(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某向法院提起诉讼，请求：1. 判定张某赠与其父张父房屋的赠与行为无效；2. 判令张父、张某连带向林某支付因房屋不能变更登记至林某、张某名下的房屋折价款 320 万元及房屋租金收益损失。

林某与张某于 2001 年 6 月 12 日登记结婚。2002 年 6 月 22 日，两人共同按揭购买涉案房屋，房屋登记在张某一人名下，婚姻存续期间共同还贷，2018 年 5 月 8 日房贷全部还清。然而，2018 年 5 月 23 日，张某未经林某同意，将房屋过户至张父名下。

2019 年 2 月，林某发现张某有第三者，夫妻为此常吵架。之后双方签署离婚协议，张某手写承认涉案房屋为夫妻婚内共同财产，出售所得归林某所有。2019 年 10 月 14 日，林某与张某办理离婚手续，因房屋登记在张父名下，民政局备案的离婚协议未对该房屋进行处分。离婚后，张某与第三者同居并育有一女，房屋出租后租金由张父和张某收取，林某未获分文。

2020 年 9 月，林某以离婚后财产纠纷将张某（张父为第三人）诉至西城区人民法院，要求分割房屋，张父主张房屋归其个人所有。张某擅自处分夫妻共同财产，严重损害林某合法权益。

被告辩称

张某辩称：不同意林某诉讼请求。其一，林某诉讼请求第一项为确认之诉，第二项为给付之诉，不能合并审理，应驳回诉求。其二，张某与张父之间的赠与合同合法有效，不违法且不违背公序良俗。其三，房屋变更登记时林某知情，此前诉讼中林某曾陈述是为孩子上学方便过户给张父，虽张某不认可该理由，但认为林某知晓变更登记。林某因离婚纠纷反悔，欲要回已过户给张父的房屋，无事实与法律依据。

张父辩称：不同意林某诉讼请求。理由与张某一致，还称涉案房屋经林某与张某同意后赠与给他用于养老，林某离婚后反悔要回房屋与他无关，林某知晓房屋过户给他一事，至少应同意赠与。

某银行述称：根据张某与银行签订的借款合同，如抵押权发生变化影响银行权益，银行有权要求立即偿还款项，不同意林某诉讼请求。

法院查明

关于林某是否同意将涉案房屋赠与张父，张某与张父签订的《赠与协议》无林某签字确认。张某主张以林某 2021 年 2 月 8 日起诉状、吴某 2021 年 11 年 27 日做出的证明及宣读证明的录像为证，张父也认为上述证据可证明林某同意，同时认为林某事隔三年起诉、离婚登记协议未提及涉案房屋、知晓房屋登记在张父名下等事实均可证明其同意。但法院认为，林某知晓房屋登记在张父名下不足以证明其同意赠与。

涉案房屋系林某与张某夫妻共同财产，结合 2019 年 4 - 5 月及 10 月的《离婚协议书》，均显示房屋出售款应归林某所有或房屋通过公证继承方式给吴某，并无赠与张父之意。再结合 2021 年 9 月 12 日张某与林某的对话，可知张某将房屋登记在张父名下有其目的。综上，林某知晓房屋过户至张父名下后未同意，反而要求将相关利益归自己或吴某，张某与张父未证明林某同意赠与。

林某与张某于 2001 年 6 月 12 日结婚，2019 年 10 月 14 日离婚。2002 年 6 月 22 日，张某与北京 Y 公司签订《商品房买卖合同》，20%房价款支付，80%房价款 74 万元以银行贷款方式支付。2002 年 7 月 29 日，张某、林某与 M 银行、北京 Y 公司签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，贷款 74 万元用于购房。2004 年 10 月 27 日，房屋登记在张某名下。2018 年 5 月 8 日，银行出具结清证明，贷款还清。2018 年 5 月 22 日，张父与张某签订《赠与协议》，张某将房屋无偿赠与张父，张父接受。2018 年 5 月 23 日，房屋登记在张父名下。

2019 年 11 月 4 日，张某将房屋出租（张父委托张某），租赁期为 2019 年 11 月 8 日至 2020 年 11 月 7 日，年租金 239752 元。2019 年 11 月 26 日，张某与林某谈话，林某称不知情张某恶意转移房屋。2020 年 8 月 17 日，房屋设立抵押权，抵押权人为某银行，被担保主债权数额 210 万元，债务人为张某。

庭审中，林某提交 2019 年 11 月 4 日《房屋租赁合同》，张某、张父认可合同涉及利益已给付张父，且房屋仍在出租。各方对房屋总价 400 万元无异议，某银行对房屋价格也无异议。张某表示房屋赠与张父前已在出租，2018 年 5 月 24 日后租金由张父收取，张父认可。张父表示 2019 年 12 月 31 日前未通过公证方式将房屋由吴某继承。经询问，某银行表示张某贷款 210 万元，张父提供担保，还剩 190 万元未还，林某、张父、张某均表示无能力偿还。

裁判结果

1. 张某与张父就北京市海淀区××房屋的赠与法律关系无效；

2. 本判决生效后七日内，张某、张父赔偿林某共计 240 万元；

3. 驳回林某其他诉讼请求。

房产律师点评

涉案房屋本为林某与张某夫妻共同财产，张某将房屋赠与张父，张父与张某称林某同意，但证据不足。因此，张某赠与房屋的行为无效。赠与行为无效后，张父应返还房屋并配合办理转移登记手续，但房屋设有抵押登记，且各方均无法偿还款项注销抵押登记，导致变更登记存在障碍。林某主张不能返还的折价款项是合理的。

鉴于各方认可房屋总价 400 万元，且林某与张某已离婚，在返还折价款时应考虑此因素。同时，因不能返还房屋是张某与张父的共同过错，二人应共同承担赔偿责任，故张父、张某应赔偿林某房屋折价款 200 万元。

合同无效后，在林某主张折价前，房屋收益权利归林某与张某。张父自 2018 年 5 月 24 日享受房屋出租利益，应承担赔偿责任。虽张某称租金利益给付张父，但林某利益受损是张某与张父共同行为所致，所以张某与张父应共同承担返还责任，赔偿林某租金利益 40 万元。

办案心得

一、夫妻共同财产的处分需谨慎

1. 尊重共有人权利

在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产的处分应经过双方共同协商和同意。本案中，张某未经林某同意擅自将夫妻共同共有的房屋赠与他人，这种行为严重侵犯了林某的财产权益。即使是亲属关系，如张某将房屋赠与父亲张父，也不能违背夫妻对共同财产的平等处理权。

这提醒我们，在日常生活中，夫妻任何一方都不能单方面随意处置重大夫妻共同财产，否则可能导致赠与行为无效，进而引发一系列法律纠纷。

2. 明确财产归属与处分规则

夫妻双方应当对家庭财产的归属和处分规则有清晰的认识和约定。例如，对于房产等重要财产，在购买时就应明确登记方式以及后续可能的处分方式。如果没有明确约定，一旦出现婚姻危机或其他情况，很容易产生争议。

同时，夫妻在处理共同财产时，应当遵循诚实信用原则，不得恶意隐瞒或擅自处分，以免损害对方的合法权益。

二、证据在法律纠纷中的重要性

1. 收集和保留证据

林某在发现张某擅自处分房屋后，通过离婚协议、谈话记录等方式保留了一定的证据，这对她维护自己的权益起到了重要作用。在法律纠纷中，证据是支持自己主张的关键。

无论是书面协议、聊天记录、证人证言还是其他形式的证据，都可能成为决定案件胜负的重要因素。因此，我们在日常生活中要注意收集和保留与自己权益相关的证据。

2. 证据的有效性和证明力

张某和张父虽然试图证明林某同意房屋赠与，但他们所提供的证据并不足以被法院认可。这说明证据不仅要存在，还要具有有效性和足够的证明力。

我们在收集证据时，要确保证据的来源合法、内容真实、与案件事实具有关联性。否则，即使有证据，也可能无法达到预期的法律效果。

三、赠与行为的合法性与效力

1. 赠与合同的要件

赠与合同的成立和生效需要满足一定的条件。在本案中，张某与张父签订的《赠与协议》，因缺乏林某的同意，不符合法律规定的要件。赠与行为不能损害第三人的合法权益，否则可能被认定为无效。

这提醒我们，在进行赠与行为时，要确保赠与的财产属于赠与人有权处分的财产，并且要遵循法律规定的程序和要求。

2. 公序良俗的考量

虽然张某与张父认为赠与合同不违法且不违背公序良俗，但法院根据实际情况进行了综合判断。在法律实践中，公序良俗是一个重要的考量因素。

我们不能仅仅从表面上判断一个行为是否符合公序良俗，而要结合具体的案情和社会价值观念进行分析。例如，本案中张某在婚姻关系存续期间将夫妻共同财产赠与父亲，且存在可能的恶意转移财产行为，这种行为显然不符合社会的公平正义和善良风俗。

四、离婚后财产纠纷的处理

1. 离婚协议的重要性

林某与张某在离婚时，由于房屋登记在张父名下，民政局备案的离婚协议未对该房屋进行处分，这导致了后续的纠纷。离婚协议是对夫妻财产分割和子女抚养等问题的重要约定，应当尽可能详细和明确。

如果在离婚时存在财产争议或无法及时处理的财产，应当在离婚协议中注明后续的处理方式，避免出现模糊不清的情况，为日后的纠纷埋下隐患。

2. 法律途径的选择

林某在发现自己的权益受到侵害后，通过法律途径维护自己的权益，将张某和张父诉至法院。这表明当遇到离婚后财产纠纷时，当事人应当勇敢地拿起法律武器，依法维护自己的合法权益。

同时，在选择法律途径时，要寻求专业律师的帮助，了解自己的权利和义务，制定合理的诉讼策略，以提高胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！