用范围。律师需要密切关注政策动态，结合具体案件事实，为当事人提供准确的法律分析和专业的法律意见。同时，当事人在进行借名买房行为时，也应当充分了解政策风险，谨慎决策，避免因合同效力问题引发纠纷和损失。

（三）举证责任在诉讼中的重要性及应对策略

举证责任在诉讼中起着决定性的作用。在本案中，林某作为原告，积极承担了举证责任，通过提供丰富的证据材料，如购房款支付凭证、房屋装修及居住情况等方面的证据，成功地向法院证明了借名买房关系的存在以及自己的实际权益。而赵某作为被告，尽管提出了反驳意见，但由于未能提供充分、有效的证据来支持自己的主张，导致其抗辩难以得到法院的支持。

这一结果警示我们，在诉讼过程中，当事人必须清晰地认识到自己的举证责任，并积极主动地收集、整理证据。律师则应当充分发挥专业优势，协助当事人明确举证方向，筛选和整理证据，确保证据的合法性、关联性和证明力。只有这样，才能在激烈的诉讼对抗中占据主动地位，维护当事人的合法权益。

综上所述，借名买房纠纷案件涉及诸多复杂的法律问题和政策因素，需要律师具备扎实的法律专业知识、丰富的实践经验和敏锐的政策洞察力。在为当事人提供法律服务的过程中，我们要深入剖析案件事实，准确适用法律和政策规定，为当事人制定合理的诉讼策略，最大限度地维护当事人的合法权益。同时，也希望通过此类案例，提醒广大民众在进行房屋交易时，务必遵守法律法规和政策规定，增强风险防范意识，避免陷入不必要的法律纠纷。