(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

林某贵向一审法院起诉，请求依法确认林某贵、孙某云就涉案房屋的借名买房合同有效。

林某贵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持林某贵的诉讼请求。

林某贵称，因孙某云起诉要求林某贵腾退涉案房屋，所以他提起诉讼要求确认双方借名买房协议有效。一审中孙某云已确认购房款及公共维修基金均由林某贵足额支付，2006 年房屋交付后，孙某云从未使用和占有过该房屋，林某贵对房屋进行了装修，购买了全套家具、家电并一直居住，物业管理费用、水电费用等也均由林某贵支付，至今已有十五年之久。此外，在签订购房合同之前签订的《客户签约信息登记》中，客户姓名“孙某云”为林某贵之妻杜某兰所签，留存的客户电话为林某贵的个人电话，孙某云同意林某贵的妻子代为在文件上签字，双方有借名买房的合意。

（二）被告辩称

孙某云辩称，同意一审法院判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方不存在借名买房的任何合意和意思表示，要求维持原判。孙某云认为，如果双方存在借名买房的意思，林某贵当时肯定会支付一笔借名的款项，但林某贵并未支付相关款项。

（三）法院查明

林某贵为 A 公司工作人员，孙某云为 B 公司工作人员，B 公司为某经济适用住房的发包方，A 公司为承包方，林某贵与孙某云因工作关系相识。2005 年 8 月 3 日，买受人孙某云与出卖人 B 公司签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于北京市昌平区某经济适用住房。2006 年 10 月 23 日，孙某云取得案涉房屋的所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区一号，房屋性质为经济适用房。庭审中，双方均认可购房款由林某贵交纳。房屋交付后，由林某贵装修并占有使用至今。

现案涉房屋的所有权证、购房合同、购房发票原件由孙某云持有。客户签约信息登记中“孙某云”的签名为林某贵妻子代签，并登记林某贵的电话信息。

庭审中，林某贵主张因自己不具备购买经济适用房资格，故借用孙某云资格借名买房，孙某云对此不予认可。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。关于购房款的支付，林某贵提交交款通知单、孙某云提交存折，双方对交款方式是现金还是存折转账有异议，但均认可购房款系由林某贵支付。关于购房手续和材料，林某贵提交燃气采暖热水器的使用说明书、智能 ic 卡燃气表使用说明书、居民用户购电证及用电卡、业主入住文件袋，用以证明所有入住手续和材料均在林某贵处。孙某云提交前期物业管理协议、准住证、住宅质量保证和使用说明书，用以证明房屋交付后由孙某云去物业签字办理的手续，所有的手续和房屋均交付给孙某云。经询问，双方当事人均认可入住手续由孙某云办理。法院对一审法院查明的其他事实予以确认。

二审中，孙某云称：“我们在工作中相识，我有购房指标，但是手中资金不够，林某贵知道我有指标，就说指标能不能给他，我说不可能，后来我说如果林某贵要用可以，我跟林某贵借钱，他可以住 10 年，我然后把钱还他，是口头这么约定的。在买房过程中，交房款是用存折，必须用我的名字交，房款打到我的存折上公司交款。”

（四）法院认为

当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，林某贵主张其与孙某云存在借名买房关系。林某贵虽对房屋进行了出资及装修，但房屋的所有权证原件、合同原件、票据原件均由孙某云持有，孙某云与林某贵为因工作相识的朋友关系，依据现有证据难以认定孙某云与林某贵之间就涉案房屋存在口头的借名买房的合同关系。

（五）裁判结果

驳回林某贵的全部诉讼请求。

二、办案心得

（一）证据的完整性和关键性

在本案中，虽然林某贵支付了购房款并对房屋进行了装修和居住使用，但房屋的所有权证原件、合同原件、票据原件等关键材料均由孙某云持有。这些证据对于证明房屋的实际归属起到了至关重要的作用。这提醒我们，在处理类似案件时，要注重收集和保留能够证明房屋所有权的关键证据。即使对方可能在某些方面有一定的事实依据，如出资等，但如果缺乏完整的证据链来证明借名买房关系的存在，其主张也难以得到支持。

（二）书面约定的重要性

借名买房关系中，明确的书面约定是非常重要的。在本案中，林某贵与孙某云之间没有关于借名买房的明确书面约定，这使得林某贵在主张借名买房合同时面临很大的困难。即使林某贵能够解释其出资和居住的情况，但没有书面协议作为直接证据，法院很难认定借名买房关系的成立。因此，在任何涉及房屋产权的交易或安排中，都应该尽可能地签订书面协议，明确双方的权利和义务，避免日后产生纠纷时因缺乏证据而陷入被动。

（三）对借名原因的合理解释

林某贵主张借名买房的原因是自己不具备购买经济适用房资格，但他的陈述不足以解释孙某云同意借名的原因和动机。在法庭上，我们需要能够提供充分、合理的解释，说明双方行为的合理性和合法性。这就要求我们在处理案件时，要深入了解案件的背景和细节，找出对我方有利的证据和理由，同时也要对对方的主张进行仔细的分析和反驳，确保我方的观点能够得到法院的认可。

（四）法律规定的准确适用

法院在判断借名买房关系是否成立时，依据了明确的法律规定和条件。作为律师，我们必须准确理解和适用法律规定，将案件事实与法律条文紧密结合，为当事人提供有力的法律支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！