(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

秦某芳向一审法院起诉请求：

1. 请求法院依法撤销秦某芳和林某杰之间的赠与合同关系。

2. 诉讼费由林某杰全部承担。

（二）被告上诉请求

林某杰上诉请求：撤销一审判决，驳回秦某芳诉讼请求或发回重审。事实和理由：林某杰一审提出秦某芳起诉不是本人真实意思表示，起诉书上的签字疑似不是本人签署，原审法院未予审理。原审判决认定赠与财产未转移是错误的。原审判决适用法律错误，林某杰未实施《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定的内容，且撤销权已超过诉讼时效。

（三）被告辩称

秦某芳辩称，同意一审判决，不同意林某杰的上诉请求及理由。

李某辩称，同意一审判决，不同意林某杰的上诉请求及理由。

（四）法院查明

秦某芳与林某喜系夫妻关系，二人共育有三个子女，即林某杰、林某亮、林某兰。第三人李某系林某兰之女。1984 年，林某喜去世。1999 年，林某兰去世。2002 年，秦某芳（买方、乙方）与北京 D 公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》购买了通州区 A 号房屋。

另查，2007 年 5 月 14 日，秦某芳（转让方）与林某杰（受让方）签订一份《房屋转让协议书》，主要内容为：转让房屋情况，房屋坐落于通州区 A 号（以下简称 A 号房屋），建筑面积 88.639 平方米。转让人自愿将上述房产以房屋总价 141695 元，转让给受让人。该房屋在转让之日起，以前的所有费用由转让人结清，以后所有的费用由受让人承担。协议还约定了其他内容。2007 年 9 月 20 日，涉案房屋《房产所有证》变更登记至林某杰名下。

庭审中，关于涉案 A 号房屋的居住使用情况，秦某芳诉称该房屋自 2005 年起至今一直由秦某芳、李某及林某亮夫妻共同居住使用。林某杰称 2007 年、2008 年在该房屋居住过。秦某芳及李某对林某杰所述的居住使用情况不予认可，并称林某杰只有在过年时回家住两三天。

关于《房屋转让协议书》的性质及履行情况，秦某芳、林某杰及李某均认可该协议中约定的转让款 141695 元林某杰并未实际给付，并均认可该合同性质为赠与合同。

法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，秦某芳与林某杰系母子关系，林某杰对秦某芳负有赡养义务。结合涉案房屋购买情况、居住使用情况以及双方特定身份关系，同时从维护社会公序良俗原则以及保护老年人合法权益角度考量，法院对于秦某芳主张撤销其与林某杰就涉案房屋之间的赠与合同关系，依法予以支持。

林某杰的辩解意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

本院经审理查明：A 号房屋并未取得房屋所有权证书，林某杰所持“房产所有证”上仅盖有北京 D 公司公章及“北京市通州区某小区房屋产权专用章”，各方当事人陈述 A 号房屋为小产权房，一直由秦某芳居住使用。2021 年 9 月 18 日，法院对秦某芳本人进行了询问，秦某芳认可起诉是其真实意思表示，起诉书是本人签字。

二、裁判结果

撤销秦某芳与林某杰之间就坐落于北京市通州区 A 号房屋的赠与合同关系。

三、办案心得

（一）赠与合同撤销权的行使条件

在这起赠与合同纠纷案件中，赠与合同撤销权的行使条件是关键问题。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。在本案中，虽然双方签订了《房屋转让协议书》，但实际上是赠与合同关系，且受赠人林某杰未实际给付转让款。更为重要的是，A 号房屋作为赠与财产，并未取得房屋所有权证书，且一直由赠与人秦某芳实际占有、使用，这意味着赠与财产的权利并未真正转移。因此，秦某芳依法享有撤销赠与合同的权利。

（二）证据审查与事实认定

在案件审理过程中，证据的审查和事实的认定至关重要。林某杰提出秦某芳起诉不是其真实意思表示，但法院通过对秦某芳本人的询问，确认了起诉是其真实意思，起诉书为其本人签字，从而否定了林某杰的这一主张。同时，对于房屋的居住使用情况、转让款的给付情况等事实，法院通过各方当事人的陈述和证据进行了综合判断，为案件的判决提供了坚实的事实基础。

（三）赡养义务与公序良俗

本案中，母子关系以及赡养义务也是需要关注的重点。林某杰作为子女，对秦某芳负有赡养义务。而在赠与合同关系中，赡养义务的履行情况会影响赠与合同的效力。从维护社会公序良俗原则以及保护老年人合法权益的角度出发，法院在判断赠与合同是否可撤销时，充分考虑了这些因素。这提醒我们，在法律实践中，不仅要依据法律条文进行判断，还要考虑社会伦理和公共利益。

（四）小产权房的法律风险

A 号房屋为小产权房，这给案件带来了特殊的法律问题。小产权房由于其产权的不确定性，在交易和赠与过程中存在诸多法律风险。在本案中，房屋未取得合法的房屋所有权证书，这也成为秦某芳能够撤销赠与合同的一个重要因素。这警示我们，在涉及小产权房的交易和赠与中，当事人应当谨慎考虑，避免因产权问题引发纠纷。

总之，通过办理这起案件，我们深刻体会到在赠与合同纠纷中，要准确把握撤销权的行使条件，注重证据的审查和事实的认定，同时要考虑到赡养义务、公序良俗以及特殊房产的法律风险等因素。作为律师，我们要为当事人提供专业、全面的法律服务，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！